Итоги 1 квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы

По данным «Метриум Групп», по итогам первого квартала 2017 года официальные продажи квартир открылись в шести жилых комплексах массового сегмента. В марте рынок пополнился одним новым проектом – ЖК «Нормандия» (девелопер – «Эталон-Инвест»), расположенный в Лосиноостровском районе (СВАО). В состав жилого комплекса войдут четыре корпуса, в том числе блок с апартаментами, а также объекты инфраструктуры. Общая реализуемая площадь составит 114 000 кв. м. 

В четырех проектах в первый месяц весны открылись продажи новых корпусов:

• Green Park (блок 3); 
• «Некрасовка» (кв-л 13 АБ, корп. 4Г); 
• «Аннино Парк» (корп. 2 стр. 3);
• МФК «Савеловский Сити» (корп. Armstrong (С2)).

При этом в нескольких объектах в марте был снят с продажи значительный объем квартир, что привело к общему снижению предложения на рынке массового сегмента (-8,2% к февралю). Тем не менее, по итогам квартала отмечена положительная динамика (+7,3%). Таким образом, в марте объем предложения насчитывал порядка 19 050 квартир (общей площадью 1,079 млн кв. м) в 55 проектах.

№	Название ЖК	Девелопер	Округ	Район	Старт продаж
1	«Римского-Корсакова 11»	«ПИК»	СВАО	Отрадное	январь 2017
2	«Дом на Абрамцевской»	«Лидер Инвест»	СВАО	Лианозово	январь 2017
3	«Дом на Вешняковской»	«Лидер Инвест»	ВАО	Вешняки	январь 2017
4	«Михайлова, 31»	INGRAD	ЮВАО	Рязанский	январь 2017
5	«Дом на Сходненской»	«Лидер Инвест»	СЗАО	Южное Тушино	январь 2017
6	«Нормандия»	«Эталон-Инвест»	СВАО	Лосиноостровский	март 2017

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в структуре предложения по административным округам существенных изменений не произошло. Наибольшая доля по-прежнему приходилась на ЮВАО (30,7%, +1,7 п.п.). Еще почти треть лотов равномерно распределилась между СВАО (15,7%) и ЮАО (16,2%).

Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Доля предложения на начальной стадии строительной готовности сократилась на 7,3 п.п и составила 24,4%. Изменение было вызвано тем, что сразу в нескольких проектах с реализации был снят значительный объем квартир в корпусах на раннем этапе строительства. Доля лотов в новостройках, где ведется монтаж этажей и проходят отделочные работы, увеличилась и составила 38,7% (+2,4 п.п.) и 22,0% (+5,1 п.п.) соответственно. Процент квартир в домах, введенных в эксплуатацию, остался практически без изменения (14,8%).


За квартал отмечено снижение доли самых популярных типологий: однокомнатных – на 0,9 п.п. (до 37,6%), двухкомнатных – на 0,3 п.п. (до 40,4%), отмечают в «Метриум Групп». Также незначительная отрицательная корректировка отмечена по проценту многокомнатных лотов (-0,1 п.п.). Доли студий и трехкомнатных квартир увеличились на 0,6 п.п. и 0,7 п.п. – до 4,6% и 16,3% соответственно.

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – 1 квартал 2017 г., внутренний круг – 4 квартал 2016 г.) 

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента составила в марте 148 455 руб. за кв. м. За месяц она выросла на 2,6%. В результате, несмотря на снижение цены в течение первых двух месяцев 2017 года (-0,8% в январе и -0,6% в феврале), за квартал она продемонстрировала рост (+1,1%). 

Ключевым фактором, повлиявшим на корректировку в сторону повышения, является структурное изменение предложения, в частности – решение одного из девелоперов снять с реализации значительный объем квартир на низкой стадии строительной готовности. Снижение среднего ценового уровня по итогам квартала отмечено только в ЗАО (-7,9%) и ЮВАО (-1,0). В остальных округах отмечается рост от 1,4% до 7,2%.



Средневзвешенный бюджет покупки студии вырос на 8,6% (до 4,88 млн руб.). При этом минимальная стоимость предложения на рынке массового сегмента Москвы показала отрицательную динамику (-9,6%, до 2,42 млн руб.). Средний бюджет предложения квартир основных типологий показал незначительные изменения и составил:

• однокомнатных – 6,23 млн руб. (+ 1,3%);
• двухкомнатных – 9,02 млн руб. (- 0,2%);
• трехкомнатных – 12,13 млн руб. (- 0,7%).

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	средн.	макс	мин	средн.	макс	мин	средн.	макс
студии	20,8	29,5	37,6	98 500	165 230	238 000	2 421 100	4 881 380	8 770 200
однокомн.	30,8	40,7	81,5	90 500	152 840	289 310	3 384 200	6 228 140	15 465 710
двухкомн.	39,1	62,5	149,4	86 200	144 410	363 000	4 284 500	9 023 015	33 178 200
трехкомн.	55,2	82,4	139,6	79 905	147 120	357 500	6 394 780	12 128 890	39 968 500
многокомн	80,9	108,8	183,0	106 600	174 325	352 000	10 585 380	18 971 770	47 942 400
итого	20,8	56,6	183,0	79 905	148 455	363 000	2 421 100	8 399 490	47 942 400

Рейтинг самых доступных предложений в марте 2017 года:

• мкрн «Царицыно-2» (ЮАО/Бирюлево Восточное): студия площадью 24,5 кв. м за 2,42 млн руб.;
• мкрн «Северный» (СВАО/ район Северный): студия площадью 27,8 кв. м за 2,92 млн руб.;
• ЖК «ВЛюблино» » (ЮВАО/Люблино): студия площадью 23,3 кв. м за 3,25 млн руб.

Основные тенденции 

«В первом квартале 2017 года продолжилась тенденция увеличения объема предложения на первичном рынке массового сегмента жилья, – считает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – За три месяца продажи открылись в шести новых проектах (в 2016 году – в трех). Также рынок активно пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых комплексах. В результате объем экспозиции за квартал увеличился на 7,3%, что в количественном выражении составило почти 1 300 квартир. 

Покупательская активность за отчетный период не продемонстрировала однозначной тенденции. Относительно высокий спрос был отмечен во второй половине января и марта. В промежутке – в феврале и в первые две недели весны – рынок был спокойнее. Такие «качели» во многом связаны с переходным периодом – и покупателям, и игрокам рынка нужно было перестроиться на новые реалии, связанные с прекращением действия госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки и установкой новых условий выдачи ипотечных кредитов. Новые ставки оказались лояльными – от 10,4-10,9%.

Динамика средней цены также носила разнонаправленный характер. В январе и феврале она показала отрицательную динамику: -0,8% и -0,6% соответственно. В марте увеличилась на 2,6%. В результате корректировка за все три месяца оказалась положительной (+1,1%). По состоянию на конец первого квартала квадратный метр в среднем стоил 148 455 руб., что на 2,5% больше, чем годом ранее. Следует отметить, что ценовая динамика в течение первых трех месяцев 2017 года была обусловлена, прежде всего, структурными изменениями. Массового пересмотра цен застройщиками отмечено не было. 

 
Учитывая новые, достаточно привлекательные, ставки по ипотеке и тенденции второй половины марта, во втором квартале можно ожидать высокий интерес к рынку новостроек со стороны покупателей (исключение может составить «отпускной» май). Соответственно, в ближайшие три месяца есть все предпосылки и к росту цен».