Доля заявленных свободных продаж на московском вторичном рынке жилья почти в 1,5 раза превысила докризисные показатели

Доля квартир на вторичном рынке жилья столицы (без учета Новой Москвы), представленных собственниками к свободной продаже, увеличилась за последние три года с 28,9 % до 46,4 % – свидетельствует исследование централизованных баз данных, проведенное Аналитическим центром ИНКОМ-Недвижимость. В то же время не наблюдается пропорционального снижения доли альтернативных сделок, ожидаемого вследствие указанной динамики. Эксперты компании объясняют парадокс виртуальностью значительной части заявленных «свободных» продаж: по факту они оказываются «альтернативами». В условиях недостаточного спроса и крайне высокой конкуренции между продавцами многие собственники заведомо искажают сведения о продаваемом объекте в попытках обратить на него внимание покупателя.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на начало мая текущего года на московском вторичном рынке жилья экспонировалось 17 200 объектов, заявленных продавцами к свободной продаже, – это 46,4 % от общего объема предложения в указанном сегменте. Тогда как в 2014-м таких лотов в централизованных базах данных насчитывалось 12 043 – 28,9 % от суммарного количества представленного к продаже жилья. За последние три года доля объектов, позиционируемых как свободная продажа, неуклонно увеличивалась и в настоящий момент достигла максимального значения.

Заявленная форма продажи	2014 г.		2015 г.		2016 г.		2017 г.
	Кол-во	Доля	Кол-во	Доля	Кол-во	Доля	Кол-во	Доля
Свободная	12 043	28,9 %	16 087	37 %	19 073	43,9 %	17 200	46,4 %
«Альтернатива»	29 699	71,1 %	27 395	63 %	24 409	56,1 %	19 835	53,6 %

Закономерным следствием такой динамики должно было бы в итоге стать заметное перераспределение на рынке объема и доли альтернативных сделок и прямых продаж: существенное снижение первых и, соответственно, увеличение вторых. Однако, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, таких изменений не наблюдается. Вопреки заявленным в базах данных сведениям, «альтернативы» по-прежнему являются преимущественной формой сделки на вторичном рынке жилья экономкласса. В настоящее время их количество составляет не менее 80 % всех операций купли-продажи, проводимых профильным департаментом компании. В 2015 году доля альтернативных сделок доходила до 90 %, что было связано с резким сокращением спроса и возникшим дефицитом т. н. прямых покупателей.

Кажущийся парадокс и несогласованность заявленных и фактических данных объясняются некорректным характером значительной части сведений, предоставляемых продавцами (или их недобросовестными представителями) при размещении информации об объекте в базах данных. Это тенденция кризисного периода на рынке жилья, возникшая в ответ на ужесточение конкуренции между продавцами и усиление борьбы за покупателя.

«По нашему опыту, более половины квартир, позиционируемых сегодня в базах данных как “свободная продажа”, по факту оказываются “альтернативами”. Уже на просмотре выясняется, что у собственников этих объектов на самом деле нет другого жилья, а заявленная “свобода” интерпретируется своеобразно: “Мы сейчас куда-нибудь переедем на время – может, к маме. Или купим гараж – перевезем вещи. А вы подождете пару месяцев, пока мы подберем другую квартиру?”. В другое время такие действия продавца можно было бы объяснить стремлением продать жилплощадь дороже. Но сегодня заведомое дезинформирование продиктовано желанием не столько получить более выгодные условия по цене, сколько хотя бы обратить внимание на объект в общей массе предложений – добиться звонков и просмотров в надежде впоследствии закрепить заинтересованность покупателя», – объясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Объекты, находящиеся в свободной продаже, рассматриваются как наиболее ликвидный товар на «вторичке». Покупателей привлекают минимальные по сравнению с «альтернативами» риски срыва сделки и возможность скорейшего совершения операции купли-продажи. Данное конкурентное преимущество, как правило, «закладывается» в цену: жилье, реализуемое в ходе прямой продажи, традиционно несколько дороже альтернативных аналогов. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время разница в средней цене предложения объектов указанных категорий составляет 6,5 %.

Заявленная форма продажи	Средняя цена предложения, руб./кв. м
Свободная	188 640
«Альтернатива»	176 320

В то же время, наряду с широким распространением виртуальных «свободных» продаж, наблюдается увеличение реальных предложений такого рода в отдельных локациях – как правило, на территориях новой застройки. Речь идет о квартирах на первичном рынке, купленных в инвестиционных целях до кризисных изменений в сфере недвижимости – в частности, до начала снижения цен. В данном случае объекты действительно находятся в свободной продаже, и их накопление на рынке объясняется завышенными ценовыми ожиданиями продавцов, не желающих продавать недвижимость дешевле покупной стоимости.