На рынке новостроек Московского региона сформировался дефицит объектов комфорт-класса

22.05.2017

По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, на разных территориях Московского региона предложение объектов комфорт-класса составляет от 31% до 55% при спросе до 77%; стоимость 1 кв. м жилья данной категории в старой Москве превышает аналогичный показатель в Подмосковье больше чем в 2 раза; в Новой Москве отмечен самый значительный разрыв в ценах квадратного метра жилья эконом- и комфорт-классов – 43,8%.

Специалисты по недвижимости едины во мнении, что в настоящее время комфорт-класс занимает доминирующие позиции на первичном рынке жилья Московского региона. Данный сегмент в наибольшей степени адаптирован к сегодняшним экономическим условиям и имеет неплохие перспективы роста.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость определили доли присутствия жилья категории «комфорт» в составе покупательского спроса и предложения в Московском регионе, а также провели анализ стоимости таких объектов на разных его территориях и сравнили ее с ценами на лоты категорий «эконом» и «бизнес».

Спрос и предложение в низших и средних ценовых сегментах: дисбаланс в комфорт-классе – до 22 п. п.

Объекты класса «комфорт» являются абсолютным лидером продаж в Новой Москве: в нише спроса они занимают 77% пространства, оставляя «исчезающему виду» – экономклассу – всего 17%. При этом наблюдается очевидный дефицит предложения уровня «комфорт» – 55% от общего объема, и профицит экономичных лотов – их 40%. На бизнес-класс в Новой Москве приходится лишь 4% предложения и 5% спроса.

В границах старой Москвы также отмечен недостаток объектов комфорт-класса: при спросе в 59% предложение жилья данной категории составляет не более 50%. Обратная ситуация складывается в сегменте «бизнес», где предложение превышает спрос на 14 п. п. – соотношение выглядит как 37% к 23%. Востребованность лотов экономкласса – всего 11%, и она выше предложения на 3 п. п.

В Подмосковье к лотам комфорт-класса проявляют интерес 46% покупателей, притом что предложение такого качества занимает всего 31% от общего объема. В области зафиксирован профицит жилья в сегменте «эконом»: при 56% предложения спрос составляет не более 42%. Бизнес-классу здесь отводится 11% спроса и 12% предложения.

Стоимость 1 кв. м жилья комфорт-класса в старой Москве на 110% выше, чем в Подмосковье

В Новой Москве средняя цена квадратного метра в первичных квартирах комфорт-класса составляет 98,8 тыс. рублей, что на 72% дешевле, чем в границах старой Москвы, где 1 кв. м обходится покупателю в среднем в 169,8 тыс. рублей. Самая низкая стоимость «квадрата» у объектов данной категории зафиксирована в новостройках Московской области – 80,8 тыс. рублей: это на 110% ниже, чем в столице.

Сравнительный анализ средних ценовых показателей сопредельных категорий жилья демонстрирует наиболее существенную разницу стоимости квадратного метра объектов комфорт- и бизнес-классов в старой Москве: 169,8 тыс. рублей и 266,8 тыс. рублей соответственно; разница составляет 57%. 1 кв. м в квартирах категории «эконом» здесь стоит 119 тыс. рублей, что на 42,6% дешевле «квадрата» в лотах комфорт-класса.

В Подмосковье комфорт-класс по цене наиболее приближен к «эконому»: стоимость квадратного метра разнится всего на 22% – 80,8 тыс. рублей и 66,2 тыс. рублей соответственно. По отношению к сегменту «бизнес» с ценой 109,6 тыс. рублей за 1 кв. м жилье комфорт-класса в области дешевле на 35,5%.

В Новой Москве отмечен самый высокий разрыв в ценах 1 кв. м жилья эконом- и комфорт-классов – 43,8%, в цифровом выражении 68,7 тыс. рублей и 98,8 тыс. рублей соответственно. Квадратный метр в квартирах сегмента «бизнес» стоит 128,3 тыс. рублей, что на 29,8% выше, чем в комфорт-классе.

Средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках Московского региона в зависимости от категории

Категория жилья	Старая Москва	Новая Москва	Подмосковье
«эконом»	119 тыс. руб.	68,7 тыс. руб.	66,2 тыс. руб.
«комфорт»	169,8 тыс. руб.	98,8 тыс. руб.	80,8 тыс. руб.
«бизнес»	266,8 тыс. руб.	128,3 тыс. руб.	109,6 тыс. руб.

Специалисты рынка недвижимости свидетельствуют, что в настоящее время не существует общепринятой четкой системы сегментации нового жилья. Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов прокомментировал позиции комфорт-класса на рынке новостроек Московского региона: «Поскольку единых критериев выделения сегментов у нас пока нет, в понятие ''комфорт-класс'' каждый вкладывает свой смысл, исходя из собственных представлений об этой категории жилья, у каждого свои требования к нему. И единственным конкретным классификатором фактически выступает цена. Считаю, что сегодня девелоперам в обострившейся борьбе за покупателя следует с осторожностью относиться к введению новых дополнительных опций в проектах комфорт-класса. Ведь данный сегмент жилья по сути – апгрейд ''эконома'', и чтобы цена оставалась оптимальной для этого класса, важно не переусердствовать с функционалом».