Эволюция массового жилья. Как изменились доступные новостройки за последние 10 лет?

«Первые комплексы комфорт-класса появились в Москве в 2009 году, и за прошедшие годы такое жилье практически вытеснило с рынка новостройки эконом-класса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – По своим характеристикам ЖК класса комфорт значительно превосходят комплексы класса эконом. Поэтому нынешние покупатели недорогой недвижимости находятся в привилегированном положении по сравнению с теми, кто приобретал самые доступные квартиры в новостройках в начале нулевых годов. О жилье такого качества за такие деньги ранее можно было только мечтать».

Современные жилые комплексы массового сегмента имеют, как минимум 5 отличий от тех ЖК, которые были построены десять лет назад.

1. Планировки квартир 

Благодаря сокращению доли панельных новостроек старых серий изменилась квартирография проектов. В большинстве современных комплексов, строящихся с применением монолитной технологии, КУБ 2.5, можно приобрести квартиру без внутренних несущих стен со свободной планировкой. Это позволяет покупателям оптимально организовать пространство с учетом своих потребностей. 

Одним из главных трендов прошедшего десятилетия в проектировании массового жилья стало увеличение размеров кухонь, санузлов, балконов и лоджий и сокращение до рационального минимума площади проходных зон (коридоров и холлов). Кроме того, в последние годы в продаже появились лоты с европланировкой, где кухня совмещена с гостиной. Некоторые девелоперы стали предлагать такие опции, которые ранее можно было встретить в жилых комплексах премиум-класса. Например, в двух- и трехкомнатных квартирах ЖК «Яуза Парк» имеется по два санузла, предусмотрена возможность объединения однокомнатных квартир в трехкомнатные, а также трансформации трехкомнатных квартир в четырехкомнатные.

2. Благоустроенные дворы 

Десять лет назад при ответе на вопрос: «Чего вам не хватает в ваших дворах?» покупатели квартир эконом-класса жаловались на отсутствие детских площадок, скамеек и беседок, газонов и кустарников, асфальтированных дорожек и урн для мусора. В новых жилых комплексах все это является «обязательной программой». При этом большинство девелоперов не жалеют средств на дополнительные опции. 

«Концепция организации дворового пространства ЖК «Яуза Парк» подсказана собственно местоположением дома, – говорит Дмитрий Земсков, коммерческий директор ОАО «Главстрой Девелопмент» (девелопер проекта «Яуза Парк»). – От реки до границы участка жилого комплекса – менее 100 метров. Придомовая территория, по сути, естественно переходит в природную зону. В шаговой доступности находятся парк «Сокольники» и «Лосиный остров». Территория жилого комплекса организована по принципу «двор без машин», зонирована для отдыха и игр детей. Здесь планируется размещение безопасного детского городка с современным игровым оборудованием, ухоженных зон для отдыха и лужаек, а также велодорожек».

3. Паркинги 

Недостаточное количество мест во дворах для парковки автомобилей – это бич большинства домов эконом-класса, построенных десять лет назад. Сегодня наличие удобного паркинга является одним из обязательных атрибутов в сегменте массового жилья. 

Стихийные наземные парковки в настоящее время остались только в 3 из 54 жилых комплексов, представленных в продаже на первичном рынке. В 47 из 54 ЖК предусмотрены одно- или многоуровневые подземные паркинги. В некоторых комплексах использована комбинированная модель: наряду с подземными автостоянками на территории строятся отдельно стоящие наземные паркинги. Это позволяет полностью освободить дворы от машин. Кроме того, в лучших проектах есть такие опции, которые опять же были доступны раньше только владельцам дорогого жилья. Например, в ЖК «Яуза Парк» на подземный паркинг можно спуститься из жилой части дома на грузопассажирском лифте.

4. Входные группы и общественные зоны 

В недавнем прошлом подъезды многоквартирных домов эконом-класса были похожи, как братья-близнецы. Для отделки использовались дешевые материалы и типовые решения. В настоящее время девелоперы уделяют большое внимание оформлению входных групп и мест общего пользования даже в малобюджетных новостройках. Для разработки проектов этих зон нередко привлекаются известные дизайнеры. Помимо качественной отделки, современные подъезды отличает наличие дополнительных помещений – для консьержа, размещения колясок и велосипедов. А в некоторых проектах можно встретить дополнительные «фишки», такие, как поддоны для мытья лап домашних животных и колес детских колясок.

5. Пентхаусы, квартиры с террасами 

Наличие в недорогих новостройках пентхаусов десять лет назад было чем-то из области фантастики. Тем не менее, сегодня такие предложения уже есть на столичном рынке. Пентхаусы на последних этажах домов с выходом на эксплуатируемую кровлю представлены в ЖК «Фили Град» и ЖК «Life-Ботанический сад». А в ЖК «Ривер Парк» продаются квартиры с просторными террасами площадью 12-21 кв. м. Для этого девелопером проекта была спроектирована необычная для рынка недорогого жилья многоступенчатая конфигурация здания.

«Одним из ключевых критериев для покупателей недвижимости комфорт-класса является цена, – говорит Дмитрий Земсков. – Однако при прочих равных параметрах покупатель сделает выбор в пользу природы, красивых видов и транспортной доступности района. Сегодня клиент не готов платить за лишние квадраты, но при этом хочет, чтобы каждый метр его квартиры создавал комфорт и решал функциональные задачи.

«За последние годы именно в сегменте массового жилья произошло самое заметное повышение стандартов качества, – резюмирует Мария Литинецкая. – Ключевые характеристики элитных новостроек и домов бизнес-класса за прошедшее десятилетие изменились не так значительно. Стремительной эволюции массового жилья способствуют два фактора. Во-первых, изменились представления о том, каким должен быть современный жилой комплекс и покупатели стали более требовательными. Во-вторых, на рынке недорогих новостроек постоянно усиливается конкуренция среди девелоперов. Поэтому в малобюджетных проектах появляется все больше «заимствований» из высоких ценовых сегментов. Большинство новых жилых комплексов превосходят предыдущие, и в ближайшие годы этот тренд продолжит свое развитие».