Предложение трехкомнатных квартир по цене до 5 млн рублей на московском вторичном рынке жилья увеличилось с января 2013 года в 22 раза

07.02.2017

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с января 2013 года общий объем наиболее доступных по цене предложений на московском вторичном рынке жилья (без учета Новой Москвы) – объектов стоимостью до 5 млн рублей – увеличился в 2,8 раза. При этом более всего в указанном ценовом сегменте – в 4,3 раза – возросло количество выставленных на продажу квартир (для сравнения: предложение комнат (долей) увеличилось в 2,2 раза). Данная динамика объясняется снижением цен на рынке – наибольшим для категории низколиквидных объектов, составляющих преимущественную долю объема представленного сегодня к реализации самого дешевого столичного жилья. По оценкам специалистов компании, очевидная тенденция к накоплению такого предложения свидетельствует, в частности, о повышении лояльности продавцов рассматриваемых квартир, осознающих, что единственным преимуществом их объектов в нынешних условиях является привлекательная для покупателя цена.

В настоящее время на московском вторичном рынке жилья выставлены на продажу 7259 объектов стоимостью до 5 млн рублей, что составляет 16,3 % общего объема предложения на столичной «вторичке». 56,5 % представленных к реализации наиболее доступных вариантов жилплощади – это комнаты и доли. Соответственно, 43,5 % – квартиры, их количество в абсолютном выражении равно 3159. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на текущий момент в Москве продается 40 404 «вторичные» квартиры, таким образом, доля самых дешевых из них оценивается в 7,8 %. В этой статистике наиболее примечательным является тот факт, что объем жилья низшей ценовой категории в указанном сегменте рынка сегодня – максимальный за последние несколько лет. В частности, по сравнению с январем 2013 года доля таких объектов в предложении на «вторичке» возросла с 5,7 % до 16,3 %; в абсолютном выражении их количество увеличилось в 2,8 раза – с 2573 до 7259 объектов. При этом за тот же период резко – в 4,3 раза – возросло количество выставленных на продажу квартир по цене до 5 млн рублей: в начале 2013 года в продаже находилось 737 таких объектов, сегодня на вторичном рынке жилья столицы предлагаются 3159 квартир рассматриваемой ценовой категории.

Существенное увеличение в Москве предложения наиболее дешевого жилья было отмечено специалистами ИНКОМ-Недвижимость в 2016-м, и это стало яркой характеристикой прошлогоднего рынка. При этом накопление такого рода объектов в базах данных началось еще осенью 2015 года. В январе-декабре 2016-го доля квартир стоимостью до 5 млн рублей в общем объеме экспонируемого жилья той же категории стабильно находилась на уровне 6-7 % (против 4 % в 2014-м и 3 % в первой половине 2015-го). Одним из наиболее существенных факторов, повлиявших на данную динамику, стала фактическая отрицательная коррекция цен в прошлом году (в среднем с учетом торга – 15 % в годовом выражении). В настоящее время тенденция к увеличению предложения самых дешевых объектов продолжает укрепляться: в январе 2017 года доля и количество квартир с заявленной ценой до 5 млн рублей достигли рекордных с начала 2013 года показателей.

Объем предложения объектов ценовой категории до 5 млн рублей на вторичном рынке жилья г. Москвы

Январь 2013 г.

Январь 2014 г.

Январь 2015 г.

Январь 2016 г.

Январь 2017 г.

Кол-во об.

Доля

%

Кол-во об.

Доля %

Кол-во об.

Доля %

Кол-во об.

Доля %

Кол-во об.

Доля %

Всего предл-ний,

из них:

2573

5,7

3003

7,2

4042

9,6

5887

12,3

7259

16,3

Комнаты (доли)

1836

71,4

2105

70,1

2945

72,9

3430

58,3

4100

56,5

1-комн. кв.

652

25,3

756

25,2

801

19,8

1926

32,7

2331

32,1

2-комн. кв.

71

2,8

113

3,8

206

5,1

432

7,3

520

7,2

3-комн. кв.

14

0,5

29

0,9

90

2,2

99

1,7

308

4,2


При этом до 90 % предложения дешевых квартир составляют слаболиквидные объекты с низкими потребительскими характеристиками: прежде всего, это жилье в устаревшем жилищном фонде пяти-, девятиэтажных домов в окраинных районах столицы.

Структура предложения квартир ценовой категории до 5 млн рублей в зависимости от типа дома

Тип строения

Январь 2013 г.

Январь 2014 г.

Январь 2015 г.

Январь 2016 г.

Январь 2017 г.

Блок

5,4 %

8,2 %

3,4 %

8,0 %

8,7 %

Панель

44,7 %

54,1 %

44,9 %

48,5 %

50,6 %

Кирпич

33,1 %

27,4 %

33,7 %

32,0 %

32,4 %

«Сталинский»

11,2 %

1,1 %

1,7 %

1,4 %

0,8 %

Монолит

5,6 %

9,2 %

16,3 %

10,1 %

7,5 %


«Низкокачественное жилье продолжает дешеветь, остается невостребованным у сегодняшнего покупателя и «всухую проигрывает» в борьбе с «наступающими» новостройками и качественными объектами вторичного рынка, предложение которых в полной мере удовлетворяет сегодняшний спрос. Уже дошло до того, что за 5,6–6 млн рублей можно купить трехкомнатную квартиру в «хрущевке», при том что привлекательная по своим характеристикам однокомнатная квартира в современном доме имеет все шансы быть проданной за 7 млн. Казалось бы, абсурд. Но даже при такой разнице в цене люди отказываются от «хрущоб» и привлечь внимание покупателя к этим объектам сегодня можно, по сути, только одним – еще снизив цену. «Трешка» за 6 млн в Капотне никому не нужна, но за 5 млн вид из окна на факел нефтеперерабатывающего завода, скорее всего, покажется уже не отталкивающим, а оригинальным», – комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В продолжение сказанного выше приведем показательную статистику: за четыре года объем предложения трехкомнатных «вторичных» квартир по цене до 5 млн рублей увеличился в Москве в 22 (!) раза – с 14 объектов в январе 2013 года до 308 в январе 2017-го.

Примечательно, что наибольшее количество квартир рассматриваемой ценовой категории представлено в Восточном, Юго-Восточном и Западном административных округах столицы – 17,2, 15,1 и 14,7 % соответственно, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. Это закономерно с учетом структуры предложения таких объектов с точки зрения качества жилищного фонда: указанные территории характеризуются существенным объемом т. н. морально устаревшего жилья периодов индустриального домостроения – «хрущевок», «брежневок», 9-12-этажных «панелей». Соответственно, наименьшее количество квартир по минимальной цене продается в округах, где таких домов относительно немного и преобладает либо современная, либо статусная «сталинская» и историческая застройка: ЮЗАО (7,4 %), СЗАО (5,6 %), ЗелАО (3,4 %), ЦАО (2,8 %).

Распределение по округам предложения квартир ценовой категории до 5 млн рублей

ЦАО

ЗАО

СЗАО

САО

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗелАО

2,8 %

14,7 %

5,6 %

10,3 %

10,2 %

17,2 %

15,1 %

13,3 %

7,4 %

3,4 %


Специалисты ИНКОМ-Недвижимость полагают, что в текущем году, в условиях крайне высокой конкуренции между первичным и вторичным сегментами рынка жилой недвижимости, при сохранении большого объема ликвидных вариантов на «вторичке» и в сочетании со сниженным спросом, на рынке продолжится накопление низкокачественного предложения, которое будет минимально востребовано потребителем. Фактически единственным конкурентным преимуществом для таких объектов станет цена – не менее чем на 10-15 % ниже стоимости сходных по параметрам объектов с высокими качественными характеристиками.

В сложившейся ситуации в ИНКОМ-Недвижимость отмечают также постепенное увеличение лояльности продавцов «морально устаревшего» жилья: все больше людей, осознавая реальную рыночную ситуацию, готовы адекватно оценивать перспективы своей квартиры на рынке и идти на уступки покупателю. Это обстоятельство в компании также считают одной из причин устойчивой тенденции по увеличению объема предложения жилья минимальной ценовой категории.

Сергей Шлома добавляет: «На самом деле в базах данных мы видим верхушку айсберга – 7,8 % самых дешевых квартир. Если заглянуть «под воду», т. е. оказаться в условиях реальных переговоров, выяснится, что таких объектов больше. Собственники указывают в объявлении цену 5,2 млн – следуя «железной логике» продавца: «А вдруг?..». Но в целом они готовы продавать за 4,8 млн. Таким образом, реальную долю квартир стоимостью до 5 млн рублей на сегодняшнем вторичном рынке жилья столицы я бы оценил на уровне 12 %».

Самая дешевая однокомнатная квартира на вторичном рынке г. Москвы*

Однокомнатная квартира на 4-м этаже 9-этажного панельного дома на ул. Сталеваров (ст. м. «Новогориеево»). Общая площадь – 20 кв. м, жилая – 10 кв. м, кухня – 6 кв. м. Квартира пригодна к проживанию, подъезд – после капитального ремонта. Цена предложения: 3,4 млн рублей.

Самая дешевая двухкомнатная квартира на вторичном рынке г. Москвы*

Двухкомнатная квартира на 9-м этаже 9-этажного панельного дома на ул. Бирюлевской (ст. м. «Орехово»). Общая площадь – 44,5 кв. м, жилая – 28 кв. м, кухня – 6 кв. м. В шаговой доступности – Царицынский лесопарк. Цена предложения: 4,3 млн рублей.

Самая дешевая трехкомнатная квартира на вторичном рынке г. Москвы*

Трехкомнатная квартира на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома 1972 года постройки на ул. Авиаторов (ст. м. «Бунинская аллея»). Общая площадь – 60 кв. м, жилая – 35 кв. м, кухня – 5,5 кв. м. Квартира после косметического ремонта. Цена предложения: 4,8 млн рублей.

* без учета Новой Москвы


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
вторичный рынок
Сергей Шлома

Вернуться к спискуЖК с отделкой в Новой Москве. Двукратный рост за три годаЭксклюзивная «пятёрка» в неэлитных направлениях Подмосковья
Спецпредложения
2-комн. квартира 4,6 млн.p
2-комн. квартира 4,6  млн.p
Московская обл, Ногинск г, Старая Купавна г, Октябрьская ул, 14А
48 / 33 / 6 м2 9 этаж из 17
Оставить заявку
3-комн. квартира 17,3 млн.p
3-комн. квартира 17,3  млн.p
Московская обл, Химки г, Международный кв-л, Береговая ул, 6
141.9 / 110 / 20 м2 4 этаж из 8
Оставить заявку
Дом 5,7 млн.p
Дом 5,7  млн.p
Московская обл, Истра г, Манихино д, 0050109 кв-л, 1345
8 соток / 151.1 м2
Оставить заявку
Дом 25,6 млн.p
Дом 25,6  млн.p
Московская обл, Мытищи г, Афанасово д, Южная кольцевая ул, 1
13 соток / 344.3 м2
Оставить заявку
Дом 4,7 млн.p
Дом 4,7  млн.p
Московская обл, Можайский р-н, коттеджный посёлок Можайские Сады кп, 5
20 соток / 170 м2
Оставить заявку
Дом 5,4 млн.p
Дом 5,4  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Берсеневка д
5 соток / 80 м2
Оставить заявку
Дом 177,0 млн.p
Дом 177,0  млн.p
Московская обл, Истра г, Писково д, Центральная ДЗ Гринфилд тер ул
23 соток / 612 м2
Оставить заявку
Дом 440,0 млн.p
Дом 440,0  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Горки-2 п, Горки-2 гск
22 соток / 890 м2
Оставить заявку
Участок 1,3 млн.p
Участок 1,3  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, 2-я Смирновка п, Ландыш снт
10 соток
Оставить заявку
3-комн. квартира 13,1 млн.p
3-комн. квартира 13,1  млн.p
Москва г, Саянская ул, 11к2
58 / 45 / 7 м2 2 этаж из 12
Оставить заявку
2-комн. квартира 22,5 млн.p
2-комн. квартира 22,5  млн.p
Москва г, Новые Сады 6-я ул, 2
90.5 / 51 / 17 м2 1 этаж из 10
Оставить заявку
Дом 14,5 млн.p
Дом 14,5  млн.p
Москва г, Щаповское п, Троицкое д
3.2 соток / 130 м2
Оставить заявку
Дом 28,0 млн.p
Дом 28,0  млн.p
Москва г, Первомайское п, 328 кв-л, 80Кс2
1 соток / 160 м2
Оставить заявку
Дом 11,0 млн.p
Дом 11,0  млн.p
Москва г, Первомайское п, Рогозинино д, 25
12 соток / 75 м2
Оставить заявку