Игра на понижение: минимальная разница в цене квадратного метра вторичного жилья в пограничных локациях Москвы и Подмосковья составляет 21,4%, максимальная – 76%

06.07.2017

В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали ценовую ситуацию в расположенных по соседству столичных и подмосковных населенных пунктах и составили ТОП-3 территорий с минимальным разрывом в стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья. В частности, выяснилось, что по этому показателю лидирует пара город Зеленоград / поселок городского типа Андреевка (северо-западное направление), где ценовой разрыв составляет в среднем 21,4%.

Полгода назад специалисты ИНКОМ-Недвижимость проводили исследование, в котором выявили лидеров с максимальным ценовым разрывом в стоимости кв. м вторичного жилья на пограничных территориях старой Москвы и Подмосковья. Первое место занимали населенные пункты, расположенные на западном направлении, – район Строгино / город Красногорск, где ценовая разница составляла 83%. За прошедшие полгода данный показатель сократился и равен теперь 75% (176,6 тыс. рублей и 101,2 тыс. рублей соответственно). На данный момент максимальный ценовой разрыв зафиксирован между районом Куркино и городом Химки – 76% (181,1 тыс. рублей и 102,9 тыс. рублей).

Лидером по минимальной ценовой разнице между экспонируемыми объектами вторичного рынка является пара город Зеленоград / поселок городского типа Андреевка. Она составляет на данный момент 21,4% – 100 тыс. рублей за кв. м в Зеленограде и 82,4 тыс. рублей за кв. м в Андреевке (полгода назад эта разница была равна 24%).

При этом в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость связывают сокращение ценового разрыва в перечисленных локациях с трендом на общее снижение стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости (особенно на московских территориях), а также традиционным летним падением покупательской активности. Согласно прогнозам специалистов компании, ближе к началу осеннего периода этот показатель начнет увеличиваться в соответствии с ростом спроса.

Лидерство пары Зеленоград / Андреевка в значительной мере вызвано ее удаленностью от МКАД, однако есть и другие факторы, повлиявшие на минимальную в сравнении с другими примерами стоимость кв. м вторичного жилья в данных локациях. Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Следует отметить, что эти населенные пункты в высокой степени интегрированы между собой, и разделены они не МКАД, как другие пары, а всего-навсего общими улицами – Михайловкой и Андреевкой. У них общие системы коммуникаций, а также некоторые объекты инфраструктуры. В качестве одного из примеров можно привести гипермаркет «Ашан», открытый в Андреевке, – жители Зеленограда тоже постоянно его посещают. Кроме того, в Андреевке в последние несколько лет – в отличие от Зеленограда – весьма активно велось строительство, и объекты в новостройках здесь постепенно перетекают на вторичный рынок недвижимости, что влияет на увеличение средней цены кв. м. Поэтому разница между стоимостью жилья в этих населенных пунктах невелика, причем преимущество, конечно, сохраняется за Зеленоградом, чьи жители – счастливые обладатели столичной прописки».

ТОП-3 соседних населенных пунктов в Москве и Подмосковье с минимальной ценовой разницей на вторичном рынке жилья

Направление

Москва, средняя стоимость кв. м, тыс. руб.

Подмосковье, средняя стоимость кв. м, тыс. руб.

Ценовая разница, %

Северо-запад

Зеленоград: 100

Андреевка: 82,4

+ 21,4%

Восток

Новогиреево: 155

Реутов: 120,9

+ 28,2%

Юг

Бирюлево Восточное: 124,1

Видное: 92,2

+ 34,6%


При этом структура предложения в Зеленограде и Андреевке несколько отличается от других пограничных московских и подмосковных территорий. Согласно наблюдениям специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в окраинных районах столицы выставленные на продажу вторичные объекты в основном относятся к экономклассу (либо его доля сопоставима с долей комфорт-класса), а расположены они по большей части в старых панельных домах. Однако в Зеленограде превалирует доля жилых площадей категории «бизнес» – 51%, 31% квартир относится к комфорт-классу, и лишь 18% объектов – это «эконом». Лидер среди материалов домов – «монолит», в подобных домах расположено 40% предлагаемых лотов, а на «панель» приходится 24% объектов.

В подмосковных населенных пунктах, граничащих со столичными районами, экспонируемые на «вторичке» объекты обычно расположены в более новом и качественном жилищном фонде – здесь весьма значительно число монолитных домов, за ними следуют панельные строения современных серий. Среди классов жилья в подмосковных локациях наиболее велик процент квартир комфорт- или бизнес-класса, а метраж жилых площадей (в целом по лотам любой комнатности) больше, чем у московских «соседей». В Андреевке превалирует доля комфорт-класса – 50% объектов, на втором месте «эконом» – 40%, к «бизнесу» относится 10% жилых площадей. Однако доля квартир, расположенных в монолитных домах, здесь весьма мала – всего 18%, а на «панель» приходится 55% лотов. При этом средний метраж жилых площадей в столичном Зеленограде больше, чем в Андреевке, – 69,3 кв. м и 62,3 кв. м соответственно.

На втором месте в ТОП-3 находится пара Новогиреево / Реутов, причем в столичном Новогиреево превалируют объекты комфорт-класса – 51%, на категорию «эконом» приходится 42% жилых площадей, на «бизнес» – 7%. В Реутово экономкласс ненамного обгоняет сегмент «комфорт» – 48% и 42% соответственно, доля лотов бизнес-класса равна 10%. Преимущественная часть объектов (45%), экспонируемых в Новогиреево, как и в других окраинных районах столицы, находится в панельных домах, в Реутово – в монолитных строениях (44%). Средний метраж квартир в Реутово на 17,4% больше, чем в Новогиреево: 62,4 кв. м против 51,5 кв. м.

В столичном Бирюлево Восточном доля объектов экономкласса преобладает над комфорт- и бизнес-сегментами – 60%, 29% и 11% соответственно. А в подмосковном Видном половина предлагаемых объектов относится к комфорт-классу, к «эконому» – 35% лотов, к «бизнесу» – 15%. Большинство экспонируемых в Бирюлево Восточном объектов расположено в панельных домах (71%), в Видном – в монолитных (43%). Средняя общая площадь квартир в подмосковном Видном на 10,7% больше, чем в соседнем Бирюлево Восточном, и составляет 59,6 кв. м. 


Материалы по теме

вторичный рынок
покупка квартиры
Москва и Подмосковье
ИНКОМ-Недвижимость
Дмитрий Таганов

Вернуться к спискуТолько 9% застройщиков в Подмосковье создают авторские проектыИтоги I полугодия на рынке аренды: «однушки» начали дешеветь
Спецпредложения
1-комн. квартира 2,7 млн.p
1-комн. квартира 2,7  млн.p
Московская обл, Дмитровский го, Костино с
42.4 / 27 / 8 м2 3 этаж из 3
Оставить заявку
3-комн. квартира 7,7 млн.p
3-комн. квартира 7,7  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Пешехонова ул, 1
63.2 / 39 / 8 м2 7 этаж из 9
Оставить заявку
2-комн. квартира 8,4 млн.p
2-комн. квартира 8,4  млн.p
Московская обл, Химки г, Международный кв-л, Береговая ул, 6
62.9 / 34 / 10 м2 2 этаж из 8
Оставить заявку
Дом 19,5 млн.p
Дом 19,5  млн.p
Московская обл, Домодедово г, Котляково д, Московская ул
16 соток / 190 м2
Оставить заявку
Дом 34,3 млн.p
Дом 34,3  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Солослово д, Горки-8 мкр, 11
3 соток / 319.4 м2
Оставить заявку
Участок 33,1 млн.p
Участок 33,1  млн.p
Московская обл, Можайск г, Демихово д
3271 соток
Оставить заявку
1-комн. квартира 9,0 млн.p
1-комн. квартира 9,0  млн.p
Москва г, Новочеркасский б-р, 9
33 / 18.7 / 7 м2 5 этаж из 9
Оставить заявку
2-комн. квартира 26,7 млн.p
2-комн. квартира 26,7  млн.p
Москва г, Архитектора Власова ул, 71к2
62.5 / 35 / 17 м2 28 этаж из 34
Оставить заявку
3-комн. квартира 15,5 млн.p
3-комн. квартира 15,5  млн.p
Москва г, Илимская ул, 2
62.8 / 45 / 7 м2 9 этаж из 12
Оставить заявку
Дом 7,2 млн.p
Дом 7,2  млн.p
Москва г, Зеленоград г, к2265
соток / 283.1 м2
Оставить заявку
Дом 20,6 млн.p
Дом 20,6  млн.p
Москва г, Десеновское п, Тупиково д, Интернационалист снт
13 соток / 160 м2
Оставить заявку
Дом 15,5 млн.p
Дом 15,5  млн.p
Москва г, Вороновское п, ЛМС п, Садовая ул
6 соток / 125 м2
Оставить заявку
Участок 8,0 млн.p
Участок 8,0  млн.p
Москва г, Михайлово-Ярцевское п, Сенькино-Секерино д, Сенькино-2 ул, 74
10 соток
Оставить заявку
Участок 10,1 млн.p
Участок 10,1  млн.p
Москва г, Сосенское п, Газопровод п, Славянка снт
5 соток
Оставить заявку