Рынок новостроек массового сегмента Москвы в январе

Еще в двух проектах помимо строительства жилых домов планируется возведение объектов инфраструктуры. В состав ЖК «Михайлова, 31» (INGRAD) общей площадью 68,6 тыс. кв. м входит детский сад на 124 места. В ЖК «Римского-Корсакова 11» («ПИК») – самом крупном из новых проектов – кроме нескольких жилых корпусов будут построены школа, детский сад, поликлиника и наземная автостоянка.

Название ЖК	Округ	Район	Девелопер
«Римского-Корсакова 11»	СВАО	Отрадное	«ПИК»
«Дом на Абрамцевской»	СВАО	Лианозово	«Лидер Инвест»
«Дом на Вешняковской»	ВАО	Вешняки	«Лидер Инвест»
«Михайлова, 31»	ЮВАО	Рязанский	INGRAD
«Дом на Сходненской»	СЗАО	Южное Тушино	«Лидер Инвест»

Также предложение пополнилось за счет старта продаж новых корпусов в уже реализуемых комплексах:

• мкрн «Северный» / «Мортон» («ПИК»): корп. №10;
• ЖК «Некрасовка» / «Авеста-Строй»: квартал 13 АБ (корп. 8, 10, 11), квартал 6 (корп. 3, 4, 6);
• ЖК «Поколение» / ФСК «Лидер»: корп. 3.

Таким образом за январь 2017 года объем экспозиции на рынке новостроек массового сегмента Москвы увеличился относительно уровня конца 2016 года на 3,6% и составил 18 405 квартир общей площадью 1,033 млн кв. м в 54 проектах, подсчитали в «Метриум Групп». 

 
В структуре предложения по округам произошли заметные изменения. Доля лидирующего Юго-Восточного округа увеличилась еще на 5,4 п.п., превысив треть рынка (34,4%). Основной причиной стало открытие продаж в ЖК «Михайлова, 31» и сразу в шести новых корпусах ЖК «Некрасовка». В сумме в этих объектах в январе было выставлено в реализацию свыше 1,2 тыс. квартир.

Продолжилось снижение доли ЮАО, на который еще год назад приходилась наибольшая часть предложения (23,5%). В январе доля округа составила 15,3% (-2,1 п.п. за месяц). Сохранив за собой второе место, по объему предложения округ приблизился к следующим за ним СВАО (13,4%) и ЗАО (11,1%). Наибольшее сокращение выборки было отмечено в САО. Доля округа снизилась до 6,3% (-3,9 п.п.). 

Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры) 

Структура предложения по округам г. Москвы (корпуса) 

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», несмотря на старт продаж сразу в нескольких новых проектах и корпусах, доля предложения на начальной стадии строительной готовности снизилась (-4,9 п.п.) и составила 26,8%. Причина заключается в том, что сразу в нескольких жилых комплексах начались строительно-монтажные работы. Кроме того, все шесть новых корпусов в ЖК «Некрасовка» вышли в реализацию уже на этапе монтажа этажей. В результате доля предложения в объектах на этапе СМР увеличилась на 4,1 п.п. (до 40,4%). Доля лотов в новостройках на этапе отделочных работ и в домах, введенных в эксплуатацию, остались практически неизменными – 17,8% (+0,9 п.п.) и 15,0% (-0,1 п.п.) соответственно.



Структура предложения по типологии практически не изменилась. Одно- и двухкомнатные лоты были представлены на рынке почти в равной доле: 39,2% (+0,7 п.п.) и 40,9% (+0,2 п.п.) соответственно. Трехкомнатные квартиры заняли 14,6% (-1,0 п.п.) предложения. На студии и многокомнатные лоты пришлось 4,2% (+0,2 п.п.) и 1,1% (-0,1 п.п.) рынка соответственно.

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – январь 2017 г., внутренний круг – декабрь 2016 г.) 

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», средняя цена кв. м по итогам января составила 145 660 руб. По сравнению с декабрем 2016 г. показатель сократился на 0,8 п.п. Снижение обусловлено увеличением объема предложения в Юго-Восточном округе, и прежде всего – в районе Некрасовка, где квадратный метр в среднем стоит 96 470 руб. за кв. м. При этом в разрезе округов отрицательная динамика зафиксирована только в ЮВАО (-2,1%), ЮАО (-1,4%) и ЗАО (-0,3%). В большинстве округов средние цены показали рост. Самые заметные положительные ценовые изменения отмечены в СВАО (+3,2 %) и САО (+3,1 п.п.).



Средний бюджет предложения незначительно снизился практически по всем типологиям квартир, за исключением многокомнатных лотов:

• студий – на 1,4% (до 4,43 млн руб.);
• однокомнатных – на 0,8% (до 6,1 млн руб.);
• двухкомнатных – на 1,9% (до 8,87 млн руб.);
• трехкомнатных – на 1,5% (до 12,04 млн руб.)

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв.м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс
студии	22,30	28,07	35,72	100 000	157 810	229 305	2 677 500	4 429 145	6 969 000
однокомн.	26,10	40,90	81,50	83 000	149 110	295 000	2 941 000	6 098 535	15 465 714
двухкомн.	39,13	62,39	149,39	63 477	142 100	363 000	4 059 000	8 868 950	33 178 200
трехкомн.	56,19	83,48	139,60	75 439	144 170	357 500	6 475 200	12 038 080	39 968 500
многокомн.	80,90	109,41	152,68	100 600	178 300	352 000	8 545 401	19 507 895	47 942 400
итого	22,30	56,15	152,68	63 477	145 660	363 000	2 677 500	8 179 975	47 942 400

Рейтинг самых доступных предложений в январе 2017 года:

• мкрн «Северный» (СВАО/ район Северный): студия площадью 25,5 кв. м за 2,68 млн руб.
• ЖК «Мещерский Лес» (ЗАО/ район Солнцево): студия площадью 22,6 кв. м за 3,05 млн руб.
• ЖК «ВЛюблино» (ЮВАО/Люблино): студия площадью 22,97 кв. м за 3,25 млн руб.

Основные тенденции 

«Январь – традиционно один из самых спокойных для рынка новостроек месяцев – выдался очень активным в новом году, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – В массовом сегменте продажи открылись сразу в пяти проектах. В результате объем предложения достиг нового рекордного значения – 18,4 тыс. квартир общей площадью более 1 млн кв. м. Для сравнения – в 2016 и в 2015 годах в январе не вышло ни одного нового комплекса.

Покупательская активность также оказалась высокой. Первая половина месяца была традиционно тихой, но с середины января продажи существенно выросли. По некоторым отдельно взятым проектам объем спроса превысил показатель первого месяца прошлого года в 3 раза.

Сохранить интерес покупателей позволило в том числе продление многими застройщиками действия новогодних скидок до конца января. Цены также в большинстве проектов остались на прежнем уровне. Тем не менее, структурные изменения привели к сохранению отрицательного тренда, отмеченного в последние месяцы 2016 года. В январе средняя цена кв. м снизилась на 0,8% и составила 145 660 руб.

Важным событием января для рынка стал запуск Сбербанком и Росреестром нового сервиса «Электронная регистрация», благодаря которому у покупателей квартир в новостройках появится возможность зарегистрировать договор с застройщиком без посещения Росреестра и МФЦ. Пока крупнейшим партнером в Московском регионе является только Urban Group. С течением времени, вероятно, к программе подключится больше застройщиков, и сервис будет пользоваться популярностью».