Обзор рынка первичной жилой недвижимости Зеленограда

Объем предложения в проектах на прилегающей к Зеленограду территории более чем двукратно превышает аналогичный показатель в г. Зеленоград и составляет 1 620 лотов, в то время как в пределах Зеленограда объем предложения составляет 736 лотов. Если рассматривать общий объем жилья первичного рынка, то на прилегающей к Зеленограду территории насчитывается 5056 лотов в сданных и строящихся корпусах, а в г. Зеленоград – 5575. 

В структуре предложения пригорода Зеленограда практически половину лотов в экспозиции (47%) занимают студии и 1-комнатные квартиры, большая часть из которых (30%) приходится на «однушки». Доля двухкомнатных квартир составляет чуть более 41% предложения, а на многокомнатные квартиры приходится лишь 12%. Такое распределение связано в первую очередь с ограниченным бюджетом потенциальных покупателей, именно поэтому в границах Зеленоградского административного округа (ЗелАО), где цена квадратного метра существенно выше, эта тенденция имеет еще более ярко выраженный характер. 2 из 3 квартир представлены малогабаритными форматами, что значительно снижает стоимость «входного билета» на приобретение жилья. Структура предложения в ЗелАО по типам продаваемых объектов выглядит следующим образом: 18% занимают квартиры-студии, 40% – однокомнатные квартиры, 29% – «двушки», а оставшиеся 13% распределены между трехкомнатными и многокомнатными лотами. 

 
В структуре спроса на квартиры-студии и двухкомнатные квартиры пришлось около половины всех продаж в мае: 24% и 23% соответственно. Однокомнатные квартиры приобретал каждый второй покупатель (45%), и лишь 8% покупок пришлось на многокомнатные (три и более комнаты) квартиры. 

Минимальный бюджет на приобретение первичного жилья в пригороде Зеленограда оценивается в 1,51 млн рублей. За эту сумму можно стать собственником квартиры-студии площадью 23,2 кв. метра. Максимальный бюджет – около 6,3 млн рублей, за который можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 79,5 квадратных метров. В пределах Зеленоградского АО минимальный и максимальный бюджет на приобретение жилплощади существенно выше и составляет 2 млн и 8,3 млн рублей, за которые покупатель получит студию площадью 20,7 кв. метров и трехкомнатную квартиру метражом 80,2 «квадратов» соответственно. 

Средняя цена квадратного метра в проектах на прилегающей к Зеленограду территории (в пределах 5 км) составляет 67,8 тыс. рублей, что на 30% ниже аналогичного показателя в новостройках Зеленограда, где средняя цена предложения колеблется в районе 97,1 тыс. рублей. Разница в цене объясняется прежде всего наличием московской прописки, ради которой часть покупателей готова существенно переплачивать. Однако, если аналогичная разница в стоимости «квадрата» в границах старой Москвы и за ее пределами объясняется более развитой инфраструктурой, лучшей транспортной доступностью и наличием станций метро, то объяснить такую разницу в цене на лоты в Зеленограде и ближайших локациях достаточно сложно. В первую очередь, рассматриваемые жилые комплексы расположены относительно недалеко друг от друга, поэтому жители и тех и других новостроек будут пользоваться одними объектами инфраструктуры – торговыми и развлекательными центрами, кинотеатрами, парками, школами, музеями и т.д. Кроме того, отсутствие линий метро в данной локации в определенной степени уравнивает транспортную доступность жилых комплексов в границах Зеленоградского АО и за его пределами, оставляя городской наземный транспорт и личный автомобиль самыми распространенными способами передвижения. Время в пути до Крюково – главной железнодорожной станции Зеленограда – как для жителей Зеленограда, так и для тех, кто приобрел квартиру за его пределами, примерно одинаковое и не превышает в среднем 20 минут. Время в пути на экспресс-поезде до центра Москвы составляет 30 минут. 

В то же время наличие московской прописки предполагает более высокие ежемесячные расходы, которые играют значимую роль при принятии решения о покупке жилья в этих районах. Так, например, расходы на содержание автомобиля при наличии московской прописки будут значительно выше из-за 70%-ной разницы в цене при расчете транспортного налога, а также из-за большего территориального коэффициента ОСАГО, который для москвичей равен 2, а для жителей Подмосковья – 1,7. То же самое касается и услуг ЖКХ, оплата которых ежемесячно обходится москвичам в среднем на 10-15% дороже, чем жителям Подмосковья. 

«Если взять за основу расчета среднестатистическую двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. метров и среднюю цену «квадрата» в пределах Зеленоградского административного округа г. Москвы, получается, что покупатель заплатит за такое жилье немногим более 5,8 млн рублей. Однако на удалении 3-4 км от границ города за эту же сумму можно приобрести полноценную просторную «трешку» площадью 86 квадратных метров при сопоставимом качестве строительства, а в некоторых случаях даже более высоком уровне инфраструктуры. В связи с этим возникает вопрос: «а стоит ли московская прописка полноценной комнаты, которой, при прочих равных, жертвуют покупатели?» – прокомментировала Иванова Мария, коммерческий директор ГК «САПСАН». 

Исходя из этого можно сделать вывод, что, приобретая квартиру в административных границах Зеленограда, т.е. в одном из административных округов Москвы, около трети стоимости квартиры покупатель переплачивает за факт московской прописки, находясь, при этом на расстоянии около 20 км от московской кольцевой автодороги, которая психологически воспринимается москвичами территориальной границей столицы.