Итоги полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы

В совокупности объем предложения в июне составил 21 555 квартир (1,224 млн кв. м) в 66 проектах. За шесть месяцев он увеличился на 21,4% (за 2 квартал – на 10,2%, в июне – на 5,1%).

№	Название	Девелопер	Округ	Район
1	«Римского-Корсакова 11»	«ПИК»	СВАО	Отрадное
2	«Дом на Абрамцевской»	«Лидер Инвест»	СВАО	Лианозово
3	«Дом на Вешняковской»	«Лидер Инвест»	ВАО	Вешняки
4	«Михайлова, 31»	INGRAD	ЮВАО	Рязанский
5	«Дом на Сходненской»	«Лидер Инвест»	СЗАО	Южное Тушино
6	«Нормандия»	«Эталон-Инвест»	СВАО	Лосиноостровский
7	ЖК «Гринада»	«Группа ПСН»	ЮЗАО	Северное Бутово
8	ЖК «Level Амурская»	Level Group	ВАО	Гольяново
9	«Дом «Притяжение». Лидер на Чертановской»	«Лидер Инвест»	ЮАО	Чертаново Южное
10	«Селигер Сити»	MR Group	САО	Западное Дегунино
11	«Люблинский»	«КОРТРОС»	ЮВАО	Люблино
12	«Орехово-Борисово»	«РГ-Девелопмент»	ЮАО	Орехово-Борисово Южное
13	«Софьин-дом. Лидер на Дмитровском»	«Лидер Инвест»	САО	Дмитровский
14	«Лидер на Райниса»	«Лидер Инвест»	СЗАО	Северное Тушино
15	«Есенин-дом. Лидер на Волгоградском»	«Лидер Инвест»	ЮВАО	Рязанский
16	«Меридиан-дом. Лидер в Царицыно»	«Лидер Инвест»	ЮАО	Царицыно
17	«Атлас-дом. Лидер в Садовниках»	«Лидер Инвест»	ЮАО	Нагатино-Садовники
18	«Лефортово Парк»	«ПИК»	ЮВАО	Лефортово

В июне 2017 был объявлен старт продаж в шести проектах (таблица 1, пункты 13-18). В четырех комплексах девелоперы вывели на рынок новые корпуса:

• SREDA (корп. Б2);
• «Мир Митино» (корп. 9);
• «Черняховского 19» (корп. 3);
• «Ривер Парк» (корп. 4).

Кроме этого, возобновились продажи в ЖК «Столичные поляны» («ПИК»).

В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮВАО (25,0%), несмотря на снижение показателя на 4,0 п.п. (к декабрю 2016 г.). Второе место сохранилось за ЮАО (17,2%, -0,2 п.п.). Третье – разделили между собой СВАО (13,3%, 0 п.п.) и ЗАО (13,3%, +2,0 п.п.). При этом максимальный прирост предложения отмечен в ВАО, доля округа увеличилась на 3,3 п.п. – до 6,3%.




Как отмечают аналитики «Метриум Групп», несмотря на активный выход на рынок новых проектов, за полгода объем предложения в жилых комплексах на начальной стадии строительной готовности значительно снизился (-9,8 п.п.). В декабре на них приходилась треть реализуемых квартир (31,7%), в июне – 21,9%. Доля продаваемых квартир в домах на этапе монтажа этажей и отделочных работ увеличились до 40,9% (+4,6%) и 26,2% (+9,3%) соответственно. Оставшаяся часть представлена во введенных в эксплуатацию домах (11%; -4,1 п.п.).



Структура предложения по типологии практически не изменилась. По-прежнему наибольший объем экспозиции был распределен между одно- (36,7%, -1,8 п.п.) и двухкомнатными квартирами (40,6%, -0,1 п.п.). Трёхкомнатные лоты занимают значительно меньшую часть рынка 16,3% (+0,7 п.п.). На студии и многокомнатные квартиры приходится 5,2% (+1,2 п.п.) и 1,2% (0 п.п.) предложения соответственно.


По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в июне 2017 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента составила 148 340 руб. за кв. м. За шесть месяцев она выросла на 1%. При этом в июне отмечена минимальная динамика (-0,2%).

В первом полугодии во всех округах, кроме ВАО и ЗАО, зафиксирована положительная ценовая динамика. Максимальный прирост (+11,1%) отмечен в САО, что обусловлено увеличением предложения в проекте с максимальной ценой в округе. Структурными изменениями вызвано и существенное снижение среднего ценового уровня в ВАО и ЗАО (на 11,5% и 10,6% соответственно).



В июне средний бюджет квартиры в сегменте составил 8,43 млн руб. (+0,8% к декабрю 2016 г.). Практически по всем типологиям наблюдался рост, не считая сегмента многокомнатных квартир (-1,4%). Наибольшее увеличение показателя произошло в студиях (+1,0%) и трехкомнатных лотах (+1,1%).

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	средн	макс	мин	средн.	макс	мин	средн.	макс
студии	17,5	27,6	37,6	107 000	164 236	257 352	2 695 207	4 536 427	8 770 200
однокомн.	28,0	40,9	81,5	93 100	150 991	300 000	3 552 143	6 169 571	15 187 500
двухкомн.	42,9	62,4	94,6	87 700	145 440	330 000	4 549 568	9 069 053	21 120 000
трехкомн.	56,2	84,0	149,4	79 920	147 141	320 000	6 639 318	12 357 656	36 128 000
многокомн	92,4	113,9	183,1	80 253	167 887	280 000	8 614 400	19 117 269	40 992 000
итого	17,5	56,8	183,1	79 920	148 340	330 000	2 695 207	8 426 855	40 992 000

Рейтинг самых доступных предложений в июне 2017 года:

• ЖК «Level Амурская» (ВАО/ р-н Гольяново): студия площадью 19 кв. м за 2,7 млн руб.;
• ЖК «Столичные поляны» (ЮЗАО/ р-н Южное Бутово): студия площадью 20,8 кв. м за 2,83 млн руб.
• мкрн «Северный» (СВАО/ р-н Северный): студия площадью 27,8 кв. м за 2,98 млн руб.;

Основные тенденции 

«Главная тенденция нового времени – рост объема предложения – продолжилась и в первом полугодии 2017 года, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп». – За шесть месяцев число квартир в экспозиции увеличилось почти на четверть. Количество новых проектов превысило показатель всего прошлого года (18 против 14). Примечательно, что половина комплексов была выведена одним девелопером («Лидер Инвест»), все они – объекты точечной застройки. Остальные застройщики выводили преимущественно проекты комплексного освоения территории. 

 
Высокой была и покупательская активность. За январь-апрель спрос на новостройки массового сегмента Москвы в старых границах вырос в 1,5 раза относительно первых четырех месяцев 2016 года. Наиболее успешными оказались март и апрель. В мае и июне количество сделок несколько уменьшилось, но относительно соответствующих месяцев прошлого года также отмечено увеличение объема спроса.

При общем росте количества сделок, спрос между проектами размывается. Конкуренция растет, что влияет на ценовую динамику. Новые проекты, корпуса, объемы продолжают выходить с дисконтом к рынку. В результате, несмотря на повышение цен в успешных проектах, средний ценовой показатель остается относительно стабильным. За полгода квадратный метр вырос в цене на 1%. В годовой динамике прирост больше – 4,3%. При этом по сравнению с июнем 2014 года, отмечено снижение на 7,7%. Именно два года назад на рынке массового сегмента было достигнуто пиковое значение средней цены в новостройках – 160 740 руб. за кв. м, выше которого она уже не поднималась. 

Такого показателя не удастся достигнуть и в среднесрочной перспективе. До конца года средняя цена кв. м вероятно будет незначительно колебаться. Летом возможна небольшая отрицательная коррекция ввиду традиционного снижения покупательской активности в период отпусков. Однако новые привлекательные ипотечные условия позволят сохранить покупателей на рынке. Есть все предпосылки ожидать более высоких показателей спроса относительно лета 2016 года».