Объем предложения квартир в домах, вошедших в перечень для голосования по включению в программу реновации, снизился с начала года на 24,5 %
Количество выставленных на продажу квартир в домах, потенциально рассматриваемых столичными властями как подлежащие сносу в рамках реновации городских территорий, к маю сократилось на 24,5 % относительно января 2017 года – подсчитали эксперты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. В ходе исследования анализировались данные по объектам, которые указаны в сформированном московским правительством перечне для голосования по включению в проект соответствующей программы. В то же время средняя заявленная цена на них практически не изменилась: отрицательная коррекция за указанный период составила несущественные 0,8 %. Ощутимое снижение объема предложения в данном случае не означает активизации спроса на такое жилье. Оно – следствие действий продавцов, значительная часть которых сняла объекты с продажи в ожидании выгодных предложений о переселении от правительства Москвы.
По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на московском вторичном рынке жилья представлена к реализации 2171 квартира в домах, указанных в сформированном властями перечне для голосования по включению в проект программы реновации, – это 5,8 % от общего объема предложения «вторички» в городе. В январе 2017 года, до резонансного заявления мэра Москвы о расширении и распространении мероприятий по сносу пятиэтажек, таких объектов в централизованных базах данных насчитывалось 2877. Таким образом, за истекший период количество выставленных на продажу квартир в домах, потенциально рассматриваемых московскими властями как находящиеся в зонах реновации и подлежащие сносу, сократилось на 24,5 %. В то же время в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость не наблюдают активизации реального спроса на такое жилье.
В компании отмечают, что сразу после объявления о планируемой реновации территорий, преимущественно застроенных пятиэтажками т. н. несносимых серий, в течение короткого времени имел место всплеск интереса граждан к квартирам в этих домах: за неделю количество обращений по вопросам купли-продажи жилой недвижимости увеличилось на 25 %, и большая их часть касалась жилья в «хрущевках». Однако, как и ожидалось, такое поведение участников рынка стало кратковременной реакцией на резонансную тему, продиктованной, прежде всего, стремлением восполнить очевидную нехватку информации по ней, и в результате не привело к реальному увеличению сделок с данными объектами. Напротив, на фоне оживления интереса к «хрущевкам» некоторые продавцы квартир в них попытались поднять цены, что немедленно вызвало резко отрицательную реакцию потенциальных покупателей: количество звонков снизилось, а в ряде случаев был зафиксирован срыв сделок.
«Мы отмечали отчаянные усилия отдельных собственников получить сиюминутную прибыль на волне громких заявлений и грандиозных планов властей – некоторые попробовали поднять цену на свои объекты, в среднем на 300¬-500 тысяч рублей. Однако покупатели категорически отказались участвовать в этом торге: в нашей компании не произошло ни одной сделки при попытке продавца увеличить стоимость своего жилья в «хрущевке». Более того, мы оцениваем, что в последний момент сорвалось подписание около 10 % договоров купли-продажи квартир в пятиэтажках – именно по вине собственников, резко отказавшихся от достигнутых договоренностей и заявивших новые условия сделки, которые не приняли покупатели», – комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.
Таким образом, сложилась ситуация, когда у части продавцов квартир в «хрущевках» возросли ценовые запросы в отношении реализуемой ими жилплощади, однако они не смогли удовлетворить их в контексте актуальных покупательских требований. В случае если жилищный вопрос не стоял крайне остро и не требовал немедленных действий, отдельные собственники приняли решение о снятии квартир с продажи в ожидании улучшения для них рыночной конъюнктуры по ходу реализации градостроительных планов столичных властей. Кроме того, в настоящее время значительно сократился прирост предложения объектов рассматриваемой категории. Следствием этого комплекса факторов стало существенное снижение количества данных квартир в централизованных базах данных.
В частности, как указано выше, общий объем предложения квартир в домах, вошедших в перечень для голосования по включению в программу реновации, снизился с начала года почти на четверть. Максимальная отрицательная динамика наблюдается в таких районах, как: Бутырский, Южное Бутово, Западное Дегунино, Северный, Черемушки, Бескудниковский, Солнцево, Лосиноостровский, Марфино, Проспект Вернадского. Такая коррекция отчасти объясняется состоявшимися за это время сделками купли-продажи, но в большей степени, по оценкам риэлторов, – выжидательной позицией продавцов: снятием объектов с продажи и сокращением количества новых предложений.
Округ |
Район |
Объем предложения, кол-во объектов в БД |
Динамика | |
январь-2017 |
апрель-2017 | |||
СВАО |
Бутырский |
13 |
5 |
- 61,5 % |
ЮЗАО |
Южное Бутово |
9 |
4 |
- 55,6 % |
САО |
Западное Дегунино |
35 |
17 |
- 51,4 % |
СВАО |
Северный |
4 |
2 |
- 50,0 % |
ЮЗАО |
Черемушки |
81 |
41 |
- 49,4 % |
САО |
Бескудниковский |
22 |
12 |
- 45,5 % |
ЗАО |
Солнцево |
20 |
11 |
- 45,0 % |
СВАО |
Лосиноостровский |
55 |
31 |
- 43,6 % |
СВАО |
Марфино |
38 |
22 |
- 42,1 % |
ЗАО |
Проспект Вернадского |
32 |
19 |
- 40,6 % |
При этом существенно важной характеристикой рынка на фоне хаотичных действий части продавцов остается фактическая стабильность цен на рассматриваемую категорию объектов. С начала 2017 года средняя цена предложения на квартиры в домах, вошедших в перечень для голосования по включению в программу реновации, практически не изменилась: отрицательная коррекция составила 0,8 %.
Январь-2017 |
Апрель-2017 |
Динамика |
6 044 400 |
5 993 500 |
- 0,8 % |
Попытки продавцов повысить цену встречают резкий отпор со стороны покупателей, которые по-прежнему рассматривают квартиры в пятиэтажках как минимально востребованный товар на рынке жилья. В то же время часть собственников этих объектов продолжает руководствоваться в своих действиях завышенными ожиданиями, что в отдельных случаях становится причиной ощутимых колебаний заявляемых ими цен. Тенденция носит локальный характер, однако имеет яркое подтверждение на конкретных примерах. Так, в ряде столичных районов с начала года отмечен существенный рост цен предложения на квартиры в домах, вошедших в перечень по включению в программу реновации.
Округ |
Район |
Средняя заявленная цена квартир, руб. |
Динамика | |
январь-2017 |
апрель-2017 | |||
СВАО |
Северный |
5 119 000 |
8 306 100 |
+ 62,3 % |
СЗАО |
Митино |
4 000 000 |
5 566 250 |
+ 39,2 % |
СЗАО |
Щукино |
8 266 800 |
10 326 000 |
+ 24,9 % |
СВАО |
Южное Медведково |
4 869 000 |
5 865 300 |
+ 20,5 % |
ЗАО |
Проспект Вернадского |
7 012 200 |
8 444 400 |
+ 20,4 % |
ЮАО |
Чертаново Южное |
6 621 800 |
7 700 100 |
+ 16,3 % |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
6 933 400 |
8 032 200 |
+ 15,8 % |
СВАО |
Ростокино |
8 134 800 |
9 340 900 |
+ 14,8 % |
ВАО |
Ивановский |
5 235 600 |
6 000 000 |
+ 14,6 % |
ЦАО |
Пресненский |
7 348 800 |
8 259 600 |
+ 12,4 % |
«Поднимая цены, собственники квартир в “хрущевках” фактически становятся заложниками программы реновации городских территорий, ход реализации которой сегодня практически непрогнозируем. Люди фактически лишают себя возможности продать жилплощадь в краткосрочной перспективе – они по собственной воле создают заградительные условия для сделок, при этом не имея определенности в отношении перспектив улучшения своих жилищных условий. Владельцы рассуждают, что, если сегодня они не могут реализовать устаревшее жилье в соответствии со своими ценовыми пожеланиями, то при необходимости выйдут на рынок завтра – с предложением новой, качественно лучшей и более дорогой недвижимости. И категорически не хотят замечать очевидные факты. Во-первых, на рынке продолжается снижение цен и пока нет предпосылок для перелома этой тенденции. А, во-вторых, пресловутое “завтра” может растянуться на десятилетия – равно как и улучшение жилищных условий “предприимчивого” продавца», – отмечает Михаил Куликов.