Александр Зубец: «Редкое повышение цен в проекте – это тревожный сигнал»
За весь период реализации жилого проекта застройщики неоднократно повышают цены на квартиры. Однако темпы у каждой новостройки разные: кто-то повышает 1-2 раза в месяц (и количество покупателей отнюдь не снижается), а кто-то в лучшем случае – раз в полгода, причем продажи могут быть единичными. В чем секрет ценовой политики застройщика, рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
Как считает А. Зубец, бояться повышения цен не стоит. На самом деле, это хороший знак для покупателя, который говорит о положительных характеристиках новостройки. Логика в данном случае очень простая. Если цены в проекте повышаются постоянно, значит, комплекс пользуется хорошим спросом, и продажи в нем идут активно. А это, в свою очередь, говорит о том, что проект – качественный, попадающий в рынок. Если же цены в новостройке не меняются в течение квартала или полугода – это очень тревожный сигнал. Значит, в проекте практически нет динамики продаж. Он не попадает в рынок по каким-то своим параметрам и не вызывает доверия у покупателей.
Так чем же все-таки обусловлен рост цен? По большому счету, причин всего две. Очевидно, что, прежде всего, рост цен тесно связан с этапами строительства самого проекта. Чем выше готовность объекта, тем дороже стоят квартиры – это аксиома. На старте цены чаще всего минимальные – таким образом, застройщик привлекает внимание к объекту, формирует спрос со стороны покупателей. А вот когда дома уже вводятся в эксплуатацию, начинается активное заселение, привлекательность проекта становится принципиально другой, соответственно, меняется и уровень цен. И рост не останавливается, даже когда дома уже построены. В дальнейшем на динамику влияет процесс оформления прав собственности на квартиры, ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры и пр.
Например, в ЖК «Новые Ватутинки» на старте в феврале 2012 года, когда комплекс только начинал строиться фактически в чистом поле, средняя стоимость квадратного метра составляла около 60 тыс. рублей. Сейчас здесь уже появились не только заселенные дома, но и объекты социальной инфраструктуры (уже работает детский садик, осенью откроется школа). На текущий момент «квадрат» стоит, в среднем, уже 90 тыс. рублей.
Вторая причина роста цен – повышенный спрос. Факторы, влияющие на повышение этого спроса, могут быть разные. Например, в проекте появилось кредитование от Сбербанка – лидера по ипотеке. Подобное событие, естественно, влияет на активность покупателей. Соответственно, количество сделок начинает повышаться. Также рост спроса может быть связан с событиями на рынке, изменениями макроэкономических показателей. Например, зимой-весной текущего года из-за валютных колебаний и санации банковской сферы люди побежали вкладываться в недвижимость дабы просто сохранить свои сбережения. Поэтому на рынке наблюдался ажиотаж. Правда, спросом в такие моменты все равно пользуются не все проекты, а только те, где изначально была заложена грамотная концепция. В проектах с ошибками в концепции (неправильными метражами, неудачными планировками и пр.) продажам не поможет даже общий всплеск на рынке.
Резко и значительно цены девелоперы обычно не повышают. В противном случае застройщик рискует перескочить некую психологическую планку, после чего продажи встанут. Грамотный девелопер обычно повышает цены в несколько этапов – ступеньками. Прирост, в среднем, составляет 0,5-1% за один раз. Периодичность – примерно раз в месяц. А иногда и чаще, в зависимости от ситуации на рынке.
В ЖК «Новые Ватутинки» темпы повышения цен – 1-2 раза в месяц. Причем такими они стали еще в самом начале реализации проекта. Правда, все изменения стоимости квартир в «Новых Ватутинках» на самом деле не процентные, они выражены в натуральных единицах – тысяча рублей, две, три и т.д. Но методика повышения уже зависит от конкретного застройщика – кому как нравится.
Последнее повышение в комплексе «Новые Ватутинки» произошло сразу после майских праздников. Изначально планировалось, что цены будут увеличены 1 мая. Однако потом мы решили предоставить потенциальным покупателям возможность еще раз посетить объект в праздники, все обдумать и, в случае принятия положительного решения, остаться в рамках старого апрельского прайса. Следующее повышение можно ожидать по итогам июня, если спрос опять вырастет. Если нет, мы оставим текущие цены до следующей крупной вехи реализации всего проекта, а именно до вывода новых корпусов в микрорайоне Центральный, который планируется на август.
