Почем метр, хозяин?! Как самому определить стоимость квартиры?

Почему важно максимально точно оценить квартиру? Ценовой баланс необходим, чтобы продать недвижимость за разумное время. Даже если вы готовы ждать нужного клиента годы, слишком долгая экспозиция сыграет против вас. Если квартира выставлена на продажу на протяжении многих лет, у потенциальных покупателей рано или поздно появятся сомнения, почему товар так долго остается не востребованным. Люди обязательно начнут искать изъяны в состоянии помещения или в его юридической истории (переход от собственника к собственнику), поэтому цену следует определять как можно точнее.

«Калькулятор» считает с погрешностью… в миллион!

Сегодня многие сайты риелторских агентств и базы данных по продаже и аренде недвижимости в интернете предлагают воспользоваться услугой автоматической он-лайн оценки стоимости квартир. От вас требуется всего лишь внести несколько параметров в готовую форму. Обычно это адрес, этаж, площадь, тип дома, количество комнат и год постройки. Система определит ценовой коридор, используя статистику по стоимости близлежащих квартир. Но разница между верхней и нижней границей в подавляющем большинстве счетчиков может превышать 10%. То есть, если ваша квартира стоит порядка 10 млн, вам придется наугад решать, увеличить или уменьшить стоимость на миллион рублей. Кроме того, чисто статистический подход не позволяет учитывать индивидуальные свойства объекта, ведь на цену квартиры может повлиять даже качество ремонта подъезда и уж тем более вид из окна.

Сравнительный способ оценки

Существует три способа оценки недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Для определения рыночной стоимости квартиры используется только последний. Как следует из названия, он основан на поиске и анализе аналогичных предложений конкурентов. Начать следует с небольшого маркетингового исследования. И чем большее количество похожих квартир вы проанализируете, тем точнее сможете определить свою цену. 

Профессионалам это сделать легче, потому что у них есть база выставленных на продажу объектов. В отличие от описанных выше машин-оценщиков, риелтор оперирует множеством нюансов. Чем больше соответствий между вашим предложением и квартирами конкурентов, тем проще считать.


Как это делается? Сценарий 1

Возможны два сценария сравнительной оценки. Первый – вам крупно повезло, так как в вашем доме продается похожая квартира или даже несколько. Для объективной рыночной картины мы советуем использовать статистику не менее чем по четырем предложениям. Если вы располагаете информацией о продаже одного объекта в вашем доме и нескольких в соседних корпусах – это тоже благоприятная ситуация для определения стоимости. В таких случаях остается рассчитать цену квадратного метра с помощью простой операции деления. Так получаете котировку «квадрата» в вашем доме. Затем высчитываете базовый денежный эквивалент выставленной вами на продажу недвижимости путем умножения полученной цены кв. метра на свой метраж. Однако важно помнить, что после всех математических операций вы получаете пока только промежуточный результат. 

Теперь нужно внести поправки на уникальность вашего объекта. Ведь он отличается от того, который продает ваш сосед. Некоторые преимущества и недостатки могут серьезно повлиять на цену. Учитывайте следующие факторы:

• На каком этаже находится ваша жилплощадь: расположение помещения на первом ярусе делает его на 7-10% дешевле аналогичных квартир, расположенных выше. Последние этажи типовых высоток тоже менее популярны. В зданиях, где не предусмотрен технический этаж, есть угроза залива. За квартиру «под крышей» отдадут меньше денег на 3-5%. 
• Наличие балкона: если он есть, это плюс 3-5% к стоимости.
• Видовые характеристики и сторона света. Попытайтесь спрогнозировать эмоциональный отклик у возможного партнера на вид из окна. 
• Качество отделки. На вторичном рынке этот параметр для удобства условно подразделяют по возрастанию на пять степеней: требует капитального ремонта; требует косметического ремонта; находится в удовлетворительном состоянии; свежий ремонт; евроремонт. 

Еще один немаловажный для покупателей фактор – готовность продавца к сделке с использованием ипотеки. Согласие на такой механизм существенно расширит круг потенциальных партнеров, заинтересованных в покупке, а это значит, что время экспозиции объекта может существенно сократиться. Взвесив все преимущества и недостатки в сравнении с другими предложениями в вашем доме и поблизости, определяете конечную сумму, которую можно смело ставить в объявлении о продаже.

Как это делается? Сценарий 2

Вам повезло меньше, и вы нашли похожее предложение лишь в пределах вашего района или даже округа. Важно, чтобы тип вашего дома совпадал с типом дома ценового аналога, от которого вы отталкиваетесь. Сравнение кирпича, к примеру, с панелью будет некорректным. В крайнем случае можно сравнивать здания одного года постройки. 

 
Самым существенным показателем, определяющим в данном случае разницу в цене, будет местоположение вашего дома. Местоположение оценивается с позиции различных ключевых характеристик:

• Социальное окружение. Стоимость квартиры в престижном жилом комплексе, окруженном парками и рекой, будет значительно выше аналогичной, расположенной в неблагополучном квартале ближе к промзоне. Для покупателей всегда важен социальный уровень населения, проживающего неподалеку от дома. 
• Уровень развития инфраструктуры района. Близость супермаркетов, школ, детских садиков, поликлиник, предприятий сферы услуг однозначно повысит привлекательность вашего объекта недвижимости в глазах покупателя. 
• Транспортная доступность. Перегруженность улично-дорожной сети столицы делает присутствие нескольких альтернативных путей сообщения с другими районами города особенно ценным. Расположение остановок общественного транспорта, и прежде всего удаленность от станций метро, очень важна для клиентов в сегменте массового жилья. Чем дальше от подземки, тем дешевле район. Минус 1% от цены за каждые две минуты прогулки пешком. Уточним, что для объектов элитного классов это правило не действует.

Сделав важную поправку на местоположение, далее действуйте по инструкции описанной выше в сценарии 1.

У дома может быть своя «индивидуальность» 

Есть категория недвижимости, которая не укладывается в привычные схемы. Эксклюзивные, чаще элитные, объекты требуют особого подхода. Конечно, все названные факторы учитываются и при их оценке, но тонкости отделки, архитектурных решений, истории дома выходят на первый план. Если в квартире жила известная балерина Большого театра, знаменитый физик или поэт Серебряного века, устанавливать цену, ориентируясь только на количественные показатели, неправильно. И если вам принадлежит доля в архитектурном шедевре – тоже. Необычные объекты обладают романтической аурой – используйте это. Если вы хотите продать бывшую дворницкую, узнайте ее историю. Множество людей готовы доплачивать за то, чтобы приобщиться к легенде.

Многое решает психология

Распространенной ошибкой неопытных продавцов на рынке недвижимости, как бывает и в других сферах, являются завышенные ожидания. Люди ошибочно полагают, что если они установят цену выше, то и продадут квартиру дороже. Но это не так! Существует объективная рыночная ситуация. Переборщите с ценой – и вам просто не позвонят по объявлению о продаже. Золотое правило межличностных отношений действует и при реализации квартиры: ради успеха предприятия продавец должен уметь поставить себя на место покупателя. Если ваша цена на 20% выше, чем аналогичное предложение конкурента, кого выберет покупатель? Сегодня действовать нужно очень продуманно, поэтому лучше все-таки проконсультироваться у профессионала.

«Обобщив наш опыт, можно сказать, что объективная оценка квартиры на вторичном рынке – залог успешной сделки, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Для наших клиентов мы оказываем эту услугу бесплатно. Работа по определению стоимости жилья весьма трудоемкая и требует понимания статистической картины спроса и предложения, которой обладают только крупные участники бизнеса по продаже недвижимости».