Итоги полугодия на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

В первом квартале 2017 года стартовали продажи в комплексах «Центр-Сити», «Резиденции Кинематографистов», Shirokaya, «Дом в Кусково», «Свой», «Династия», 4 очередь «LIFE-Ботанический сад» (предыдущие очереди реализуются в комфорт-классе).

Во втором квартале на рынок вышли шесть новых проектов. В апреле началась реализация квартир в ЖК «Западный порт. Кварталы на набережной», «Концепт House», «Консул-дом. Лидер на Ленинском», «Резиденции Архитекторов», «ВАСНЕЦОВ-дом. Лидер на Масловке». В мае новых проектов на рынок не выходило. В июне открылись официальные продажи в комплексе «ИзМайЛовО». Ранее велось лишь бронирование.

Также предложение во втором квартале увеличилось за счет выхода новых корпусов в следующих комплексах:

• «Маяковский» (корп. 2);
• «Царская площадь» (корп. Г);
• ЖК «ЗИЛАРТ» (лот 7).

С начала года были завершены продажи в трех объектах: «Мичуринский», «Дом на Самаринской» и «Консент». Также временно приостановлена реализация ЖК «Потапово Lite». 

Таким образом, в июне объем предложения насчитывал 15 290 квартир общей площадью 1,182 млн кв. м в 84 проектах. За второй квартал объем предложения увеличился на 22,6%, за полгода на – 41,3%.

№	Название ЖК	Застройщик/ Девелопер	Округ	Район	Старт продаж
1	«Центр-Сити»	ООО «Жилой квартал Сити»	ЦАО	Пресненский	январь 2017
2	«Дом в Кусково»	«Лидер Инвест»	ВАО	Вешняки	январь 2017
3	«Свой»	«Интеко»	ЗАО	Можайский	январь 2017
4	«Династия»	Sezar Group	САО	Хорошевский	январь 2017
5	«LIFE-Ботанический сад» (корп. 8, 9)	«Пионер»	СВАО	Свиблово	корп.9. – февраль 2017 корп. 8 – апрель 2017
6	«Резиденции Кинематографистов»	AFI Development	СВАО	Бабушкинский	март 2017
7	Shirokaya	«ПАТЕК ГРУПП»	СВАО	Северное Медведково	март 2017
8	«Западный порт. Кварталы на набережной»	«Шатер Девелопмент»	ЗАО	Филевский Парк	апрель 2017
9	«Концепт House»	«КОНЦЕПТ ИНВЕСТ»	ЗАО	Можайский	апрель 2017
10	«Консул-дом. Лидер на Ленинском»	«Лидер Инвест»	ЗАО	Тропарево-Никулино	апрель 2017
11	«Резиденции Архитекторов»	AFI Development	ЦАО	Басманный	апрель 2017
12	«ВАСНЕЦОВ-дом. Лидер на Масловке»	«Лидер Инвест»	САО	Савеловский	апрель 2017
13	«ИзМайЛовО»	ООО «Студия»	ВАО	Измайлово	июнь 2017

За счет выхода новых комплексов, в т.ч. крупных, по итогам полугодия в структуре предложения по административным округам наблюдались заметные изменения. Наибольший рост был отмечен в Центральном (+5,2 п.п.) и Северном округах (+5,5 п.п.). Значительное сужение выборки было зафиксировано в СЗАО (-6,2 п.п), и ЮАО (-3,6 п.п.). В результате тройку лидеров по количеству реализуемых квартир составили САО (21,0%), ЗАО (16,1%) и СВАО (14,2%). На конец 2016 года первое место по объему предложения занимал СЗАО, второе – ЮАО, САО находился на третьей строчке.

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», по результатам первого полугодия 2017 года лидирующую позицию в структуре предложения по типологии по-прежнему занимают «двушки» (38,7%). Доля однокомнатных квартир в целом сопоставима с процентом трехкомнатных лотов - 26,9% против 25,7% соответственно. Меньше всего предлагается студий (2,0%) и многокомнатных квартир (6,7%).



Предложение на начальной стадии строительной готовности увеличилось на 6,5 п.п и составило 26,7% от общего объема. Изменение было вызвано выходом новых крупных проектов на нулевой стадии строительной готовности. Доли лотов в новостройках, где ведется монтаж этажей и проходят отделочные работы, снизились и составили 30,5% (-0,5 п.п.) и 26,0% (-5,4 п.п.) соответственно. Процент квартир в домах, введенных в эксплуатацию, также показал небольшую отрицательную динамику (-0,6 п.п.; 16,8%).



По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», по итогам 1 полугодия 2017 года средняя цена предложения в новостройках бизнес-класса снизилась на 2% относительно декабря 2016 года и составила 227 600 руб. за кв. м.

В разрезе округов была отмечена разнонаправленная динамика показателя. Во всех округах, где появились новые проекты (за исключением Западного и Северо-Западного) средняя цена уменьшилась. Наиболее заметное снижение отмечено в ЦАО (-29,9%), что связано с выходом сразу двух новых проектов в Пресненском и Басманном районе со сравнительно невысоким для данной локации ценовым уровнем. Максимальный рост на 9,6% был зафиксирован в ЮЗАО. Причиной данного изменения стала приостановка реализации комплекса, расположенного за МКАД. В остальных округах квадратный метр вырос в цене в диапазоне от 1,2 до 2,3%. 

Средневзвешенная цена кв. м с разбивкой по округам, руб.

С начала года средневзвешенный бюджет покупки квартиры бизнес-класса сократился на 6,4% до 17,59 млн руб. Стоимость снизилась по всем типологиям квартир, кроме студий. За первые шесть месяцев 2017 года средняя стоимость однокомнатных лотов уменьшилась на 9,7%, двухкомнатных – на 3,7%, трёхкомнатных – на 2,8%, многокомнатных – на 6,0%.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	Мин	Сред.	Макс.	Мин.	Сред.	Макс.	Мин.	Сред.	Макс.
студии	21,0	31,5	44,4	153 000	211 951	311 700	4 270 000	6 669 879	11 850 653
однокомн.	26,1	47,2	98,4	147 000	227 510	535 300	5 312 000	10 729 460	48 830 067
двухкомн.	42,0	72,9	203,5	120 500	226 373	439 863	7 816 380	16 496 107	66 884 921
трехкомн.	49,2	104,8	230,0	122 000	224 293	511 800	8 610 000	23 513 507	78 681 373
многокомн.	72,1	132,4	390,4	117 000	243 355	525 200	13 387 500	32 217 851	106 863 050
итого	21,0	77,3	390,4	117 000	227 599	535 300	4 270 000	17 593 104	106 863 050

В конце первого полугодия самые доступные предложения бизнес-класса зафиксированы в следующих проектах:

• ЖК «Невский» (САО / район Войковский): 24,4 кв. м за 4,2 млн руб.;
• ЖК «Штат 18» (ВАО / район Новокосино): 21,5 кв. м за 4,7 млн руб.;
• ЖК «Хорошёвский» (СЗАО / район Хорошёво-Мневники): 24,9 кв. м за 4,9 млн руб. 

Основные тенденции

«В первом полугодии 2017 года на рынок новостроек бизнес-класса вышло в два раза больше проектов относительно аналогичного периода прошлого года – 13 против 6, –комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп». – И все равно это меньше, чем в массовом сегменте, где за шесть месяцев продажи открылись в 18 комплексах. При этом, объем предложения бизнес-класса увеличился значительнее – на 41,3% (массового сегмента – на 21,4%). Причина – старт продаж нескольких крупных проектов («Центр-Сити», «Западный порт. Кварталы на набережной» и пр.). 

Аналогично комфорт-классу на рынке новостроек бизнес-сегмента отмечено повышение покупательской активности, что позволило в успешных проектах поднимать цены по мере увеличения стадии строительной готовности. Тем не менее, активный выход новых комплексов на начальном этапе строительства не позволил средней цене в сегменте показать положительную динамику. За шесть месяцев она снизилась на 2%. Причем в разрезе округов изменения были более внушительными. Так, в ЦАО показатель уменьшился почти на 30%. Квартиру в центре города теперь можно приобрести в бюджете от 6,1 млн руб. Два года назад в спальном районе Москвы минимальная стоимость квартиры бизнес-класса была выше – 6,3 млн руб. Сегодня порог входа в сегмент немногим превышает 4 млн руб. 

 
Уровень конкуренции на рынке продолжает увеличиваться. Причем на первичный рынок жилья бизнес-класса все сильнее оказывают влияние новостройки массового сегмента, качественные характеристики которых становятся все выше. В среднесрочной перспективе эта тенденция продолжится. В условиях рынка покупателя застройщикам предстоит быть все более и более лояльными, поэтому в ближайшие месяцы можно ожидать и привлекательных предложений по бюджету, и расширение летних акций и скидок».