На московский рынок вторичного жилья «выплеснулись» т.н. инвестиционные квартиры: число объектов в новостройках, перетекающих в этот сегмент, за последние три года выросло на 120%

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проследили за процессом перехода жилья с первичного рынка старой Москвы на вторичный, отметив значительное – больше чем в два раза – увеличение за последнее время доли квартир, выставленных на продажу в новых домах (введенных в эксплуатацию не более трех лет назад). При этом разница между средней стоимостью предложения объектов в домах старого и нового жилищного фонда варьирует, в зависимости от престижности административного округа столицы, от 10% до 20%.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящий момент доля квартир, выставленных на продажу в новостройках, составляет 5,7% (2 174 объекта) от общего объема экспонируемой на вторичном рынке недвижимости. Причем по сравнению с 2014 годом, который можно считать отправной точкой развития новой волны кризиса, данный показатель в абсолютных цифрах увеличился на 120%.

Изменение доли квартир, экспонируемых в новых домах, по отношению к общему объему предложения на вторичном рынке жилья Москвы за последние три года

	2014 год	2017 год
Количество объектов	988	2 174
Доля по отношению к общему объему предложения (в %)	2,3%	5,7%

В данный момент наибольшая доля квартир, выставленных на продажу в новостройках, наблюдается в Юго-Западном административном округе – 16% от общего объема предложения подобных объектов на столичном рынке недвижимости. Второе и третье места по этому показателю между собой делят Западный и Северо-Восточный административные округа – по 14% в каждом.

В ходе исследования специалисты ИНКОМ-Недвижимость изучили мотивационные факторы, которыми руководствуются как собственники-инвесторы, так и обычные владельцы квартир в новостройках, принимая решение о перепродаже жилплощади. Особенности поведения инвесторов комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «По нашим данным, первая волна квартир в новостройках, приобретаемых с инвестиционными целями, “выплескивается” на вторичный рынок еще до того, как их владельцы оформляют свидетельство о собственности, – в этом случае продажа квартиры происходит по переуступке прав. Вторая волна наступает через три года, когда на рынок выходят продавцы, которые по разным причинам не смогли или не захотели реализовать недвижимость до оформления свидетельства о собственности – например, из-за того, что объект не удалось реализовать по требуемой цене. Некоторые из них сначала сдают квартиру в аренду ради дополнительного дохода, а потом перепродают. Эти собственники ждут окончания трехлетнего предельного срока владения недвижимостью, после которого продавец освобождается от уплаты налога на доход, полученный от реализации жилья. И если квартира выходит на вторичный рынок ровно через три года после оформления права собственности, то можно почти с уверенностью говорить о том, что она была приобретена в инвестиционных целях».

Согласно наблюдениям, количество т.н. инвестиционных квартир растет пропорционально увеличению спроса на жилье в новостройках. На данный момент число сделок на первичном рынке жилья Москвы (включая ТиНАО) по сравнению с первым кварталом прошлого года выросло практически в два раза, и инвестиционная активность покупателей в рассматриваемом сегменте коррелирует с этой динамикой.

В основном покупатели-инвесторы выбирают объекты на начальной стадии строительства и в проектах от известных застройщиков, чья репутация – гарант надежности и шанс на быструю перепродажу недвижимости в будущем. Наибольшим инвестиционным спросом в массовых сегментах пользуются, соответственно, самые привлекательные для покупателей лоты – 1- и 2-комнатные квартиры стандартных площадей в локациях с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Кроме того, в данный момент риэлторы фиксируют спрос на квартиры с европланировкой, где кухня совмещена с гостиной. Дополнительные плюсы жилплощади, привлекающие покупателей, – это наличие в квартире более чем одного балкона, встроенных помещений (например, гардеробных) или оборудованных в доме мест для хранения спортинвентаря и т.д.

Необходимо подчеркнуть, что упомянутые инвесторы – это в массе своей частные лица, а не профессионалы рынка недвижимости, поэтому приобретением жилья в новостройке и его перепродажей они занимаются не в соответствии с какими-либо рыночными тенденциями, а в наиболее удобный для них момент. При этом можно отметить два традиционных периода увеличения активности потребителей – это весенние и осенние месяцы. Что же касается профессиональных (в прямом смысле этого слова) инвесторов, то их число в разы меньше, чем количество покупателей-непрофессионалов.

Если же владельцами жилплощади в новостройке являются не инвесторы, а обычные покупатели, то в этом случае спрогнозировать переход квартиры с первичного на вторичный рынок весьма затруднительно – этот процесс в большей степени зависит от жизненной ситуации собственников (как то: расширение семьи, переезд с окраины в центр при появлении средств и т.п.) и редко увязывается с указанным предельным сроком владения недвижимостью.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, отмечает: «Если говорить о разнице между средней стоимостью предложения квартир в домах, введенных в эксплуатацию не более 3 лет назад, и объектов в старом жилищном фонде, то по столице она составляет около 15%. Однако этот показатель может варьироваться в зависимости от округа. В более престижных административно-территориальных единицах (например, ЦАО или ЗАО) ценовая разница доходит иногда до 20%, так как новая застройка здесь в основном относится к премиальным сегментам. А в малопрестижных округах (например, в ВАО и ЮВАО) новые дома – это обычно эконом- или комфорт-класс, к тому же сдаются они сразу с отделкой и приближены к вторичному жилью по степени готовности к проживанию. Поэтому в этих локациях упомянутая разница составляет в среднем около 10%».

Лоты в новых домах стоят дороже аналогов, расположенных в старом жилищном фонде, благодаря более удобной планировке, большей площади квартир, наличию в здании новых коммуникаций и т.д. Однако необходимо оговорить, что прямое сравнение возможно только в том случае, когда объекты старого и нового жилищного фонда расположены не слишком далеко друг от друга. Если же новостройки находятся на значительном расстоянии от ранее возведенных строений, то проводить сравнение некорректно – к примеру, у новых объектов массовой застройки удаленность от метро может быть больше, что отрицательно повлияет на стоимость квартир в этих домах.