Самые доходные квартиры – в Краснодаре, самые невыгодные – в Чебоксарах

06.06.2017

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали цены на жилье в регионах России и определили, в каком городе выгоднее всего купить квартиру для последующей сдачи ее в аренду. Таким городом оказался Краснодар – приобретенная здесь недвижимость окупится чуть менее чем за 12 лет. А вот Москва – в отстающих.

В расчетах использовались показатели средних цен на квартиры и средние ставки аренды в 69 крупнейших городах страны. Для определения доходности и окупаемости жилья его стоимость сопоставили со средним годовым доходом от аренды.

Куда лучше инвестировать

По данным компании, самые высокодоходные квартиры находятся в Краснодаре, где на аренде можно выручить 8,4% годовых. Доходность выше 8% зафиксирована также в Красноярске и Ленинградской области – 8,1% и 8% соответственно. На 4 месте Саратов – 7,7%, замыкает «доходную пятерку» Симферополь – 7,5%.

«К лету в Краснодаре установилось самое оптимальное среди крупнейших городов страны соотношение стоимости предложения (3 066 583 рубля) и аренды (21 431 руб./мес.), – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР». – К началу отпускного сезона арендные ставки увеличились на 2-4%, в то время как стоимость продаж с начала года продемонстрировала отрицательный прирост (–2,4%)».

Ставки аренды выросли и в других южных городах, но это не оказало существенного влияния на доходность, поскольку средняя стоимость лота там существенно выше. Например, в Симферополе, занимающем 5 строчку рейтинга, ценник средней квартиры составляет 4 365 814 рублей при арендной ставке 27 248 руб./мес. В Севастополе средние цены на квартиры чуть больше симферопольских (4 576 812 рублей), а средние ставки чуть меньше (26 146 руб./мес.), что в итоге дает 6,9% годовых. В Сочи доходность еще ниже (6,3%), поскольку стоимость квартиры там достигла почти 6 млн рублей. Понятно, что доходность здесь будет ниже даже при высоких ставках аренды (31 432 руб./мес.).

В низкий сезон, когда цена долгосрочной аренды в южных городах снижается в среднем на 5%, вместе с ней снижается и показатель доходности, замечает Павел Луценко.

Где квартиры низкодоходны

Самые невыгодные квартиры с точки зрения извлечения дохода находятся в Чебоксарах. При относительно недешевой стоимости (2 277 631 рубль) средняя аренда здесь составляет всего 8718 руб./мес., так что доходность получается 4,6%. Очень похожая ситуация в Саранске: стоимость предложения – 2 366 518 рублей, средние ставки – 9112 руб./мес., доходность – те же 4,6%. Третий от конца списка – Белгород с показателем 4,9%, далее Орел – 5%.

Замыкает пятерку самых низкодоходных квартир Москва, где доходность квартиры – 5,1% годовых. Сейчас в столице средняя квартира, без учета элитного сегмента, стоит 10 454 252 рубля, а в аренду сдается за 44 826 руб./мес. «Москва регулярно оказывается в аутсайдерах за счет непомерно высоких цен на жилье, – говорит Павел Луценко. – Положение не спасают даже арендные ставки, размер которых в несколько раз превышает средние по России. Тем не менее, в этом году средняя доходность столичных квартир выросла, т.к. в прошлом году она была еще меньше – 3,7% и являлась самой низкой по стране».

А сколько это в годах?

Средняя доходность квартир по России составляет 6,3%, средняя окупаемость – 16,3 года (за год эти цифры практически не изменились). Примерно за такой период можно «отбить» жилье в Туле (16,2 года) или Нижнем Новгороде (16,4 года).

Выгоднее всего вкладываться в города с самым высоким коэффициентом доходности. Вернуть средства, потраченные на недвижимость, в Краснодаре можно за 11,9 года, Красноярске – за 12,4 года, Ленинградской области – за 12,5 года, Саратове – за 13 лет, Симферополе, Махачкале и Астрахани – за 13,4 года.

Дольше всего будут окупаться вложения в Чебоксарах – 21,8 года, в Саранске – 21,6 года, в Белгороде – 20,2 года, в Орле – 20,1 года. Московская квартира начнет приносить доход в среднем через 19,4 года.
«Полученные цифры – это самый оптимистичный вариант, в действительности же реальный срок окупаемости средней квартиры окажется еще больше, – предупреждает Павел Луценко. – Как уже было сказано, показатели во многом зависят от сезона – делового, отпускного, праздничного и т.п. На курортах основной пик сдачи приходится на 4-5 жарких месяцев, в остальное время жилье в основном простаивает. Да и в других городах средняя квартира пару месяцев в год может оставаться без арендаторов. Кроме того, в окончательный прицельный расчет необходимо заложить расходы на налоги, ремонт, возможную замену бытовой техники, различные внештатные ситуации».

Доходность квартир в разных городах России

№	Город	Цена квартиры, руб.	Аренда, руб./мес.	Доход-ность	Окупае-мость, лет
1	Краснодар	3066583	21431	8,4%	11,9
2	Красноярск	2512337	16948	8,1%	12,4
3	Ленинградская область	2817490	18795	8,0%	12,5
4	Саратов	2142616	13733	7,7%	13,0
5	Симферополь	4365814	27248	7,5%	13,4
6	Махачкала	1726215	10764	7,5%	13,4
7	Астрахань	2343676	14586	7,5%	13,4
8	Кемерово	2189456	13283	7,3%	13,7
9	Ставрополь	2126405	12856	7,3%	13,8
10	Калуга	3168541	18911	7,2%	14,0
11	Брянск	2042481	12163	7,1%	14,0
12	Томск	2184277	12997	7,1%	14,0
13	Ульяновск	2195156	12972	7,1%	14,1
14	Магнитогорск	1581776	9307	7,1%	14,2
15	Курган	1726251	10069	7,0%	14,3
16	Барнаул	2280864	13219	7,0%	14,4
17	Тверь	2807724	16214	6,9%	14,4
18	Севастополь	4576812	26146	6,9%	14,6
19	Ростов-на-Дону	3164322	17987	6,8%	14,7
20	Вологда	2073517	11764	6,8%	14,7
21	Екатеринбург	3735280	21135	6,8%	14,7
22	Липецк	2368209	13253	6,7%	14,9
23	Воронеж	2404302	13380	6,7%	15,0
24	Челябинск	2171849	12010	6,6%	15,1
25	Пермь	2596824	14166	6,5%	15,3
26	Оренбург	2290361	12463	6,5%	15,3
27	Московская область	4027375	21793	6,5%	15,4
28	Волгоград	2387273	12844	6,5%	15,5
29	Ярославль	2856953	15326	6,4%	15,5
30	Рязань	2390643	12783	6,4%	15,6
31	Владимир	2652427	14027	6,3%	15,8
32	Смоленск	2207364	11660	6,3%	15,8
33	Калининград	3140823	16538	6,3%	15,8
34	Омск	2336776	12299	6,3%	15,8
35	Сочи	5986386	31432	6,3%	15,9
36	Хабаровск	3721356	19410	6,3%	16,0
37	Тула	3036672	15621	6,2%	16,2
38	Нижний Новгород	3827268	19422	6,1%	16,4
39	Казань	3768305	19060	6,1%	16,5
40	Иркутск	2773381	13964	6,0%	16,6
41	Нижний Тагил	1797952	9042	6,0%	16,6
42	Тольятти	2576066	12940	6,0%	16,6
43	Архангельск	2623543	12884	5,9%	17,0
44	Новосибирск	3084526	15048	5,9%	17,1
45	Уфа	3285824	15964	5,8%	17,2
46	Сургут	4073521	19482	5,7%	17,4
47	Киров	2078520	9866	5,7%	17,6
48	Самара	3212648	15175	5,7%	17,6
49	Набережные Челны	2480543	11695	5,7%	17,7
50	Мурманск	2496641	11668	5,6%	17,8
51	Курск	2243516	10385	5,6%	18,0
52	Владикавказ	2492674	11480	5,5%	18,1
53	Пенза	2134752	9829	5,5%	18,1
54	Улан-Удэ	2218820	10084	5,5%	18,3
55	Тюмень	3274514	14880	5,5%	18,3
56	Волжский	1978291	8987	5,5%	18,3
57	Чита	2915934	13218	5,4%	18,4
58	Санкт-Петербург	7284397	32762	5,4%	18,5
59	Ижевск	2195218	9694	5,3%	18,9
60	Иваново	2186313	9578	5,3%	19,0
61	Владивосток	3943145	17246	5,2%	19,1
62	Якутск	3678420	15998	5,2%	19,2
63	Череповец	1875194	8154	5,2%	19,2
64	Новокузнецк	1866974	8058	5,2%	19,3
65	Москва	10454252	44826	5,1%	19,4
66	Орел	2275418	9415	5,0%	20,1
67	Белгород	3586725	14765	4,9%	20,2
68	Саранск	2366518	9112	4,6%	21,6
69	Чебоксары	2277631	8718	4,6%	21,8
	Среднее	2909140	14999	6,3%	16,3