На массовом рынке аренды жилья в Москве популярность «хрущевок» снизилась больше чем в два раза, спрос на найм квартир в новостройках не превышает 5%

Соответственно, часть нанимателей теперь проявляет интерес к другим категориям жилья – лотам в старых панельных многоэтажках и современных домах экономкласса. Арендные ставки в «брежневках» на 5-7% выше, чем в пятиэтажках, а наниматели в сегменте ''эконом'' всегда старались выбирать более дешевые варианты. И только ажиотаж вокруг сносимого жилфонда подогрел интерес квартирантов к домам эпохи Брежнева.

Главной причиной популярности современного жилья экономкласса специалисты называют его низкую стоимость найма за счет локации: активное строительство таких объектов осуществляется главным образом на окраинах Москвы».

Несмотря на растущий интерес к лотам в современных домах на окраинах столицы, количество арендаторов квартир в недавно построенных домах (в течение 3 лет после ввода в эксплуатацию здание считается новостройкой) снизилось в два раза по сравнению с докризисным периодом: сегодня их доля от общего числа нанимателей не превышает 5%.

Оксана Полякова: «С одной стороны, причиной непопулярности новостроек у арендаторов являются неудобства и сложности периода адаптации – усадка дома, не до конца отлаженные коммуникационные системы, недостаточная развитость инфраструктуры и т. д. С другой стороны, их низкая востребованность объясняется богатством выбора на рынке аренды. Основная мотивация найма таких объектов – дисконт в 7-10%. В некоторых случаях, когда ремонт в новой квартире выполняется нанимателями, проживание в период работ может быть вовсе бесплатным: ''под ремонт'' сдается 20% съемного жилья в новостройках».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали состав предложения на массовом рынке аренды столичных квартир. Так, объем квартир в старых панельных и кирпичных 5-этажных домах снизился: сейчас это 27% против 34% в IV квартале 2016-го и против 44% год назад. Рост объема предложения в современных домах составляет 5 п. п. по сравнению с IV кварталом 2016-го и 15 п. п. – за год. Сегодня на его долю приходится 31% от общего объема. Квартиры, экспонируемые в «брежневках», за год продемонстрировали прирост в 3 п. п. – с 25 до 28%. Годовое изменение количества объектов в «сталинских» домах составило всего 1 п. п.: с 15 до 14%.

Тип дома: спрос

Тип дома	Спрос на данные объекты в I квартале 2017 г.	Спрос на данные объекты в IV квартале 2016 г.	Динамика изменений за квартал	Спрос на данные объекты в I квартале 2016 г.	Динамика изменений за год
Современные панельные и монолитные дома	60%	57%	+3 п. п.	50%	+10 п. п.
«Хрущевки»	7%	15%	-8 п. п.	17%	-10 п. п.
«Брежневки»	31%	26%	+5 п. п.	27%	+1 п. п.
«Сталинки»	2%	2%	-	6%	-4 п. п.

Тип дома	Объем предложения в I квартале 2017 г.	Объем предложения в IV квартале 2016 г.	Динамика изменений за квартал	Объем предложения в I квартале 2016 г.	Динамика изменений за год
Современные панельные и монолитные дома	31%	26%	+5 п. п.	16%	+15 п. п.
«Хрущевки»	27%	34%	-7 п. п.	44%	-17 п. п.
«Брежневки»	28%	25%	+3 п. п.	25%	+3 п. п.
«Сталинки»	14%	15%	-1 п. п.	15%	-1 п. п.

Спрос и предложение: количество комнат

В первую очередь принцип бюджетосбережения действует при выборе объекта по количеству комнат – наиболее востребованы у арендаторов 1-комнатные квартиры: на их долю в I квартале 2017 года приходится 39% спроса, что на 2 п. п. превышает показатель предыдущего квартала, но на 2 п. п. ниже уровня I квартала 2016-го. Предложение в этом сегменте в I квартале 2017-го полностью удовлетворяет спрос, год назад оно было ниже сегодняшнего показателя на 4 п. п. Причиной снижения предложения в 2015-м – начале 2016 года явилось «вымывание» недорогих ликвидных объектов в силу резкого повышения спроса на них, когда арендаторы массово переезжали в более низкобюджетные квартиры.

За «однушками» следуют 2-комнатные объекты, в которых заинтересованы 28% арендаторов против 26,5% в предыдущем квартале и против 29,1% год назад. Предложение таких объектов всего на 1 п. п. выше спроса, и с I квартала 2016-го по I квартал 2017 года оно было практически стабильным.

В течение рассматриваемого годичного периода наблюдается устойчивый рост популярности комнат как наиболее бюджетной категории жилья: с 12,9 до 17%; в рамках отчетного квартала – на 1,5 п. п. Предложение на протяжении всего этого времени неизменно превышает спрос – на 3 п. п.

Рейтинг спроса многокомнатных квартир по итогам первых кварталов в 2016 и 2017 годах практически не изменился, но существенно снизился по сравнению с показателем IV квартала 2016-го: с 21% до 16%. Предложение объектов этого формата лишь в начале прошлого года оценивалось как избыточное – на 3 п. п., в IV квартале 2016 года оно было ниже спроса на 5 п. п., в I квартале 2017-го – на 4 п. п.

Оксана Полякова: «Прошлогодний рост востребованности многокомнатных квартир можно объяснить усиливающимся в тот период трендом найма в складчину. С учетом ограниченности количества подобных объектов набиравшая обороты популярность способствовала их «вымыванию» с рынка. Кроме того, спрос на совместную аренду все же имеет специфический характер, его нельзя назвать повсеместным – в прошедшем году он был в значительной степени удовлетворен, и пока нового всплеска не наблюдалось».





Цены

В течение последних кризисных лет (начиная с середины 2015 года) средняя стоимость найма на столичном рынке массового жилья менялась несущественно, коррекция происходила в индивидуальном порядке – на определенные объекты и в результате торга.

Округ	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные
ЦАО	34 000	41 000	53 000
ЗАО	32 000	39 000	48 000
ЮЗАО	31 000	39 000	48 000
САО	30 000	37 000	45 000
СЗАО	29 000	37 000	44 000
СВАО	29 000	36 000	44 000
ВАО	27 000	35 000	40 000
ЮАО	26 000	33 000	38 000
ЮВАО	26 000	33 000	38 000

Округ	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные
ЦАО	35 000	43 000	56 000
ЗАО	33 000	40 000	50 000
ЮЗАО	33 000	40 000	50 000
САО	31 000	39 000	48 000
СЗАО	30 000	39 000	47 000
СВАО	30 000	38 000	46 000
ВАО	28 000	37 000	42 000
ЮАО	27 000	35 000	40 000
ЮВАО	27 000	35 000	40 000