За последние четыре года ипотечные заемщики помолодели, стали чаще получать высшее образование и реже зарабатывать собственным бизнесом
В Службе ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость проанализировали состав ипотечных заемщиков на столичном рынке недвижимости, начиная с предкризисного 2013-го, и отметили произошедшие за последние четыре года перемены, связанные с несколькими ключевыми параметрами, – типом занятости, возрастом и образованием потребителей. Среди знаковых изменений – в два раза сократилось число владельцев собственного бизнеса, при этом на 9 п.п. увеличилось количество ипотечных заемщиков, имеющих высшее образование, на 8 п.п. – группа молодых клиентов (25-31 год).
Как ответ на кризисные тенденции, за указанный период сократилась доля ипотечных заемщиков, получающих доход от собственного бизнеса, – на 5 п.п., с 10% до 5%. Количество оформивших кредит потребителей, работающих по найму, соответственно, выросло с 90% до 95%. Что касается возраста заемщиков, то наиболее заметно за это время увеличилась доля клиентов 25-31 года – на 8 п.п., с 29% до 37%. Численность следующей категории «ипотечников» – граждан в возрасте 32-38 лет – за этот период практически не изменилась, уменьшившись лишь на 1 п.п. (с 32% до 31%). Количество заемщиков в возрасте 39-45 лет сократилось за отчетный период значительнее всего – на 4 п.п., с 21% до 17%. Уменьшилось и число клиентов в диапазоне от 46 до 52 лет – с 11% до 8% (на 3 п.п.). Незначительно сократилась доля получивших кредит потребителей в возрасте от 53 до 59 лет – с 4% до 3% (на 1 п.п.).
Численность группы наиболее молодых заемщиков, в которую входят клиенты 18-24 лет, также сильно не изменилась – она остается на уровне 2%-3%. При этом, согласно наблюдениям специалистов Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, на решение банка выдать кредит даже весьма молодому потенциальному заемщику чаще всего влияют такие факторы, как выбранная им сфера деятельности и место работы; наиболее предпочтительный вариант в этом случае – оформление кредита с привлечением более взрослого созаемщика. Также необходимо отметить, что многие банки рассматривают в качестве кандидатуры на выдачу ипотечного кредита тех молодых потенциальных заемщиков, которым не грозит призыв в армию (что они и должны подтвердить соответствующими документами, например, военным билетом).
А вот доля потребителей возраста 60+, получающих разрешение на оформление ипотечного кредита, как и несколько лет назад, остается наименьшей среди всех других возрастных групп – в пределах 1%. При этом, согласно условиям кредитования, некоторые банки могут рассмотреть кандидатуру заемщика, имеющего единственный доход в виде пенсии, хотя сумма кредита в этом случае будет незначительной. Весьма важен и размер первоначального взноса – чем он больше, тем выше шансы этих клиентов на получение ипотеки. Наиболее лояльно, по наблюдениям специалистов Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, банки относятся к потенциальным заемщикам из самой возрастной группы, работающим в области медицины или образования, так как у них чаще, чем у представителей других профессий, появляется возможность найти дополнительный заработок – даже по достижении пенсионного возраста. Кроме того, у потребителя повышаются шансы на получение кредита опять же в том случае, если на оформление ипотеки совместно с ним соглашается более молодой созаемщик.
Значительные изменения в составе ипотечных заемщиков за последние четыре года заметны и при классификации потребителей по такому показателю, как образование. Комментирует Ирина Векшина, руководитель Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость: «За указанный период весьма значительно – на 9 п. п. – выросло число клиентов, получивших высшее образование, – с 60% до 69%. Увеличение этой группы ипотечных заемщиков произошло за счет сокращения количества оформивших кредит потребителей со средним специальным образованием (с 23% до 18%) и заемщиков со средним образованием (с 9% до 6%). Также, пусть и незначительно – с 4% до 3%, сократилось число клиентов с неполным высшим образованием. Никаких заметных изменений не произошло и в группе ипотечных заемщиков, имеющих второе высшее образование (или степень MBA), – она, как и четыре года назад, равна 3%. Доля клиентов, получивших неполное среднее образование, за прошедшие несколько лет не изменилась, она по-прежнему остается на весьма низком уровне и равна 1%».
По мнению эксперта, объяснить подобные изменения в составе ипотечных заемщиков можно тем, что банки стали серьезнее относиться к отбору заемщиков; кроме того, сами потребители максимально осознанно подходят к решению оформить ипотеку, делая поправку в том числе и на неопределенность своего материального положения в будущем.
Согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, портрет среднестатистического ипотечного заемщика на столичном рынке недвижимости выглядит следующим образом: это клиент (мужчина или женщина) в возрасте 25-40 лет, имеет высшее образование, состоит в браке и воспитывает одного ребенка. При этом четверть ипотечных заявок в сегменте первичного жилья приходится на молодые семьи, состоящие из двоих человек (без детей). Заемщики имеют стабильный доход от работы по найму, причем на последнем месте они трудятся от полугода до двух лет. В качестве тренда последнего времени можно обозначить заметное увеличение числа клиентов из IT-сферы.
Ипотечные заемщики на массовом первичном рынке жилья покупают квартиры в жилых комплексах от известных застройщиков (бренд которых, что называется, на слуху), расположенных чаще всего в Новой Москве или Московской области, причем один из главных приоритетов для них – транспортное сообщение с ближайшими станциями метро. В большинстве случаев они выбирают 1- или 2-комнатные квартиры, 3-комнатные реже (в основном в том случае, когда застройщики предлагают приобрести эти объекты по акциям или со скидкой). Что же касается ипотечных заемщиков на вторичном рынке жилья массового сегмента, то для них наиболее важным фактором при выборе недвижимости является социальная привязка к какому-либо определенному району, чаще всего к предыдущему месту жительства, – после переезда в новую квартиру они хотят остаться жить поблизости от родственников и друзей, места работы или школы, которую посещают их дети.
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, средний размер ипотечной ставки на вторичном рынке московского жилья в данный момент составляет 11,4% (при первоначальном взносе размером 50% от суммы займа). При этом год назад, в марте 2016-го, данный показатель при тех же условиях был равен 13,5%, в октябре 2016 года – 12,9%. Средний размер ипотечного кредита в сегменте вторичного жилья составляет 4,1 миллиона рублей (в то время как полгода назад, в октябре, он был равен 3,5 млн рублей). Что касается сроков оформления кредита, то, по наблюдениям специалистов Службы ипотечного кредитования, довольно часто потребители, не уверенные в стабильности экономической ситуации в стране, берут ипотеку на максимально возможный срок – иногда до 20-25 лет, при этом, как показывает практика, выплачивают кредит досрочно, в течение примерно 5-7 лет.
