Вторичка против новостроек - неравная схватка
14.03.2017
Столичные новостройки перетягивают покупательский спрос со вторичного рынка недвижимости. По итогам 2016 года количество зарегистрированных ДДУ составило 35,6 тыс., что в 1,8 раз больше показателей 2015 года. На вторичном рынке количество зарегистрированных новых прав по договорам купли-продажи по сравнению с 2015 годом увеличилось всего на 10,8% и составило 126 тыс. Однако собственники готового жилья медленно реагируют на этот тренд и квадратный метр даже в морально устаревшей «вторичке» по-прежнему стоит намного дороже, чем в качественных новостройках. Эксперты компании «Метриум Групп» изучили причины этого парадокса и сравнили, насколько стоимость «квадрата» в строящихся ЖК комфорт-класса ниже цен на вторичное жилье, находящееся в той же локации.
Недвижимость, представленная на первичном рынке, за последние годы стала более привлекательной по качеству и цене альтернативой «вторичке». Но, несмотря на растущий спрос на квартиры в новостройках, продавцы вторичного жилья не спешат значительно снижать его стоимость, либо решают отложить продажу до «лучших времен». Особенно «упорствуют» в своих ценовых ожиданиях собственники квартир, находящихся в старых районах с обширной инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и обладающих другими важными преимуществами, например, наличием в непосредственной близости крупных парков и рек.
Например, в старых панельных домах в районе Богородское на Краснобогатырской улице, в шаговой доступности от парков «Сокольники», «Лосиный остров» и реки Яуза, за «квадрат» в «однушках» собственники продаваемых квартир хотят получить до 197 тыс. руб., в «двушках» и «трешках» – до 191,5 тыс. руб. В монолитных домах, построенных в этой локации несколько лет назад, стоимость квадратного метра на вторичном рынке еще выше – от 210 тыс. руб.
Вместе с тем в ЖК «Яуза Парк», строящемся на той же улице, стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах начинаются от 186 тыс. руб. В двухкомнатном жилье цена «квадрата» – от 167 тыс. руб., в трехкомнатных квартирах – от 169 тыс. руб. При этом ввод комплекса в эксплуатацию ожидается не позднее 3 квартала этого года.
В других развитых районах столицы наблюдается такая же ситуация. Например, собственники вторичных «панельных двушек», расположенных в районе Нагатинский затон на берегу Москвы-реки рядом с музеем-заповедником «Коломенское» и парком «Нагатинская пойма», продают «квадрат» за 185-206 тыс. руб. А в строящемся городском квартале «Ривер Парк», находящимся в той же локации, квадратный метр в двухкомнатных квартирах стоит от 180,9 тыс. руб. Сдача корпусов, в которых представлены эти лоты, запланирована на 2 квартал 2017 года.
«При определении цены продажи многие владельцы вторичного жилья руководствуются собственными убеждениями о том, что такое «справедливая» стоимость, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – На предложение риелторов снизить цену, как правило, можно услышать два возражения. Многие собственники продают квартиры, чтобы купить для себя более просторное или качественное жилье. Поэтому они хотят получить от покупателя не меньше той суммы, которая им необходима для решения их квартирного вопроса. Другие владельцы недвижимости ссылаются на то, что несколько лет назад купили квартиру по высокой цене и не собираются терять средства при ее продаже с дисконтом. При этом собственники не учитывают тот факт, что за последние два-три года ситуация на столичном рынке недвижимости кардинально изменилась».
Помимо более низкой стоимости, современные ЖК имеют несколько важных преимуществ по сравнению с домами старой постройки. Во-первых, это качество строительства и используемых материалов. Большинство современного жилья сегодня строится по монолитной технологии, КУБ 2.5, характеристики которой априори лучше, чем у панельных домов старых серий.
Во-вторых, квартиры имеют удобные планировки – с увеличенными кухнями и санузлами, просторными балконами и лоджиями, и оптимальной площадью проходных зон. Например, в ЖК «Яуза Парк» в двух- и трехкомнатных квартирах имеется по два санузла и кладовые.
В-третьих, многие новые комплексы имеют собственную обширную инфраструктуру, которая не «разбросана» по району, а сконцентрирована на территории ЖК, в «двух шагах» от дома. Так, в городском квартале «Ривер Парк» будут открыты школа, детский сад, центр образования, торгово-развлекательный и офисно-деловой центр, подземный и наземный паркинги, кафе и рестораны, магазины, отделения банков, салоны красоты, химчистки и фитнес-центры. Кроме того, в комплексе появится собственная благоустроенная пешеходная набережная с лодочной станцией и местами для отдыха и проведения досуга.
Кроме того, большинство новых ЖК комфорт-класса имеют в своем составе удобные паркинги. Например, в ЖК «Яуза Парк» будет двухуровневый подземный паркинг, в который можно спуститься из жилой части дома на отдельном лифте. Наконец, в новых комплексах большое внимание уделяется благоустройству дворов. В городском квартале «Ривер Парк» во дворах будут оборудованы игровые площадки для детей разных возрастов, трансформируемые пространства, на которых летом можно играть в футбол и в волейбол, а зимой кататься на коньках или играть в хоккей. В ЖК «Яуза Парк» запланирован детский городок, площадки для спортивных занятий, велодорожки, места для отдыха и выделенная зона для выгула собак.
«Представления покупателей о том, каким должно быть современное жилье, меняются очень быстро, – отмечает Дмитрий Земсков, коммерческий директор ОАО «Главстрой Девелопмент» (девелопер проекта «Яуза Парк»). – С каждым годом «пропасть» между качеством старых и новых квартир увеличивается. По совокупности характеристик современные жилые комплексы выгодно отличаются от большинства домов, представленных на вторичном рынке массового жилья. Более того, квартиры в лучших ЖК с хорошей локацией, приобретаемые на первичном рынке, обладают инвестиционным потенциалом, а морально устаревшие дома, представленные на «вторичке», - нет.
«Одним из главных факторов, ранее сдерживавших спрос со стороны многих потенциальных покупателей на квартиры в новостройках, был длительный срок с момента покупки жилья до получения ключей, – резюмирует Мария Литинецкая. – Но в настоящее время новоселья не нужно ждать по 2-3 года. В 17 из 51 жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке, можно приобрести жилье в корпусах, уже имеющих РВЭ. Еще 21 проект на территории «старой» Москвы будет частично или полностью введен в эксплуатацию до конца этого года. В результате «вторичка» теряет свое главное преимущество – возможность быстро заселиться в квартиру после совершения сделки. Благодаря этому, платежеспособный спрос перемещается на первичный рынок, и в ближайшее время предпосылок для разворота этого тренда не существует».
