Обзор первичного рынка Красногорска: комфорт, разнообразие и высокие цены
Первое полугодие на рынке первичной недвижимости Московского региона было ознаменовано непривычно высоким уровнем спроса. Из-за нестабильной экономической ситуации и стремительного падения курса рубля многие были вынуждены ускорить покупку новой квартиры, опасаясь ухудшения положения, или стремясь наиболее выгодно инвестировать средства. Причем популярностью пользовались не только столичные новостройки. Покупатели, обладающие сравнительно небольшим бюджетом, обратили свое внимание на подмосковные города, в которых и цены ниже, и комфортность проживания иногда не уступает спальным районам Москвы. Одним из лидеров по уровню спроса стал Красногорск, где с начала года совокупный объем предложения на первичном рынке сократился на четверть. Удачное сочетание хорошей транспортной доступности (менее 5 км от МКАД и ж/д станция), развитой социальной инфраструктуры (7-е место в рейтинге «Метриум Групп») и благоприятной экологической обстановки обеспечили городу стабильную популярность среди покупателей недвижимости. Специалисты «Метриум Групп» выяснили, что сегодня представляет первичный рынок недвижимости Красногорска, и чем он так интересен покупателям.
Красногорск – один из самых застраиваемых сегодня подмосковных городов. На текущий момент активные продажи здесь ведутся сразу по 16 адресам, а совокупный объем предложения превышает 2 000 квартир. Свои проекты в городе реализуют такие крупные девелоперы как «КРОСТ», «Сити-XXI век», «ОПИН».
«Одна из главных отличительных черт первичного рынка недвижимости Красногорска – высокий уровень комфортности новостроек, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Половина местных проектов может быть отнесена к комфорт-классу, еще треть - к бизнес-классу. На территории города реализуется и один элитный жилой комплекс, что для прочих подмосковных городов не свойственно. В Красногорске совсем не строится панельное жилье, даже оставшиеся 4 комплекса эконом-класса представляют собой относительно комфортные монолитно-кирпичные новостройки. При этом максимальная доля квартир представлена именно в массовом сегменте (50% - эконом-класс и 21% - комфорт-класс), поскольку такие проекты наиболее масштабны».
Распределение предложения по классу (квартиры)
В каждом из сегментов на местном рынке новостроек присутствует хотя бы один действительно масштабный проект. В эконом-классе это ЖК «Изумрудные Холмы», реализуемый в мкр. Опалиха. Проект включает 20 жилых корпусов, 7 д/садов, 5 школ, медицинский и спортивный центры. Девелопером выступает компания «Эталон-Инвест», окончание строительства комплекса запланировано на 2018 год. В сегменте комфорт-класса крупнейшим проектом является ЖК «Спасский Мост» в Павшинской пойме. Он рассчитан на 5 многосекционных корпусов, детский сад, торговый центр и спортивный комплекс. В бизнес-классе масштабами выделяется ЖК «Арт» от концерна «КРОСТ», строительство которого было приурочено к Олимпиаде в Сочи. Также расположенный в Павшинской пойме, он включает 6 высотных домов, д/сад и многочисленную спортивную инфраструктуру. Наконец, единственный элитный проект – «Парк Рублево» от «ОПИН» - состоит из 12 мало- и среднеэтажных корпусов, а также школы, детского сада, фитнес-клуба и многочисленных объектов коммерческой инфраструктуры.
Еще одна особенность рынка недвижимости Красногорска – преобладание новостроек на поздних стадиях строительства. В общей сложности 57,5% приходится на долю уже сданных корпусов и тех, где ведутся отделочные работы. В них сконцентрировано 77,2% от общего предложения квартир в городе. На начальной стадии находятся 35% корпусов, но в них предлагается всего 9,1% квартир.
Распределение предложения по стадии строительства (корпуса и квартиры)
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», из-за того, что большинство новостроек реализуется уже довольно долгое время, на местном первичном рынке сегодня наблюдается недостаток наиболее ликвидного товара – однокомнатных квартир. На них приходится всего 23% от общего объема предложения, в то время как двухкомнатные занимают 44%, а трехкомнатные – 27%.
Распределение предложения по типологии
По данным аналитиков «Метриум Групп», на текущий момент средняя цена квадратного метра нового жилья в Красногорске составляет 112 500 руб. За 1 квартал 2014 года рост цен составил 7%. «Такой уровень цен является одним из самых высоких в Подмосковье, - отмечает Анна Соколова. - Красногорск, наряду с Реутовым и Химками стабильно возглавляет рейтинги городов с самыми высокими ценами на новое жилье. Дороговизна связана как с местоположением и престижностью самого города, так и с высокой комфортностью местных новостроек».
Самый низкий уровень цен приходится на малоэтажный ЖК «Красногорск Парк» (69 000 руб.), где строительство только началось. Самые высокие цены отмечены в элитном ЖК «Парк Рублево» (210 000 руб./кв.м).
На первичном рынке реализуются квартиры площадью от 26,9 до 234,8 кв.м в бюджете от 2,61 до 51,66 млн руб. В среднем стоимость однокомнатной квартиры в Красногорске составляет 4 млн руб. при площади 36,12 кв.м. Средняя двухкомнатная квартира размером 62,88 кв.м обойдется потенциальному покупателю в 7,25 млн руб. Столь значительная разница объясняется отсутствием предложения однокомнатных квартир в самом дорогом комплексе города – ЖК «Парк Рублево». Наконец, стоимость средней «трешки» с площадью 9,64 кв.м составляет 11,26 млн руб.
Самое доступное предложение в Красногорске сегодня представлено в ЖК «Молодежный-3». Однокомнатную квартиру площадью 28,33 в новостройке, чей срок сдачи запланирован на 3 кв. 2015 года, можно приобрести за 2,61 млн руб. В ЖК «Изумрудные Холмы» в одном из корпусов «однушка» в 26,9 кв.м продается за 2,97 млн руб. Дом будет введен в начале 2015 года. В другом корпусе этого же комплекса однокомнатная квартира в 28,4 кв.м обойдется в 3,2 млн руб.
«Рынок первичной недвижимости Красногорска насыщен и разнообразен по предложению, - резюмирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Практически каждый покупатель может найти здесь новостройку, отвечающую его запросам. В городе представлены комплексы всевозможных качественных и ценовых характеристик, с корпусами на разных стадиях строительства.
Следует отметить присутствие на рынке первичного жилья Красногорска элитного проекта «Парк Рублево». В Подмосковье нет больше крупных городов, где бы реализовывалось жилье столь высокого класса. Также в городе есть предложение апартаментов в ЖК «Молодежный-3» – формат жилья, стремительно развивающийся в Москве, но практически не представленный в области. Изменение рынка первичной недвижимости Красногорска следует связывать с развитием транспортной системы Подмосковья. В ближайшее время ожидать резкого роста цен в Красногорске не стоит, все будет зависеть от экономической ситуации в стране и активности покупательского спроса. Однако в долгосрочной перспективе благоприятное воздействие на развитие местного рынка новостроек должна оказать реконструкция Волоколамского шоссе, которая начнется уже весной. Кроме того, значительно поднять цены может появление в городе линии наземного метро, которое, впрочем, вряд ли произойдет раньше 2016 года. После реализации всех вышеописанных планов рост цен на локальном рынке новостроек может составить 10-15%».
