Слухи о перетекании спроса на новое жилье из Подмосковья в Москву «сильно преувеличены»: до 90% тех, кто областным проектам предпочел столичные, выбирают ТиНАО

30.05.2017

Анализ цен на первичном рынке жилья Московского региона, проведенный специалистами Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, показал, что при почти равной средней стоимости квартир Подмосковья и ТиНАО – 4,3-4,5 млн рублей – ценовая разница квадратного метра в них составляет 11%; как следствие, делая выбор в пользу объектов в Новой Москве, покупатели «теряют» в среднем до 4 кв. м жилья.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость первичных жилых объектов в Подмосковье и Новой Москве практически сравнялась и составляет 4,3 и 4,5 млн рублей соответственно. При этом усредненная цена квадратного метра на указанных территориях отличается на 11%: 78,7 тыс. рублей в области против 87,5 тыс. рублей в ТиНАО. В границах старой Москвы общая средняя стоимость квартиры составляет 15,8 млн рублей.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость провели исследование соотношения цен в различных частях Московской агломерации по таким параметрам, как: категория жилья, типы и площади объектов.

Сравнительный анализ стоимости квартир в зависимости от ценового сегмента показал, что в Новой Москве жилплощадь экономкласса дороже, чем в области, в пределах 3% (3,5 и 3,4 млн руб. соответственно), в сегменте «комфорт» – на 11% (4,9 и 4,4 млн руб.). Категория «бизнес» демонстрирует более существенную разницу – 18,5% (9,6 и 8,1 млн руб.).

Средняя стоимость объектов в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от категории

Категория жилья	Подмосковье	Новая Москва
«эконом»	3,4 млн руб.	3,5 млн руб.
«комфорт»	4,4 млн руб.	4,9 млн руб.
«бизнес»	8,1 млн руб.	9,6 млн руб.

По подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена 1 кв. м в квартирах класса «эконом» составляет 68,7 тыс. рублей в Новой Москве и 66,2 тыс. рублей в Подмосковье. Стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса на названных территориях разнится значительнее: в ТиНАО он дороже подмосковного на 17%. Для сравнения: отличия в цене «квадрата» квартир всех категорий в старой и Новой Москве находятся в диапазоне от 71% до 108%, в паре «старая Москва vs область» – от 80% до 143%.

Средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от категории

Категория жилья	Подмосковье	Новая Москва
«эконом»	3,4 млн руб.	3,5 млн руб.
«комфорт»	4,4 млн руб.	4,9 млн руб.
«бизнес»	8,1 млн руб.	9,6 млн руб.

Средний бюджет покупки в зависимости от комнатности приобретаемой квартиры составляет от 2,5 до 6,9 млн рублей в Новой Москве и от 2,4 до 7,4 – в Подмосковье, притом что наблюдаются заметные различия в стоимости квадратного метра на указанных территориях. Так, 1 кв. м в студиях ТиНАО оценивается в среднем в 100,1 тыс. рублей, тогда как в области цена равна 82,7 тыс. рублей. Квадратный метр в «однушках» Новой Москвы стоит 92,4 тыс. рублей, а в подмосковных – 80,4 тыс. рублей. Для сравнения: «квадрат» в однокомнатной квартире в старой Москве обойдется покупателю дороже почти на 95%, нежели в Новой Москве, и на 123,5% – чем в области.

Средняя стоимость объектов в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от количества комнат

Типы квартир	Подмосковье	Новая Москва
Студии	2,4 млн руб.	2,5 млн руб.
Однокомнатные	3,2 млн руб.	3,5 млн руб.
Двухкомнатные	4,7 млн руб.	5 млн руб.
Трехкомнатные	7,4 млн руб.	6,9 млн руб.

Средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от количества комнат

Типы квартир	Подмосковье	Новая Москва
Студии	82,7 тыс. руб.	100,1 тыс. руб.
Однокомнатные	80,4 тыс. руб.	92,4 тыс. руб.
Двухкомнатные	76,9 тыс. руб.	85,2 тыс. руб.
Трехкомнатные	82,6 тыс. руб.	79,9 тыс. руб.

Площади квартир в новых проектах ТиНАО меньше, чем в областных, в среднем на 2-4 кв. м: за счет сокращения метража стоимость объектов на присоединенных территориях Москвы приближена к цене подмосковных. Поэтому, когда говорят о перетекании спроса из Подмосковья в столицу, речь идет большей частью о Новой Москве: именно здесь выбирают квартиры до 90% покупателей данной целевой группы.

Средняя площадь квартир в новостройках Подмосковья и Новой Москвы в зависимости от количества комнат

Типы квартир	Подмосковье	Новая Москва
Студии	29 кв. м	25 кв. м
Однокомнатные	40 кв. м	38 кв. м
Двухкомнатные	61 кв. м	59 кв. м
Трехкомнатные	86 кв. м	83 кв. м

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Перетекание спроса из Подмосковья в Москву мы пока не рассматриваем как массовое явление: по сравнению с данными 2014 и 2015 гг. о количестве зарегистрированных в Московской области договоров долевого участия (ДДУ) в настоящее время отмечено снижение всего в пределах 10%. Об этом сегодня можно судить лишь по спросу в отдельных ЖК и в отдельных локациях. Предложение экономкласса в границах старой Москвы весьма ограничено – не более 11%, и даже внутри этой категории доступного жилья находится совсем не много проектов, способных конкурировать по цене с подмосковными. В ТиНАО и в области бюджеты покупки соразмерны при очевидных плюсах наличия московской регистрации. Если все же говорить о неком перетекании спроса в старую Москву, то речь следует вести о ее отдаленных, практически пограничных районах, с условием, что покупатели готовы серьезно жертвовать площадью и комнатностью приобретаемых квартир».

Как свидетельствуют специалисты рынка новостроек, за первые четыре месяца текущего года по отношению к аналогичному периоду 2016-го уровень потенциального спроса – звонков по вопросам приобретения жилья – снизился примерно на четверть. При этом показатели реализованного спроса на первичном рынке Москвы (включая ТиНАО) за год выросли более чем в два раза. Есть основания полагать, что индексы потенциального спроса демонстрируют «неустойчивость» рынка и позволяют прогнозировать перспективы летнего затишья покупательской активности. И в случае, если реальный спрос будет падать, большинству девелоперов придется снижать заявленную стоимость объектов либо увеличивать дисконт. Таким образом, могут быть созданы предпосылки к развитию тенденции перетекания спроса из Подмосковья в столицу, и в первую очередь – в Новую Москву.

Дмитрий Таганов: «Пока снижение цен не представляет опасности для девелоперов, у них еще есть запас прочности, ведь средняя норма прибыли составляет 20-30%, следовательно, дисконт до 15%, имеющий место сегодня, не делает проекты убыточными. Опасность представляет падение спроса, из-за которого у застройщика может накопиться долговая нагрузка. Если же спрос останется на текущем уровне, стоимость первичного жилья также будет стабильной, а в некоторых жилых комплексах, возможно, даже вырастет. В успешных проектах любых ценовых сегментов квартиры сегодня реализуются активно и вовсе без скидок. Покупатели жилья в ЖК средней востребованности могут рассчитывать на дисконт 5% (как правило, при условии 100-процентной оплаты покупки). В плохо реализуемых комплексах скидки достигают 10-15%».