Ожидать ли сезонного падения цен на западе Подмосковья?
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали сезонное колебание цен на вторичном рынке западного Подмосковья. В качестве объектов исследования были взяты города и поселки Белорусского направления: Трехгорка, ВНИИССОК, Одинцово, Голицыно, Кубинка и Можайск.
Запад Подмосковья традиционно поставляет на рынок самые дорогие предложения, поскольку эта зона считается самой экологически чистой в Подмосковье. Именно здесь, по соседству с престижной Рублевкой, проходят две трассы Белорусского направления – Минское и Можайское шоссе. Однако жилой фонд городов и поселков этого вектора очень разный.
Самые близкие к Москве (начинаются практически сразу за МКАД) – поселки Немчиновка, Трехгорка и ВНИИССОК, которые начали активно застраиваться только в последнее десятилетие. Как следствие, почти 90% квартир, выставленных здесь на продажу, перешли во вторичный фонд совсем недавно. Вчерашние новостройки представляют собой качественные монолитные и панельные дома высотой от 14 до 25 этажей. И лишь чуть более 10% регулярного рынка формирует типичная «вторичка» - блочные, панельные и кирпичные дома от 2 до 9 этажей второй половины прошлого века.
В зону ближнего Подмосковья входит и расположенный на несколько километров дальше от Москвы районный центр Одинцово, относящийся к десятке крупнейших городов области. С конца прошлого века здесь ведутся как активная реконструкция старых районов, так и новая крупномасштабная застройка, занимающая в основном окраины города. В связи с этим регулярный рынок насыщен объектами с различными качественными и ценовыми характеристиками. Но даже панель советского периода, получившая по программе реконструкции новую облицовку, выглядит вполне современно. Ветхого жилья в городе практически не осталось. За последнее десятилетие было сдано несколько десятков современных жилых комплексов, квартиры в которых составляют более половины всех предложений на вторичном рынке. Это, как правило, 13-25-этажные дома, выполненные по панельной и монолитной технологиям.
«В зоне ближнего Подмосковья по Минскому и Можайскому шоссе наблюдается преобладание современного качественного жилья, расположенного в районах комплексной застройки, – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Высокий уровень строительства и инфраструктуры, близость к МКАД, транспортная доступность, а также общая престижность направления делают недвижимость этого сегмента одной из самых дорогих в Подмосковье».
Вторым по величине населенным пунктом Одинцовского района является Голицыно. Город находится на расстоянии 30 км от Москвы и относится к среднему поясу области. Вторичный рынок здесь предлагает жилье самого разного качества; гораздо шире, чем в городах-сателлитах, представлен старый и ветхий фонд. При этом новое строительство ведется менее активно, в связи с чем доля вчерашних новостроек на регулярном рынке существенно ниже и не играет заметной роли.
Чем дальше от Москвы, тем более ограничено предложение. Более половины всех квартир, представленных на продажу в среднем и дальнем западном Подмосковье, расположены в старом пятиэтажном фонде. Не исключение и участок от Голицыно до Можайска. В основном здесь встречается недвижимость начальных этапов индустриального домостроения и даже двухэтажные дома барачного типа. Что же касается нового строительства, то даже в Можайске можно говорить лишь о единичных объектах.
«Если проследить динамику цен по Белорусскому направлению за последний год, можно отметить интересную тенденцию, – говорит Павел Луценко. – Более-менее заметный сезонный спад прошлым летом отмечался в населенных пунктах, где ведется активная комплексная застройка. В частности, в Одинцове в июле 2013 года зафиксировано падение на 8,7% по отношению к предыдущему месяцу. В городах же дальнего пояса, где доля нового строительства незначительна и цена квадратного метра существенно ниже, сезонных скачков цен не наблюдалось. Из чего можно сделать вывод, что летом в первую очередь снижается активность рынка в сегменте «свежей» дорогой «вторички», лишь недавно вышедшей на регулярный рынок. Цены же на жилье в более дешевом старом фонде в гораздо меньшей степени зависимы от сезонных трендов».
Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке западного Подмосковья (Минское и Можайское шоссе), руб.
