Наперекор рынку: рейтинг районов Москвы, где за последний год был зафиксирован рост средней стоимости квадратного метра

Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на фоне общего снижения средней стоимости предложения на вторичном рынке жилья в «старой» Москве в единичных районах столицы по итогам января был зафиксирован рост данного показателя по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Увеличение средней стоимости кв. м в определенных административно-территориальных единицах столицы было отмечено не только в январе – стабильный ценовой разрыв с показателями 2015-го наблюдался и в осенний период. Специалисты компании выяснили, какие факторы повлияли на рост средней стоимости кв. м в этих районах в период нестабильной макроэкономической ситуации.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, среди районов, где за последний год было зафиксировано увеличение средней стоимости кв. м, лидирует расположенный в Западном административном округе район Крылатское: здесь за год цены на недвижимость выросли на 7% – с 254 380 рублей до 272 149 рублей. Примечательно, что из районов, относящихся к Центральному административному округу, заметный рост данного показателя за год был отмечен только в Хамовниках – на 6,3%, с 482 845 рублей до 513 258 рублей. Для сравнения – за последний год средняя стоимость кв. м квартир, выставленных на продажу в районе Арбат, традиционно одном из самых дорогих мест столицы, сократилась на 6,5% (с 586 701 рублей до 548 820 рублей), в Тверском районе – на 8,2% (с 442 258 рублей до 405 987 рублей), в Пресненском – на 8,3% (с 392 935 рублей до 360 223 рублей). За прошедший год уменьшилась и средняя общая стоимость квартир в ЦАО – с 32 000 000 рублей до 29 897 100 рублей.

«Причину роста средней цены предложения в единичных районах столицы в кризисный период можно объяснить, во-первых, их престижностью и большой востребованностью расположенного здесь жилья, а во вторых, тем фактом, что на вторичный рынок недвижимости в этих локациях выходят объекты с первичного рынка – более высокого качества и, соответственно, более высокой стоимости по сравнению с другими находящимися в экспозиции объектами со схожими характеристиками, – поясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. – Последовавшие вслед за окончанием прошлого экономического кризиса годы были весьма активными в плане строительства, при этом необходимо учесть, что, согласно нашему законодательству, ранее при реализации жилплощади через 3 года после ее покупки собственник освобождался от уплаты налога на доход, полученный от продажи жилья (сейчас минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 5 лет, но он действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года). В результате по достижении этого срока квартиры в тех проектах, которые несколько лет назад появились на первичном рынке, сейчас постепенно «перетекают» во вторичный сегмент жилья, что и повлияло на увеличение средней стоимости кв. м в некоторых московских районах».

ТОП-3 районов Москвы, где за прошедший год было зафиксировано увеличение средней стоимости кв. м

Район	Средняя стоимость кв. м, руб. январь 2016 г.	Средняя стоимость кв. м, руб. январь 2017 г.	Увеличение средней стоимости кв. м
Крылатское (ЗАО)	254 380	272 149	+ 7%
Хамовники (ЦАО)	482 845	513 258	+ 6,3%
Обручевский (ЮЗАО)	235 140	240 924	+ 2,4%

Также среди районов, где по итогам января был зафиксирован минимальный – до 2% – рост средней стоимости кв. м за прошедший год, представлены Беговой (САО), Хорошевский (САО), Свиблово (СВАО).

На увеличение средней стоимости кв. м в Крылатском повлияли прежде всего такие факторы, как: престижность этого района, высокий социальный статус преобладающей части его жителей, развитая инфраструктура, удобная транспортная доступность, а также тот факт, что Крылатское является одной из наиболее экологически чистых зон Москвы. Кроме того, хотя в целом объемы застройки в этой локации невелики, здесь регулярно осуществляется строительство новых жилых домов. Хамовники, занимающие вторую строку в приведенном выше рейтинге, традиционно считаются одним из ведущих районов Центрального административного округа по вводимому объему новой элитной застройки. В подтверждение сказанного можно привести данные, содержащиеся на портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы: в последние годы здесь велось гораздо более активное строительство по сравнению с другими административно-территориальными единицами ЦАО, в том числе и возведение многофункциональных жилых комплексов, состоящих из нескольких корпусов. В Обручевском ранее также строилось новое жилье.

При этом следует отметить, что структура предложения в районах, занимающих первые две строчки рейтинга, сильно различается, в том числе и по классам жилья. Объекты, относящиеся к «полюсным» ценовым сегментам – эконом- и премиум-классам, в этих районах распределяются следующим образом: в Крылатском доля квартир экономкласса равна 32%, премиум-класса – 16%. В Хамовниках экономкласс представлен всего 5% объектов, премиум-класс – 48%. По объему квартир комфорт-класса эти районы сопоставимы друг с другом – 52% в Крылатском, 47% – в Хамовниках.

Отличительная особенность Крылатского по сравнению с другими районами, попавшими в приведенный выше ТОП-3, состоит в том, что здесь зафиксирован весьма значительный объем предлагаемых объектов, расположенных в панельных домах, – 78%, причем за последний год их количество увеличилось на 7 п.п. Доля выставленных на продажу квартир в кирпичных домах в данный момент составляет 5%, предложения в «сталинках» в Крылатском нет. В Хамовниках бо́льшая часть экспонируемого жилья расположена в кирпичных домах, за год она увеличилась на 9 п.п. – до 69%. Объем предложения в «сталинках» здесь составляет 12%, в «панелях» – 6%, в блочных домах – 2%. За последний год в этих районах сократилась доля выставленных на продажу квартир в монолитных домах: в Крылатском – с 22% до 17%, в Хамовниках – с 15% до 11%.

В Обручевском районе соотношение следующее: квартиры экономкласса составляют 31% от общего объема предложения, «комфорт» – 41%, «премиум» – 28%. Большинство выставленных на продажу квартир расположено в панельных домах (54%), на втором месте – «монолит» (38%), на третьем – блочные строения (6%). Доля предложения в кирпичных домах равна всего 2%, в «сталинках», как и в Крылатском, нет экспонируемых квартир; за год изменения в структуре предложения в этом районе были незначительными.

Следует отметить, что помимо средней стоимости кв. м в вышеперечисленных районах наблюдается и увеличение средней общей стоимости квартир, причем наиболее значительное – также в районе Крылатское.

Район	Средняя общая стоимость квартир, руб. январь 2016 г.	Средняя общая стоимость квартир, руб. январь 2017 г.	Увеличение средней общей стоимости квартир
Крылатское (ЗАО)	16 896 600	24 762 000	+ 46,6%
Хамовники (ЦАО)	44 595 100	49 157 200	+ 10,2%
Обручевский (ЮЗАО)	17 274 400	17 872 000	+ 3,5%

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Рассмотренные районы – Крылатское, Хамовники, Обручевский, Беговой, Хорошевский, Свиблово – относятся как к престижным (первые два из них), так и к непремиальным административно-территориальным единицам. Что касается районов из первой категории, то для них преобладающей тенденцией можно считать последовательный рост цены кв. м даже в кризисный период, в то время как в районах из второй категории, преимущественно спальных, в 2015 году, в период острой фазы текущего кризиса, наблюдалось временное снижение данного показателя в результате торгов, поскольку для покупателей жилья в таких локациях каждая сотня тысяч рублей имеет значение».

В заключение следует сделать крайне важное замечание: выше речь идет исключительно о цене предложения на вторичном рынке жилья Москвы, что же касается итогов реальных сделок, то на данный момент, согласно последним аналитическим данным, 83% продаж в этом сегменте проходит с дисконтом, а средний размер скидок находится на уровне 10,1%.