5 тенденций на столичном рынке новостроек премиум-класса

По итогам 2016 года объем предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса достиг своего максимума за последние 5 лет. В декабре 2016 года в продаже было представлено 1905 лотов в 26 проектах. Годом ранее их было 1490 в 23 проектах. Таким образом, за год число экспонируемых лотов выросло на 28%. 

Увеличению количества предложений способствовало появление значительных объемов квартир и студий в новых проектах – в ЖК CITY PARK, ЖК «РЕНОМЭ» и ЖК «Дом Серебряный Бор». Кроме того, предложение пополнили квартиры в новых корпусах «Квартала Триумфальный», ЖК «Садовые кварталы» и ЖК «Воробьев дом». В совокупности на квартиры и студии в объектах, продажи в которых были открыты в 2016 году, приходится почти 35% общего объема предложения.

2. Снижение стоимости «входного билета»

В настоящее время купить жилье в комплексе премиум-класса можно всего за 7,77 млн руб. Столько стоит студия площадью 33,08 кв. м в ЖК CITY PARK. Еще одно предложение стоимостью до 10 млн руб. представлено в ЖК «Дом Серебряный Бор» – квартира площадью 41,27 кв. м за 9,05 млн руб. С невысоким для данного сегмента бюджетом покупки есть предложения и гораздо большей площади. Например, в «Квартале Триумфальный» можно приобрести квартиру площадью 64,75 кв. м за 12,88 млн руб. Годом ранее, в конце 2015 года, минимальный бюджет покупки жилья на первичном рынке премиум-класса составлял 10,9 млн руб.

3. Небольшое число новых проектов 

Основную долю в структуре предложения в сегменте премиум-класса занимают готовые объекты или проекты в высокой стадии строительной готовности. По итогам 2016 года 28% (15 из 53) корпусов в жилых комплексах премиум-класса, представленных на первичном рынке столичной недвижимости, имели РВЭ. Еще в 47% (25 из 53) корпусов ведутся отделочные работы. Таким образом, 75% объектов – это полностью готовые или находящиеся на завершающих стадиях строительства корпуса. Оставшиеся 17% (9 из 53) корпусов находятся на начальных этапах строительства, а 8% (4 из 53) корпусов – на этапе монтажных работ. 

«В прошедшем 2016 году на рынке новостроек премиум-класса было начато строительство всего трех новых жилых комплексов – ЖК «Элитный Дом РЕНОМЭ», ЖК «Дом Серебряный Бор» и ЖК CITY PARK, – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Активность девелоперов наблюдалась в более низких ценовых сегментах. Например, на рынок массового жилья вышло 14 жилых комплексов».

4. Увеличение числа компактных квартир 

За год число лотов площадью до 50 кв. м на рынке новостроек премиум-класса увеличилось в 1,4 раза – с 229 в конце 2015 года до 327 по итогам 2016 года, что составляет 17% от общего объема предложения. 

В конце 2016 года жилье площадью до 50 кв. м было представлено в 8 из 26 ЖК или в 31% проектов. Самая компактная студия размером 32,6 кв. м продается в ЖК CITY PARK. Для сравнения: в конце 2015 года минимальная площадь лота на рынке премиум-класса составляла 34,1 кв. м. Проектов с жильем размером менее 50 кв. м было 6 из 23 или 26%. 

 
«Наличие в комплексе квартир и студий с небольшой площадью привлекает тех, кто раньше не мог позволить себе покупку высокобюджетной недвижимости, – говорит Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер ЖК «Квартал Триумфальный»). – Однако чрезмерная «миниатюризация» снижает не только необходимый бюджет, но и уровень комфорта для проживания. Поэтому в новом корпусе «Квартала Триумфальный», строящемся в районе Фили-Давыдково, мы не стали «нарезать» площадь на компактные лоты. Минимальная площадь одно-, двух- и трехкомнатных квартир составляет 61,1 кв. м, 87,7 кв. м и 147,2 кв. м соответственно. Такой размер жилья является «золотой серединой» для премиального сегмента и позволяет сохранить высокий уровень комфорта, не переплачивая за лишние метры».

5. Минимальное предложение квартир с отделкой

В период с 2009 по конец 2014 года доля ЖК с квартирами «под ключ» на рынке высокобюджетной недвижимости элитного и премиум-классов увеличилась в 4 раза – с 3% до 12%. Некоторые эксперты предполагали, что тренд продолжит активное развитие, и доля проектов с готовым жильем будет неуклонно расти. Однако эти прогнозы не оправдались. В настоящее время квартиру с финишной отделкой можно купить только в 2 из 26 или около 8% жилых комплексов премиум-класса – это ЖК «Лесной дом» и ЖК Barkli Residence. В совокупности в продаже в них представлено всего 7 готовых квартир.

«Отделка дорогостоящими материалами с соблюдением высоких стандартов качества, сложившихся на рынке высокобюджетной недвижимости, влечет за собой существенные временные и финансовые затраты, – отмечает Илья Менжунов. – В условиях, когда покупатели тщательно сравнивают итоговый «ценник», предложение может оказаться неконкурентоспособным. Поэтому большинство девелоперов не рискуют выводить такие лоты на рынок».

«В 2016 году жилье премиум-класса стало более доступным для покупателей, – говорит Павел Телушкин. – Если перевести стоимость самого недорого премиального жилья в долларовый эквивалент, окажется, что этих денег три года назад хватило бы только на покупку однокомнатной квартиры в новостройке эконом-класса. При этом с точки зрения соотношения цены и качества некоторые премиальные жилые комплексы успешно конкурируют с элитными проектами. Минимальный размер «входного билета» в элитный сегмент в четыре раза выше, чем в премиальных новостройках. Поэтому определенная доля покупателей, желающих приобрести качественную недвижимость, останавливает свой выбор на жилых комплексах премиум-класса». 

«Основным отличием рынка премиальных новостроек образца 2016 года от прошлых лет стало размывание границ сегмента, – резюмирует Илья Менжунов. – Ранее предложение с точки зрения цен было распределено более равномерно, и разрыв между самым дешевым и самым дорогим в абсолютных величинах не был таким значительным. Появление в структуре предложения премиального жилья бюджетных лотов позволило девелоперам расширить целевую аудиторию и сохранить интерес покупателей к сегменту. В 2017 году ожидается выход на рынок новых проектов. Однако мы вряд ли увидим появление предложений со значительно более низкой стоимостью, так как площадь самых компактных лотов и стоимость квадратного метра во многих комплексах уже достигли минимальных значений для данного сегмента».