Апрелевка, Истра, Звенигород: цены увеличиваться не будут
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали состояние цен на вторичном рынке в городах средней зоны западного Подмосковья за последний год и зафиксировали стагнацию. «Под прицел» были взяты Апрелевка, Истра и Звенигород.
Все три объекта располагаются в зеленом поясе на расстоянии 28-38 км от Москвы по Киевскому, Белорусскому и Волоколамскому направлениям. Города весьма привлекательны с точки зрения экологии, поскольку расположены среди лесных массивов и в них практически отсутствуют вредные производства. Кроме того, благодаря западной розе ветров им не страшны промышленные выбросы мегаполиса.
Апрелевка
Город с населением около 20 тыс. человек расположен в 28 км от МКАД по Киевскому шоссе, имеющему хорошую пропускную способность – рейсовый автобус за полчаса доезжает до станции метро «Юго-Западная». Кроме того, здесь находятся сразу три железнодорожные станции, от которых в течение часа можно добраться до Киевского вокзала столицы. Инфраструктура развита не особенно хорошо – с расчетом лишь на немногочисленное местное население; жилой фонд представляет типичную для Подмосковья картину – в основном панель прошлого века, редкие современные дома и частный фонд. Новых проектов мало. Несмотря на это, из трех рассматриваемых городов здесь самая высокая цена «квадрата» на регулярном рынке: в мае 2014 года она составила 83 455 руб./кв. м. В первую очередь это объясняется тем, что из исследуемых объектов Апрелевка располагается ближе всех к МКАД.
«Если говорить о расположении, то не менее важным фактором является и то, что город оказался на границе с Новой Москвой, – отмечает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. – Неизбежное развитие этих территорий самым лучшим образом отразится и на самой Апрелевке. Наличие свободных площадок и заинтересованность девелоперов в их освоении открывает для города самые радужные перспективы. Пока же цены остаются на том же уровне, что и год назад, если не принимать во внимание незначительную коррекцию (-0,9%)».
Истра
Население около 30 тыс. человек, расстояние от МКАД – 38 км по Волоколамскому шоссе. Всего в пяти километрах проходит скоростное Новорижское шоссе, справедливо считающееся одной из лучших трасс Подмосковья. В городе расположены сразу две железнодорожные станции, добраться до которых можно приблизительно за полтора часа с Рижского и Курского вокзалов. Если сесть на электричку в районе станций метро «Дмитровская», «Войковская» или «Тушинская», время сократится до часа. Примерно столько же займет поездка от «Тушинской» на маршрутном такси или автобусе.
Город застроен стандартными для Подмосковья панельными и кирпичными пяти-десятиэтажками, более «свежей» панелью конца прошлого века, встречаются монолитные здания. Велика доля частного сектора, активно ведется коттеджная застройка. Представлен и старый фонд – 1-3-этажные послевоенные дома. Новое строительство идет вяло, поэтому квартиры в свежепостроенных жилых комплексах на вторичный рынок практически не попадают. Набор инфраструктуры достаточно скромный.
«Особенностью местного рынка является то, что недвижимость в городе приобретают в основном местные жители или приезжие из более дальних районов – Рузского, Волоколамского, Клинского, – говорит Павел Луценко. – Судя по тому, как ведут себя цены, деньги москвичей, способные стабилизировать рынок, сюда пока не добрались. Именно этим можно объяснить то, что за последний год цены на «вторичку» Истры продемонстрировали рваную динамику на фоне общего отрицательного тренда. За последний год они снизились с 83 334 руб. до 78 425 руб. В настоящее время наблюдается определенная стабилизация, в которой сыграли свою роль начавшееся укрепление рубля и наступление сезона отпусков».
Звенигород
Из рассматриваемых объектов цены на недвижимость здесь самые доступные. Это самый маленький (население – 15 тыс. человек) и наиболее удаленный от Москвы город (до него примерно 45 км). Звенигород не имеет «собственной» трассы. Он расположен между Минским и Новорижским шоссе практически на соединяющем их Малом Московском кольце. Альтернативный маршрут – пресловутая Рублевка, но и это не сократит время в пути. Не очень удобно добираться и общественным транспортом: и автобусы от станций метро «Кунцевская», «Тушинская» и «Строгино», и электричка, курсирующая по отдельной ветке Белорусского направления, ходят нечасто – раз в 1-1,5 ч, время в пути – столько же, а сама станция расположена в 3 км от города.
А вот недвижимость в Звенигороде современная: доля старого фонда занимает не более 20%, примерно треть вторичных квартир расположена в домах конца прошлого века и почти половина – во вчерашних новостройках. Такая ситуация стала возможной благодаря развернувшейся в последние годы масштабной комплексной застройке территорий. В городе действуют программы обеспечения жильем очередников и молодых семей, реализуются проекты по переселению из ветхого фонда.
«Квартиры в Звенигороде относительно недорогие (средняя цена на вторичку в мае 2014 г. составила 70 870 руб./кв. м), и спрос на них достаточно высокий, – говорит Павел Луценко. – Жилье здесь покупают и местные жители, и москвичи, и приезжие из других регионов. Но, несмотря на это, цены за последний год практически не изменились. Из этого можно сделать вывод, что активность покупателей сдерживается их ограниченной платежеспособностью: и в «перспективной» Апрелевке, и в «удобной» Истре, и в «комфортабельном» Звенигороде отмечена стагнация с некоторой коррекцией цен вниз. Исходя из ситуации, с большой долей вероятности можно утверждать, что и в ближайшие месяцы стоимость квадратного метра в этих городах увеличиваться не будет».
Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке западного Подмосковья (Апрелевка, Звенигород, Истра), руб.
