Загородные девелоперы уходят из Новой Москвы: за пять лет число новых поселков сократилось на 30%, каждый пятый проект заморожен

04.07.2017

Накануне пятилетнего юбилея Новой Москвы в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как за эти годы изменилась расстановка сил между городскими и загородными застройщиками на присоединенных территориях, какую трансформацию претерпело предложение первичного загородного жилья и какие цифры значатся на его ценниках.


Экспозиция: на треть поселков меньше, пятая часть проектов заморожена

После присоединения к Москве новых территорий загородные застройщики начали постепенно уступать позиции девелоперам, возводящим в этой локации многоэтажные жилые комплексы. За пять лет такая ситуация привела к серьезному сокращению предложения загородного жилья: так, количество новых поселков здесь уменьшилось на треть, и сейчас оно равно 65 проектам.

«С образованием Новой Москвы сюда потянулись городские застройщики, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – А вот многие загородные поселки были либо переформатированы, либо попросту заморожены. Причем последних оказалось довольно много – примерно пятая доля. Дело в том, что и строить, и покупать загородные объекты на земле с городским статусом стало неоправданно дорого, и они оказались в аутсайдерах».

Всего в Новой Москве на настоящий момент насчитывается 4753 загородных лота, что на 39% меньше, чем летом 2012 года. Самую значительную их часть – 39% – составляет малоэтажное строительство (МЖД), изначально запланированное городскими властями как приоритетная застройка в локации. За пять лет доля «малоэтажки» увеличилась на 21 п.п., отобрав первенство у участков без подряда (УБП), присутствие которых оценивается теперь в 27%. Это на 12 п.п. меньше, чем в 2012 году. 

Третье место с 17% у таунхаусов – за отчетный период они потеряли 4 п.п. Наконец, 10% предложения приходится на коттеджи – пять лет назад их насчитывалось 18%, 7% – на дуплексы, ранее занимавшие не более 4% экспозиции.

Как и в 2012 году, в Новой Москве преобладает экономкласс, но если сегодня на него приходится 41% предложения, то пять лет назад этот показатель был на 5 п.п. больше. Затем следует сегмент «комфорт», который за отчетный период, напротив, вырос с 28% до 38%. Доля бизнес-класса составляет 14%, что на 3 п.п. ниже значений лета 2012-го. На 2 п.п. – с 9% до 7% – сократилось и присутствие сегментов «премиум» и «де люкс».

«Область Новой Москвы всегда считалась популярной зоной для проектов среднего ценового сегмента с акцентом на коттеджи и таунхаусы, – рассказывает Дмитрий Таганов. – Еще до присоединения новых земель к столице это была весьма престижная локация благодаря скоростному Киевскому шоссе, ее даже сравнивали с направлениями Новой Риги. Однако после изменения границ позиции “загородки” заметно пошатнулись – многие просто перестали рассматривать Новую Москву как “зеленую” локацию».

Цена предложения поднялась на четверть, коттеджи подорожали более чем в два раза

За пять лет средняя цена предложения загородного объекта в Новой Москве увеличилась на 24,8%: с 12,5 млн руб. до 15,6 млн руб. Эксперты ИНКОМ-Недвижимость объясняют это прежде всего полученным городским статусом земель и развивающейся инфраструктурой. 

Самый существенный, более чем двукратный рост был зафиксирован в формате коттеджей: если в 2012 году их средняя стоимость составляла 32,3 млн руб., то теперь она равна 70,1 млн руб. На значительно возросший ценник оказали влияние, с одной стороны, ограниченность числа экспонируемых лотов, а с другой – дороговизна многих из них.

От коттеджей с отрывом отстали таунхаусы, средняя цена которых выросла на 57,7%, до 16,4 млн руб. На таком фоне стоимость УБП изменилась незначительно: с 6,3 млн руб. до 6,8 млн руб., т.е. всего на 7,9%. Здесь стоит отметить, что и без выдающейся динамики средний ценник земельного участка в Новой Москве в три раза превышает его стоимость в Подмосковье в целом. Девелоперы понимают, что они уже достигли верхней границы ценового диапазона, за которой этот формат превращается в неликвид.

Снижение цены за отчетный период продемонстрировали два формата – дуплексы и МЖД. Дуплексы предлагаются к покупке в среднем за 11,5 млн руб., что на 27,2% меньше значений лета 2012 года, «малоэтажка» – за 7,8 млн руб., т.е. на 6% дешевле. На этом примере хорошо видно, как даже при высоком спросе застройщики оказываются вынуждены понижать цены на квартиры в малоэтажных домах из-за серьезной конкуренции с девелоперами, возводящими крупные жилые комплексы.

Если говорить о динамике цен в разных классах, то повышение средней стоимости лота замечено лишь в двух крайних сегментах – «экономе» и «де люксе». Объекты экономкласса подорожали на 9,6%, до 5,7 млн руб., а вот цена лотов высшей категории поднялась в 2,6 раза – до 159,2 млн руб.

Домовладения сегмента «комфорт» выставляются на продажу в среднем за 8,5 млн руб., что на 8,6% ниже показателей пятилетней давности. Средняя стоимость предложения в бизнес-классе опустилась на 12,3%, до 15 млн руб., а в сегменте «премиум» – на 5,3%, до 39,7 млн руб.

«Первое время после возникновения Новой Москвы на “загородке” была заметна легкая эйфория от больших ожиданий, – вспоминает директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. – Это вызвало резкое повышение цен предложения, я бы сказал, в пределах 10-15%, причем во всех форматах. Однако оно было скорее эмоциональным, чем рациональным. Кроме того, финансовые вливания, которые, как ожидалось, должны были быть направлены на развитие новых территорий, не совпали с реальными бюджетами.

Чтобы возникшее в 2012-м оживление на загородном рынке ТиНАО стало трендом, ему было нужно порядка 3-5 лет, тогда как покупательский интерес не продержался здесь и года. И это понятно, если учесть, что средняя цена объекта в Новой Москве в 2,5 раза превышает стоимость аналогичного лота в Подмосковье – и все это на фоне непрекращающегося снижения платежеспособного спроса. В итоге ситуация с загородным сегментом тут не лучше, если не сказать хуже, чем в остальной области. Скорее всего, в обозримом будущем новые территории окажутся застроены типовыми многоэтажными домами и не будут ничем отличаться от привычных нам окраин столицы».


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
Дмитрий Таганов

Вернуться к спискуРейтинг девелоперов небоскребовСтоимость жилья бизнес-класса на первичном рынке Москвы за год опустилась на 10%
Спецпредложения
2-комн. квартира 7,3 млн.p
2-комн. квартира 7,3  млн.p
Московская обл, Дмитровский го, Подосинки п
70.1 / 40.8 / 13.3 м2 7 этаж из 7
Оставить заявку
Дом 40,0 млн.p
Дом 40,0  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Звенигород г, Чехова ул, 44А
40 соток / 562.7 м2
Оставить заявку
Дом 26,0 млн.p
Дом 26,0  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Мартемьяново д, Абрикосовая ул, 25
11.5 соток / 252.2 м2
Оставить заявку
Дом 42,0 млн.p
Дом 42,0  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Бережки д
21 соток / 170 м2
Оставить заявку
Дом 801,8 млн.p
Дом 801,8  млн.p
Московская обл, Одинцово г, дома отдыха Озера п, Озерная ул
30 соток / 658 м2
Оставить заявку
Участок 14,0 млн.p
Участок 14,0  млн.p
Московская обл, Раменское г, Осеченки д, ЛЭП ул
15 соток
Оставить заявку
Участок 37,9 млн.p
Участок 37,9  млн.p
Московская обл, Истра г, Корсаково д
388 соток
Оставить заявку
3-комн. квартира 72,8 млн.p
3-комн. квартира 72,8  млн.p
Москва г, Козихинский Большой пер, 27с2
85 / 42.7 / 12.6 м2 2 этаж из 12
Оставить заявку
1-комн. квартира 15,5 млн.p
1-комн. квартира 15,5  млн.p
Москва г, Мичуринский пр-кт, 9
42 / 18 / 10 м2 11 этаж из 17
Оставить заявку
Дом 20,8 млн.p
Дом 20,8  млн.p
Москва г, Марушкинское п, 177 кв-л, 201
8 соток / 170 м2
Оставить заявку
Дом 27,0 млн.p
Дом 27,0  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Красная Пахра с, Ленина ул, 31
11 соток / 216.2 м2
Оставить заявку
Дом 11,8 млн.p
Дом 11,8  млн.p
Москва г, Десеновское п, Пыхчево д, СНТ Пыхчево тер, 66
8 соток / 100 м2
Оставить заявку
Участок 390,0 млн.p
Участок 390,0  млн.p
Москва г, Десеновское п, Тупиково д, 1с2
330 соток
Оставить заявку
Участок 6,6 млн.p
Участок 6,6  млн.p
Москва г, Марушкинское п, Марушкино д
6 соток
Оставить заявку