Итоги года на рынке новостроек элитного класса Москвы

13.01.2017

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 2016 года на рынке новостроек элитного класса Москвы. Объем предложения вырос на 10,7%. Средняя цена в рублевом эквиваленте снизилась на 10,9%, в долларовом – на 2,6%.

По данным «Метриум Групп», в конце 2016 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости в реализации находилось 46 проектов с общим объемом предложения 1 505 квартир (213,2 тыс. кв. м). В сравнении с началом года число экспонируемых лотов выросло на 10,7% (относительно предыдущего квартала – на 7,5%).

На протяжении всего отчетного периода на рынке наблюдалась низкая девелоперская активность. В экспозицию поступило всего 5 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2015 году в реализацию вышло 8 проектов, в 2014 году – 11 проектов. Причем три объекта поступили на рынок в 4 квартале 2016 года:

«Жизнь на Плющихе», девелопер – «Дон-Строй Инвест» (ЦАО, район Хамовники).
«Малая Ордынка, 19», девелопер – SMINEX (ЦАО, район Замоскворечье).
«Клубный дом на Космодамианской», девелопер – «ПроектСпецМонолит» (ЦАО, Замоскворечье).

Однако стоит отметить, что еще два комплекса пополнили сегмент в результате смены статуса с апартаментов на квартиры: «Резиденция МОНЭ» (девелопер – AB Development) и Клубный дом BUNIN (девелопер – Vesper). Кроме того, стартовали закрытые продажи в ЖК «Вишневый сад» (девелопер – AB Development).

Также следует подчеркнуть, что за рассматриваемый период в продажу поступили новые объемы квартир в ряде экспонируемых проектов. В частности, в ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Суббота», ЖК «Воробьев дом».

Новые проекты элитного жилья, вышедшие на рынок в 2016 году

№	Проект	Девелопер	Округ	Район	Дата выхода
1	«Резиденция МОНЭ» (перевод из апартаментов в квартиры)	AB Development	ЦАО	Пресненский	2 кв. 2016
2	«Дом на Хлебном»	«Волей Гранд»	ЦАО	Арбат	3 кв. 2016
3	Элитный Дом «РЕНОМЭ»	SMINEX	ЦАО	Тверской	3 кв. 2016
4	«Жизнь на Плющихе»	«Дон-Строй Инвест»	ЦАО	Хамовники	4 кв. 2016
5	«Малая Ордынка, 19»	SMINEX	ЦАО	Замоскворечье	4 кв. 2016
6	«Клубный дом на Космодамианской»	«ПроектСпецМонолит»	ЦАО	Замоскворечье	4 кв. 2016
7	Клубный дом BUNIN (перевод из апартаментов в квартиры)	Vesper	ЦАО	Замоскворечье	4 кв. 2016

По-прежнему лидером по числу элитных объектов в реализации является район Хамовники. На его долю приходится более четверти экспонируемых жилых комплексов (26%, без изменений относительно начала года). Второе место делят Тверской и Таганский районы (по 11%, без изменений относительно начала года). Тройку лидеров замыкают районы Арбат и Якиманка (по 9%, +2 п.п. и +1 п.п. соответственно).

По числу квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (34%, 3 п.п.). На втором месте – Раменки (16%, -12 п.п.), на третьем – Тверской район (10%, +7 п.п.).

Структура предложения по районам (проекты)

Структура предложения по районам (квартиры)

По стадии строительной готовности наибольшее число реализуемых квартир находится в корпусах, уже введённых в эксплуатацию (30%, -3 п.п. относительно начала года). Незначительно меньше лотов предлагается в домах, в которых в настоящее время производятся отделочные работы (28%, -8 п.п.). В зданиях на стадии монтажа этажей на текущий момент реализуется 17% элитных квартир (+2 п.п.). На начальный этап строительства приходится четверть предложения (+9 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м по итогам 2016 года составила 680 110 руб. ($10 653), что практически идентично показателю предыдущего квартала (680 960 руб. или $10 478). Однако в сравнении с началом года были зафиксированы значительные изменения. В рублевом эквиваленте средняя цена снизилась на 10,9%, в долларовом – на 2,6%.

Основная отрицательная корректировка показателя была зафиксирована в 1 кв. 2016 года (на 9,6% – с 763 600 руб. до 690 650 руб.). Главная причина – прямое снижение цен во многих проектах. В объектах, номинированных в рублях, коррекция составила 10-15%. В отдельных комплексах, где стоимость квартир была представлена в долларах, цены изменились в 1,5-1,7 раз.

Во втором квартале также было зафиксировано снижение средней цены в рублевом эквиваленте (на 2,3%). При этом за счет укрепления курса рубля стоимость в долларовом выражении показала рост (+3%).

В третьем квартале положительная динамика цены была отмечена в обеих валютах (+0,9% и +2,4% соответственно). В четвертом – показатель практически не претерпел изменений.

Динамика цены кв. м в элитном сегменте жилья в 2016 году

В распределении по районам изменение цены кв. м за год было еще более значительным. Наибольший прирост показали Даниловский (+36%) и Беговой (+32%) районы. Причем в каждом из них представлено по одному проекту, а корректировка стоимости объясняется совокупностью двух факторов: прямым повышением цены и изменением структуры предложения.

Наибольшее снижение ценового уровня отмечается в Очаково-Матвеевском (-43%) и Пресненском (-42%) районах. В первом случае основной причиной стало снижение стоимости квартир в единственном экспонируемом в данной локации комплексе Capital House. Во втором – поступление в продажу относительно масштабного (для элитного сегмента) проекта Резиденция «Монэ» с более бюджетным предложением.

Динамика цены кв. м в 2016 г. в элитном сегменте жилья по районам

Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:

Элитный Дом «РЕНОМЭ» (18,2 млн руб. за 46,6 кв. м);
«Клубный дом на Серпуховском валу» (18,9 млн руб. за 52 кв. м);
«Суббота» (19,7 млн руб. за 47 кв. м);
Клубный дом «Аристократ» (19,8 млн руб. за 58,9 кв. м);
Royal House on Yauza (23 млн руб. за 56,24 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:

Knightsbridge Private park ($14,7 млн за 500,61 кв. м);
«Кленовый DOM» (758,3 млн руб. за 456 кв. м);
NOVEL HOUSE ($9,72 млн за 511,7 кв. м)
«Большой Афанасьевский» ($9,7 млн за 462,6 кв. м);
Клубный дом «Котельнический» (583,6 млн руб. за 350 в. м);

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
Кол-во комнат	Мин.	Сред.	Макс.	Мин.	Сред.	Макс.	Мин.	Сред.	Макс.
однокомн.	41,5	62,8	106,0	336 000	553 423	1 587 300	18 190 000	35 050 768	138 730 020
двухкомн.	58,4	97,2	176,4	320 100	643 436	1 746 030	23 018 652	63 238 134	255 269 586
трехкомн.	69,2	133,8	241,0	310 200	660 905	1 596 000	36 690 000	89 767 365	304 416 610
многокомн	78,4	202,0	519,6	357 634	759 958	1 947 120	52 000 000	161 652 657	938 511 840
Итог	41,5	141,8	519,6	310 200	680 112	1 947 120	18 190 000	102 915 417	938 511 840

Основные тенденции

Низкая девелоперская активность. В 2016 году на первичный рынок элитной жилой недвижимости вышло 5 новых проектов (еще два объекта пополнили сегмент вследствие изменения статуса апартаментов на квартиры). Для сравнения:в 2015 году продажи открылись в 8 жилых комплексах, в 2014 году – 11. Однако следует подчеркнуть, что данная тенденция наблюдалась только в элитном сегменте квартир, на рынке высокобюджетных апартаментов, напротив, было отмечено увеличение объема поступления новых проектов в реализацию (с 7 в 2015 г. до 10 в 2016 г.). Таким образом, в целом рынок дорогой недвижимости по-прежнему остается интересным для застройщиков.

Диверсификация портфелей проектов девелоперов, специализирующихся в дорогом сегменте. На фоне сложной экономической ситуации с целью снижения рисков ряд девелоперов, традиционно работающих в элитном классе, стали наращивать объемы строительства в менее дорогих сегментах. Тенденция обозначилась еще в конце 2015 года, когда Корпорация «Баркли» впервые вывела проект комфорт-класса в Новой Москве, а «Дон-Строй Инвест» – самый масштабный в своем портфеле комплекс бизнес-класса «Символ», характеризующегося весьма демократичными ценами. В 2016 году список пополнился компанией Capital Group, которая вместе с партнерами вошла в два «замкадных» проекта комфорт-класса: «МИР Митино» и «Позитив».

Вынужденная коррекция цен. Элитный класс стал единственным сегментом, где застройщики массово вынуждены были пойти на прямое снижение цен. После шокирующего роста курсов валют в 2014-2015 гг. первым шагом девелоперов еще в 2015 году стал перевод цен в национальную валюту. Начало 2016 года ознаменовалось еще и падением цен сразу в нескольких проектах. Прежде всего – в тех, где застройщики не пожелали переводить стоимость квартир в рубли. В течение последующих трех кварталов в большинстве комплексов цены предложения оставались неизменными, а средний показатель по рынку демонстрировал минимальные колебания. При этом реальные сделки могли происходить с существенным дисконтом, который в сложившихся условиях был готов предоставить практически каждый застройщик.

Стабильный спрос. Снижение цен и лояльные условия продажи, включая большие скидки, позволили сохранить интерес покупателей к сегменту. Спрос был сосредоточен преимущественно в проектах с рублевым ценообразованием от зарекомендовавших себя застройщиков. В тенденции предыдущего года популярностью пользовались квартиры площадью до 150 кв. м, однако зафиксирован и ряд крупных сделок.

Прогноз на 2017 год

«В 2017 году ожидается более высокая динамика выхода новых проектов – от небольших клубных домов до довольно крупных для высокобюджетного сегмента комплексов, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Увеличение предложения планируется, прежде всего, в районах Замоскворечье и Якиманка. Также в тенденции последнего времени дальнейшее развитие рынка дорогого жилья ожидают и некоторые районы за пределами ЦАО (Донской, Раменки).

Дальнейшего массового снижения цен рынок вряд ли увидит – основная коррекция уже произошла, а новые проекты выходят в большинстве случаев с тщательно продуманным рублевым ценообразованием. По итогам года можно ожидать увеличения среднего уровня цен, обусловленного повышением стоимости квартир в успешных проектах. Рост цен не должен сказаться на уменьшении покупательской активности. Поддержать объем спроса в сегменте дорогого жилья позволит старт продаж новых проектов с интересными локациями и концепцией, а также привлекательными условиями покупки».