Трудное начало нового сезона на «загородке»: первичный рынок стартовал с 50%-го падения, появились признаки миграции риэлторов на «вторичку»

23.03.2017

В начале не самого простого сезона на «загородке» Московского региона в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что лишь у пятой части клиентов есть свободные денежные средства для совершения покупки, число новых конкурентоспособных проектов будет минимальным за последние десять лет, а владельцы домов на «вторичке» все чаще готовы продать их по бросовой стоимости. 


В финансовых показателях старт 2017 года на первичном рынке загородной недвижимости ознаменовался почти 50%-ным падением по сравнению с тем же периодом прошлого года. Модель потребления все больше уступает место модели накопления, при этом продолжает формироваться отложенный спрос. Как следствие, рынок все больше становится «рынком покупателя», а запросы клиентов оказываются все жестче.

Однако, по мнению директора Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрея Кройтора, это не значит, что покупательская активность на «загородке» исчерпала себя: «Полного затишья в начале года у нас не было, мы даже отметили обратную тенденцию – рост числа звонков и просмотров, также было заключено несколько “быстрых сделок”. Возможно, на покупательские настроения повлияли рост цен на нефть, избрание нового президента США и появившаяся надежда на снятие санкций. Однако говорить об усилении покупательского интереса как о тенденции пока рано. Тем не менее, такие показатели свидетельствуют о том, что загородный рынок все-таки жив. Я бы сравнил его с больным человеком, у которого спала температура».

Однако в целом прогнозы по первичному загородному жилью не самые оптимистичные – это касается как предложения, так и реализации.

«Количество новых качественных проектов в этом году будет крайне мало, – продолжает Андрей Кройтор. – Согласно аналитическим данным нашей компании, в 2016-м на рынок вышло примерно 60 поселков, в этом году их ожидается еще меньше. А число конкурентоспособных вряд ли превысит десяток. При этом спрос будет продолжать падать из-за низкой покупательской способности и дефицита качественного предложения. Нераспроданные проекты либо переформатируют, либо они превратятся в полуразрушенные поселки-призраки. Вполне ожидаемо, что мы также увидим хаотичное снижение цен».

Специалисты компании выдвигают свои предположения, что будет продаваться при актуальной конъюнктуре рынка.

«Сейчас очень важны такие критерии, как продуманность и уникальность проекта, – считает руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин. – Интересная концепция, оптимальные площади домов и нарезки участков, инфраструктурная составляющая, какие-то “фишки” – от всего этого будет зависеть, привлечет ли проект внимание людей на падающем рынке. Безусловно, важны и ценовые показатели – особенно если учесть, что 80% сделок заключается либо с помощью заемных средств, либо с применением схемы trade-in».

«Я рассчитываю на рост покупательской активности в сегменте участков в дальнем Подмосковье, – дополняет коллегу руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – Денег на полноценный отдых за границей или на курортах России у многих семей не хватает, а проводить отпуск с семьей, отвозить детей куда-нибудь на каникулы необходимо. В пределах 70-100 км от МКАД реально купить участок стоимостью до 200 тыс. руб. в поселке с коммуникациями и дорогами. Чуть больше стоит постройка небольшого каркасного домика. Конечно, это совсем “экономвариант”, однако для жителей мегаполиса он может стать “антикризисной” альтернативой домам отдыха».

Определенные надежды эксперты связывают с развитием вторичного рынка на «загородке». Все больше людей сейчас оказываются вынуждены продавать свои загородные дома по бросовым ценам, так как, с одной стороны, они не могут обеспечить их обслуживание, а с другой, остро нуждаются в деньгах. Это приводит к снижению стоимости и, соответственно, повышению доступности лотов.

В связи с этим, а также благодаря наличию широкой продуктовой линейки и полной готовности таких домов для проживания вторичный сегмент начинает казаться более перспективным с точки зрения продаж. Такая ситуация привела к тому, что внутри риэлторского сообщества на «загородке» наметились зачатки миграционных процессов с «первички» на «вторичку».

Еще один интересный тренд на вторичном рынке отмечает Сергей Цывин: «Есть слабо освоенная, но очень перспективная ниша для девелоперов и продавцов – предоставление полностью готовых домов, что называется, с тапками и шторами. Особенно актуально это может быть в случае использования схемы trade-in: продать городскую квартиру и переехать в неотделанный дом невозможно, а снимать жилье или напрашиваться к кому-то погостить на время обустройства бывает неудобно. Девелоперы уже задумываются о развитии этого сегмента, и я считаю, что скоро мы увидим рост такого предложения на рынке».

Специалисты сходятся во мнении, что для выживания в нынешних суровых условиях риэлторским и девелоперским компаниям придется приложить все силы. «Сейчас надо быть готовым к серьезным финансовым вложениям в технологии и кадровые ресурсы, чтобы создавать конкурентоспособный продукт и получать за него справедливые деньги», – говорит Антон Архипов.

«Рынок захлестнет волна монополизации, – прогнозирует Андрей Кройтор. – Крупные риэлторы начнут поглощать мелких, то же самое будет происходить с застройщиками. Можно ожидать масштабные сокращения операционных издержек и жаркие битвы среди игроков рынка за качественный товар. Тот, кто победит в этих локальных войнах, и получит шанс занять свое место под солнцем на “загородке” в новой экономической реальности».


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
Андрей Кройтор
Антон Архипов
Сергей Цывин

Вернуться к спискуТренды и прогнозы на 2017 год: площади квартир в проектах продолжат сокращаться – но только в панельных домахНа рынок элитной аренды вернулись большие бюджеты
Спецпредложения
2-комн. квартира 6,8 млн.p
2-комн. квартира 6,8  млн.p
Московская обл, Чехов г, Комсомольская ул
53 м2 3 этаж из 10
Оставить заявку
3-комн. квартира 6,4 млн.p
3-комн. квартира 6,4  млн.p
Московская обл, Пушкино г, Красноармейск г, Дачная ул, 9
58.3 / 35 / 6 м2 3 этаж из 5
Оставить заявку
1-комн. квартира 7,0 млн.p
1-комн. квартира 7,0  млн.p
Московская обл, Химки г, Международный кв-л, Береговая ул, 6
56.3 / 18 / 23 м2 1 этаж из 8
Оставить заявку
Дом 18,5 млн.p
Дом 18,5  млн.p
Московская обл, Истра г, Ильино д, Истра снт
соток / 127 м2
Оставить заявку
Дом 801,8 млн.p
Дом 801,8  млн.p
Московская обл, Одинцово г, дома отдыха Озера п, Озерная ул
30 соток / 658 м2
Оставить заявку
Дом 440,0 млн.p
Дом 440,0  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Горки-2 п, Горки-2 гск
22 соток / 890 м2
Оставить заявку
Участок 14,0 млн.p
Участок 14,0  млн.p
Московская обл, Раменское г, Осеченки д, ЛЭП ул
15 соток
Оставить заявку
Участок 900 000 p
Участок 900 000 p
Московская обл, Солнечногорск г, Новый Стан д, Лесная поляна снт
6 соток
Оставить заявку
Участок 6,5 млн.p
Участок 6,5  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Черная Грязь д
13 соток
Оставить заявку
Дом 7,2 млн.p
Дом 7,2  млн.p
Москва г, Зеленоград г, к2265
соток / 283.1 м2
Оставить заявку
Дом 3,6 млн.p
Дом 3,6  млн.p
Москва г, Зеленоград г, к2233
соток / 156.8 м2
Оставить заявку
Дом 49,0 млн.p
Дом 49,0  млн.p
Москва г, Первомайское п, Поповка д, Сиреневая ул, 21
15 соток / 300 м2
Оставить заявку
Участок 5,3 млн.p
Участок 5,3  млн.p
Москва г, Новофедоровское п, Кузнецово д
11 соток
Оставить заявку
Участок 3,5 млн.p
Участок 3,5  млн.p
Москва г, Кленовское п, Лукошкино снт, 37
6 соток
Оставить заявку