Максимальный разрыв в цене квадратного метра вторичного жилья на пограничных территориях Москвы и Подмосковья составляет 83%

В последнее время повышенный интерес для различных игроков рынка недвижимости представляют тенденции, связанные с миграцией покупателей жилья между Москвой и Подмосковьем. Проанализировав ситуацию по всем направлениям (кроме юго-западного, где расположена Новая Москва), Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость выявил существенную разницу в цене квадратного метра вторичных объектов, находящихся на соседних столичных и подмосковных территориях. На основе этих данных специалисты компании составили ТОП-3 направлений, где данный показатель достигает наибольшего значения.

Согласно подсчетам аналитиков, максимальный разрыв в стоимости квадратного метра вторичной недвижимости на территории Москвы и пограничного Подмосковья – 83% – зафиксирован на западном направлении (район Строгино / город Красногорск), наименьший – 24% – на северо-западном направлении (город Зеленоград / поселок Андреевка). По мнению экспертов, первостепенным фактором, повлиявшим на разницу в стоимости жилья в Москве и Подмосковье по всем рассмотренным направлениям, является статус московской прописки, обладатели которой, в частности, могут рассчитывать на предоставление более качественных социальных услуг (в сфере образования, медицинского обслуживания и т.д.) и больший размер социальных выплат. Также в том случае, когда речь идет о территории Москвы, определенное влияние может иметь и такая характеристика, как престижность района. Что же касается стоимости квадратного метра в расположенных вблизи МКАД городах Подмосковья, то здесь наиболее значимым ценообразующим фактором является степень удаленности населенного пункта от столицы и в особенности от ближайших станций метро. Мнение экспертов подтверждают цифры: так, из рассмотренных подмосковных территорий наибольшая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Реутово, первом городе за пределами МКАД, где была открыта станция метро, – она составляет 121,7 тыс. рублей. Наименьшая средняя цена квадратного метра отмечена в граничащем с Зеленоградом поселке Андреевка, наиболее удаленном из всех исследуемых населенных пунктов, – 85,1 тыс. рублей (в то время как в самом Зеленограде данный показатель равен 105,9 тыс. рублей). В плане инфраструктуры находящиеся за МКАД подмосковные города развиты одинаково хорошо, соответственно, этот показатель в расчет не принимался.

Необходимо отметить, что такой фактор, как состояние жилого фонда, не повлиял на разницу между стоимостью вторичной недвижимости на соседних территориях Москвы и Московской области. В целом состояние жилого фонда в Подмосковье (где расположено больше площадок для строительства) лучше, чем в пограничных столичных районах, так как выставленные на продажу вторичные объекты в области – с более удобными планировками – находятся в основном в возведенных не так давно новостройках. Аналитики отметили следующую особенность: в окраинных районах Москвы структура предложения в большей степени состоит из жилых площадей экономкласса (в диапазоне от 48% до 69%), расположенных в основном в старых панельных домах (от 49% до 96%), в то время как в граничащих с ними городах Подмосковья доля квартир комфорт- и бизнес-классов превалирует над долей объектов сегмента «эконом», метраж квартир больше, а самыми распространенными типами домов являются «монолит» или «панели» современных серий. Несмотря на это, разница между ценой квадратного метра в Москве и Подмосковье остается весьма значительной, а ее величина во многом зависит от того, как варьируется стоимость жилых площадей по столичным районам.

Направление	Москва, средняя стоимость кв. м, тыс. руб.	Подмосковье, средняя стоимость кв. м, тыс. руб.	Ценовая разница, %
Запад	Строгино: 191,3	Красногорск: 104,7	+ 83%
Северо-запад	Куркино: 187,8	Химки: 105,3	+ 78%
Северо-восток	Северное Медведково: 168,4	Мытищи: 100	+ 68%

Наиболее высокая средняя цена квадратного метра среди окраинных районов Москвы – 191,3 тыс. рублей – зафиксирована в районе Строгино, на западном направлении. На втором месте – 187,8 тыс. рублей – эксклавный район Куркино, находящийся за МКАД и окруженный подмосковными Химками. Этот пример является исключением и не соответствует приведенной выше характеристике жилфонда, так как Куркино – экспериментальный район, застройкой которого в 1999-2006 годах занимался Департамент инвестиционных программ строительства Правительства Москвы (ДИПС). В результате структура предложения в этом районе кардинально отличается от таковой в других столичных районах, расположенных около МКАД: на территории Куркино представлены как многоэтажные дома, так и форматы, характерные для загородного рынка жилья, – коттеджи и таунхаусы. Подавляющее большинство объектов, выставленных на продажу в Куркино, – это жилплощади бизнес-класса, их доля составляет 92% (доля объектов «комфорт» – 8%, квартир «эконом» в продаже в этом районе не имеется). Для сравнения: доля квартир бизнес-класса в Зеленограде, где данный показатель также весьма высок, составляет 45%, а наименьшая доля объектов рассматриваемого сегмента на территории Москвы зафиксирована в находящемся на юго-востоке районе Братеево (1%) и в занявшем третье место в ТОПе Северном Медведково (3%). Наиболее распространенный тип домов в Куркино – «монолит» (71%), доля «панелей» составляет всего 1%. Средний метраж 1-, 2- и 3-комнатных квартир в Куркино больше, чем в других московских окраинных районах, по сравнению с Химками средняя площадь 1- и 2-комнатных квартир здесь больше на 9% и 24% соответственно, 3-комнатных – на 25%. По такому параметру, как средняя общая стоимость квартиры, ценовой разрыв между парой Куркино / Химки также достигает наибольшего среди других примеров значения – 196% (22,4 млн рублей против 7,6 млн рублей).

Пары Строгино / Красногорск и Северное Медведково / Мытищи в целом соответствуют описанной выше ситуации с состоянием жилфонда. Структура предложения в окраинных районах Москвы состоит в основном из объектов экономкласса – в Строгино этот показатель равен 65%, в Северном Медведково – 58%; наиболее распространенный тип домов – «панель»: 89% и 78% соответственно. В подмосковном Красногорске доля объектов комфорт-класса составляет 44%, «эконом» – 38%, в Мытищах первое место по численности занимает жилье бизнес-класса (45%), на втором месте – «комфорт» (34%). Средняя площадь 1-, 2- и 3-комнатных квартир в этих городах больше, чем в прилегающих к ним столичных районах: разрыв составляет от 7% до 13%. Средняя общая стоимость квартиры в населенных пунктах на западном направлении равна 14,7 млн рублей в Строгино и 7,7 млн рублей в Красногорске (на 90% меньше). На северо-восточном направлении соотношение следующее: в Северном Медведково – 9,1 млн рублей, в Мытищах – 5,9 млн рублей (на 54% меньше). Высокую стоимость квадратного метра в Строгино помимо престижности данного направления можно объяснить также благоприятной экологической обстановкой (здесь расположены лесопарковые зоны), развитостью инфраструктуры района, наличием станции метро и выездов на МКАД.

При этом, по мнению аналитиков, люди, приобретающие недвижимость в граничащих с МКАД городами Подмосковья, – это либо жители тех же самых населенных пунктов, соседних областей, либо покупатели из отдаленных регионов, которые стремятся перебраться поближе к столице (например, к месту работы), однако из-за нехватки средств на приобретение жилья в Москве они соглашаются на более бюджетные варианты в Московской области. Недвижимость на окраинных территориях Москвы приобретают в основном жители этих же районов, которые переезжают на новое место жительства под влиянием каких-либо бытовых факторов.

«В будущем ценовая разница между объектами вторичной недвижимости, расположенными на территориях Москвы и пограничного Подмосковья, – можно сказать, практически на соседних полянах, – увеличится, – прогнозирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, – так как жилой фонд в столичных районах около МКАД со временем будет реконструирован. В результате цена квадратного метра этих квартир вырастет, в то время как разница в качестве московского и подмосковного жилья будет, наоборот, нивелироваться».