Чек-лист для проверки юридической чистоты квартиры

С 15 июля 2016 года Росреестр перестал оформлять свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. И это событие теперь нередко является причиной недопонимания между покупателями и продавцами. На смену оформленному на бланке с несколькими степенями защиты свидетельству пришла выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ оформляется на обычной белой бумаге формата А4 и у неосведомленных в произошедших изменениях вызывает подозрения. 

На самом же деле выписка из ЕГРН – это гораздо более информативный документ, который содержит исчерпывающую информацию о том, кому и когда переходили права собственности на объект, какие имеются обременения, запреты и т.д. И для покупателя он представляет гораздо больший интерес, чем привычное свидетельство.

Но есть ряд нюансов, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, выписка должна быть «свежей» и отображать все актуальные изменения в статусе квартиры. Доверять имеет смысл документу, выданному уполномоченным органом не более месяца назад. Но в идеале нужно попросить продавца заказать новую выписку и лично присутствовать при ее получении.

Во-вторых, не нужно обращать вообще никакого внимания на свидетельство. Продавец может настойчиво предлагать с ним ознакомиться, однако для покупателя это будет простой тратой времени. Более того, сейчас при переходе права собственности на недвижимость старое свидетельство не «гасится». Как следствие, содержащиеся в нем сведения могут не соответствовать действительности.

Стоит также иметь в виду, что на начальном этапе проверки юридической чистоты квартиры покупатель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН. Причем для этого не обязательно куда-то ехать, сделать это можно онлайн. Данный документ не будет содержать всей истории квартиры, однако позволит на 100% установить, кто является собственником на текущий момент.

Срок владения недвижимостью – один из важнейших индикаторов юридической чистоты. Чаще этот фактор рассматривается с позиции налогообложения: объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности менее трех лет (если в собственность оформлено до 2016 г.), при продаже попадают под налог на доходы физических лиц. Поэтому нередко можно столкнуться с тем, что продавец просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта с целью ухода от налогов. Для покупателя это серьезный риск. В случае аннулирования сделки купли-продажи, суд обяжет продавца вернуть именно ту сумму, которая прописана в документах. Помимо бытовых форс-мажоров, которые могут привести к расторжению договора, этой схемой могут воспользоваться мошенники: войти в доверие к покупателю, убедить его указать заниженную стоимость, а спустя несколько месяцев оспорить сделку в суде.

Но есть и другой момент. Срок в 3 года также устанавливается для оспаривания сделок с недвижимостью. И приобретая квартиру, право собственности на которую возникло менее трех лет назад, нужно удостовериться, что она не является предметом спора. Информация об этом должна содержаться в выписке из ЕГРН.

Установка личности продавца

Проверка документов продавца квартиры – это такое же обязательное действие, как и установка права собственности на недвижимость. Убедиться в том, что предъявитель паспорта является именно тем, за кого себя выдает, что документ не утерян или украден, можно через специальный сервис проверки недействительных российский паспортов на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Особого внимания заслуживает продажа недвижимости по доверенности. Сам факт этого обычно настораживает покупателя. В реальности же это нормальная практика и страшного ничего нет. Надо только все тщательно проверить. Во-первых, обратить внимание на дату выдачи доверенности. Документ может быть оформлен даже на очень длительный срок (5 лет и более). И если вдруг спустя 3-4 года после выдачи доверенности квартира вдруг продается, нужно отнестись к этому с подозрением. Собственник за это время мог уже передумать продавать жилье, но забыл отозвать доверенность. Или с ним произошел несчастный случай, он находится на лечении, а недобросовестное доверенное лицо решило воспользоваться этой ситуацией. 

 
Во-вторых, нужно найти нотариуса, выдавшего доверенность. Следует узнать, не аннулирована ли его лицензия, действительно ли он оформлял данный документ, не отозвана ли доверенность доверителем. Важно также обратить внимание на содержание доверенности и те права, которыми она наделяет представителя: уполномочен ли он получать деньги за сделку или только подписывать документы.

Дееспособность продавца

Алкоголизм, наркомания, психические расстройства – это факторы, которые могут доказать недееспособность продавца в момент заключения договора купли-продажи. Впоследствии такая сделка может быть оспорена и признана ничтожной. Застраховаться от этого помогут справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Продавец должен с пониманием отнестись к данному требованию. Если же он будет категорически отказываться их предоставлять – это повод задуматься. Также можно обратиться к соседям по подъезду и попытаться выяснить информацию о продавце. Однако тут нужно быть внимательным: адекватность опрошенных также может оказаться под вопросом, они могут попросту оклеветать хорошего человека.

Несовершеннолетние

Особенно внимательно нужно отнестись к наличию несовершеннолетних, имеющих постоянную регистрацию в приобретаемой недвижимости. Информацию об этом можно получить из расширенной выписки из домовой книги, которую нужно запросить у продавца. Если в квартире прописаны дети, то необходимо заручиться официальным разрешением органов опеки, которые подтвердят, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Армия, больница и тюрьма

Еще три «неприятные» категории прописанных – это проходящие службу в армии, находящиеся на длительном лечении или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Без личного согласия выписать их нельзя, необходима заверенная нотариально (или иным должностным лицом в соответствии со статьей 185.1 Гражданского кодекса РФ) доверенность, получить которую не так легко, а иногда и просто невозможно.

Супруги

Если продавец состоит в браке, но при этом является единоличным собственником недвижимости, необходимо нотариально заверенное согласие «второй половины» на сделку. Без него договор может быть оспорен.

Наследство 

Претензии третьих лиц также возможны в том случае, если право собственности на недвижимость возникло в результате наследования. При наследстве могут объявиться родственники, интересы которых не были учтены при разделе имущества покойного. В качестве превентивной меры можно потребовать от продавца нотариально заверенную расписку в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы, в том числе финансовые, с объявившимися наследниками.

Арендаторы

Если на момент продажи квартиры она сдается в аренду, а продавец не удосужился расторгнуть с арендаторами договор, то по закону они сохраняют право пользования недвижимостью. И это может стать крайне неприятным сюрпризом для нового собственника. Ему придется самостоятельно расторгать с жильцами договор, возможно через суд. Поэтому при заключении сделки не лишним будет уточнить, не «забыл» ли продавец про арендаторов.

Коммунальные платежи

Помимо арендаторов, новому собственнику по закону достаются и все долги за «коммуналку». Соответственно, при покупке недвижимости необходимо затребовать от продавца справки об отсутствии задолженностей от всех поставщиков услуг (электричество, газ, водоснабжение и водоотвод, телефон и т.д.).

Перепланировка

Хороший ремонт в квартире из преимущества легко превращается в недостаток, если во время работ производилась перепланировка, но она не была узаконена в соответствии с действующим законодательством. Все конструктивные изменения, будь то снос стен или перенос «мокрых зон», должны быть согласованы с компетентными органами и отражены в документах из БТИ. Если это не было сделано, то новый собственник может как минимум получить штраф, а как максимум – уголовное дело по факту обрушения дома.

«Развитие интернета и электронных государственных услуг значительно упростило процедуру проверки юридической чистоты недвижимости, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Если раньше без помощи риелтора обойтись было практически нереально, то современные покупатели имеют огромное количество возможностей обезопасить себя в ходе сделки. Впрочем, далеко не все готовы брать на себя такую ответственность, предпочитая прибегнуть к помощи профессионалов. Однако и в этом случае необходимо иметь хотя бы общее представление о том, на что нужно обратить внимание. Это позволит избежать проблем, если привлеченный специалист халатно отнесется к выполнению своих обязанностей». 

 
«Обычный человек приобретает квартиру в среднем 1-2 раза в течение всего отмеренного ему жизненного срока, – добавляет Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – И, как бы подробно ни была расписана процедура покупки, все равно для многих она остается чем-то малоизученным, а значит, пугающим. Лекарство одно – помощь профессионалов, благо уж с выбором здесь все обстоит неплохо. Тем не менее, сделать его правильно необходимо. У каждого свои критерии, я предпочитаю – основанный на достоверных рекомендациях свой личный выбор».