Программа реновации: наличие «хрущевки» на стройплощадке нового ЖК может снизить спрос на первичные квартиры до 15%, а их стоимость – до 20%

29.06.2017

В ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели некоторые наиболее актуальные проблемы, связанные с планируемым возведением новостроек в рамках инициированной столичной программы реновации ветхого жилфонда, как то: зонирование городских территорий под застройку, наличие на строительной площадке не снесенных по решению жильцов пятиэтажных домов, перспективы и риски частных застройщиков, участвующих в реализации программы. Свое видение развития ситуации представил руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Точечная застройка вместо комплексного обновления?


«Разрабатываемая программа реновации в настоящее время претерпевает изменения и в финальном виде будет выглядеть иначе, нежели задумывалась первоначально. Организовать полноценные зоны реновации с комплексной застройкой будет крайне сложно, поэтому планируется, что снос и возведение будут происходить точечно – составят адресный план этих мероприятий. И если раньше предполагалось, что Москва будет обновлена, перестроена и станет этаким городом-садом, а также появятся изменения в сторону укрупнения проектов, то сегодня я бы не стал говорить о кардинальных преобразованиях в зонировании городских территорий.

Под многоэтажную застройку, согласно нормативам, может быть использована территория площадью от 0,3 до 0,5 гектара – на таком участке, к примеру, умещается одна секция современного панельного дома с придомовой территорией либо небольшой монолитный проект с придомовой территорией. Половина гектара, гектар – стандартные размеры строительных площадок в центре столицы. На окраинах территории больше, порой они могут достигать нескольких десятков гектаров. В качестве примера действительно комплексного обновления локации можно привести ЖК ЗИЛАРТ, квартиры в котором реализует Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость: на участке площадью 65 гектаров возводится реально масштабный проект».

Всех снесут, а я останусь?..

«Одна из главных проблем в подготовке программы реновации – отсутствие единообразия и системности. Сейчас выходит так, что старые пятиэтажки, жильцы которых проголосовали против сноса, останутся и могут перегораживать стройплощадки новых ЖК. В результате девелоперы лишатся возможности возводить проекты планомерно – им придется разбивать строительство на несколько этапов. Например, система коммуникаций в таком случае не сможет быть проложена единовременно и целостно, усложнится прокладка дорог, возникнут трудности с полноценным обустройством дворовой территории и т.д. В каждом конкретном случае появятся индивидуальные препятствия самого разного свойства. Универсальных рецептов не будет – девелоперам придется как-то “извернуться”, чтобы “обыграть” наличие старого дома на территории новой застройки. Подобные пертурбации ведут к увеличению себестоимости проектов, но никак не способствуют повышению цен на квартиры в новых домах.

Напротив, из-за соседства с “хрущевкой” снижение покупательского спроса на жилье в новостройках может доходить до 15%, а уменьшение стоимости этих объектов – до 20%. Хотя нельзя считать это непременным условием для всех новых ЖК с “обременением” в виде пятиэтажки на территории. Если речь идет об удобном для жизни районе, а старый дом “примостился” где-нибудь сбоку и не нарушает целостность комплексной застройки, то его присутствие не должно заметно влиять на цену жилья в новостройках».

Участие в программе для частных застройщиков может обернуться банкротством?

«Многое зависит от ресурсов и масштабов деятельности самих застройщиков. Показателен пример прошлой программы сноса пятиэтажных домов, которая длится с 1999 года и сейчас подходит к завершению. Тогда у некоторых девелоперов с малым объемом застройки проекты оказались убыточными, некоторые, действительно, обанкротились: если вы беретесь перестраивать, например, всего один дом, то, конечно, довольно сложно получить коммерческую выгоду от этого предприятия. Участие в программе сноса пятиэтажного жилфонда – с переселением жильцов силами застройщика – перспективно только для крупных игроков рынка, поскольку у них есть ресурсы, которые, образно говоря, можно перекладывать из одного кармана в другой. Так, для поддержания проекта, терпящего убытки, они воспользуются финансовыми средствами от прибыли с другого проекта. Небольшие компании не справятся с масштабами такой операции, им крайне непросто получить дивиденды в этих условиях».

Игроки рынка недвижимости станут заложниками планов городских властей?


«Всеми новыми проектами на месте сносимых домов будут заниматься коммерческие компании. Это не социальные объекты, то есть какой-то объем квартир предназначен для “переселенцев”, но в основном это коммерческое жилье. Застройщики будут руководствоваться, прежде всего, соображениями экономической состоятельности данного предприятия. И, конечно, непросто будет найти девелоперов для строительства на площадках, где остались “штучные” пятиэтажки, и где есть реальная перспектива неудобного соседства с ними. Очевидно, что большие участки в привлекательных районах будут пользоваться преимущественным спросом у девелоперов».

Градоначальники оптимизируют объем вводимого жилья?

«Власти в этой программе влияют на объемы строительства путем выделения площадок – какие и когда следует предлагать застройщикам. Основная цель – не допустить, чтобы первичный рынок столицы “сдулся” под собственной тяжестью, ведь масштабного введения нового жилья он не осилит. Сегодня в экспозиции находится около 3 млн квадратных метров, и, несмотря на рост продаж, который мы фиксируем последнее время, спрос на рынке все-таки крайне низкий. Пока сохраняется общая экономическая нестабильность, думаю, неуместно говорить о необходимости наращивания объемов жилищного строительства в Москве. В сложившейся ситуации считаю важнейшей функцией города не допустить затоваривания, а для этого необходимо выделять не все площадки сразу и всем желающим застройщикам, а постепенно и выборочно».      


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
Дмитрий Таганов

Вернуться к спискуНеформатное жилье – обзор московской экзотикиСамый дорогой лот на рынке аренды сдается за $100 тысяч в месяц
Спецпредложения
1-комн. квартира в новостройке 7,2 млн.p
1-комн. квартира в новостройке 7,2  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Юрлово д
34.4 / 9.45 / 15.44 м2 4 этаж из 12
Оставить заявку
1-комн. квартира в новостройке 6,7 млн.p
1-комн. квартира в новостройке 6,7  млн.p
Московская обл, Химки г
32.31 / 9.66 / 10.4 м2 13 этаж из 17
Оставить заявку
2-комн. квартира 8,4 млн.p
2-комн. квартира 8,4  млн.p
Московская обл, Дзержинский г, Томилинская ул, 33
51.1 / 31.2 / 8.1 м2 9 этаж из 9
Оставить заявку
Дом 850,0 млн.p
Дом 850,0  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Николина Гора п, Шмидта пр-кт, 12
120 соток / 1100 м2
Оставить заявку
Дом 6,7 млн.p
Дом 6,7  млн.p
Московская обл, Руза г, Шелковка д, Можайское ш
27 соток / 156 м2
Оставить заявку
Участок 6,5 млн.p
Участок 6,5  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Шевченко ул
16 соток
Оставить заявку
5-комн. квартира 109,0 млн.p
5-комн. квартира 109,0  млн.p
Москва г, Маленковская ул, 14к3
165 / 105 / 14 м2 4 этаж из 5
Оставить заявку
1-комн. квартира 9,2 млн.p
1-комн. квартира 9,2  млн.p
Москва г, Белореченская ул, 45к1
38 / 19 / 7.5 м2 10 этаж из 14
Оставить заявку
Студия 7,4 млн.p
Студия 7,4  млн.p
Москва г, Радиальная 6-я ул, 3к5
25 / 20 / 5 м2 15 этаж из 15
Оставить заявку
Студия 7,3 млн.p
Студия 7,3  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
25.5 / 22 / 3 м2 1 этаж из 2
Оставить заявку
Дом 22,9 млн.p
Дом 22,9  млн.p
Москва г, Щибровская ул
7 соток / 107 м2
Оставить заявку
Дом 24,9 млн.p
Дом 24,9  млн.p
Москва г, Щибровская ул, 1
8 соток / 106 м2
Оставить заявку
Дом 17,5 млн.p
Дом 17,5  млн.p
Москва г, Первомайское п, 328 кв-л, 100/9
1.14 соток / 157 м2
Оставить заявку
Участок 12,5 млн.p
Участок 12,5  млн.p
Москва г, Филимонковское п, Нижнее Валуево д, 14
11 соток
Оставить заявку