Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Кроме того, предложение пополнялось за счет вывода на рынок корпусов в уже реализуемых крупнейших проектах: «Зиларт», «Сердце Столицы», «Символ», «Хорошевский» и т.д. Одновременно в 11 жилых комплексах сегмента первичная реализация жилья была завершена. 

Таким образом, по итогам 2016 года на первичном рынке жилья бизнес-класса в открытой продаже было представлено 83 проекта, совокупный объем предложения оценивается на уровне 12,1 тыс. квартир, что на 1,2% больше, чем в начале года. Общая площадь лотов в экспозиции, напротив, сократилась на 3,7% (до 996,4 тыс. кв. м) из-за снижения на 4,6% средней площади экспонируемой квартиры (до 82,5 кв. м).

Доля квартир бизнес-класса в общем предложении на первичном рынке Москвы в старых границах по итогам 2016 года сократилась на 5,3 п.п., составив 38,5%. По совокупной площади лотов в экспозиции сегмент занимает 44,9% рынка, что на 4,6 п.п. ниже, чем в начале года.

№ п/п	Проект	Округ	Девелопер	Старт продаж
1	«Клубный дом на Таганке»	ЦАО	«Брошевский» (АФК «Система»)	1 кв. 2016
2	«Маяковский»	САО	TEKTA GROUP	1 кв. 2016
3	«Тимирязев парк»	САО	«Ларус Капитал»	1 кв. 2016
4	«Царская площадь»	САО	Coalco/MR Group	1 кв. 2016
5	«Фили Парк»	ЗАО	Storm Prоperties	2 кв. 2016
6	«Родной город. Воронцовский парк»	ЮЗАО	«РГ-Девелопмент»	2 кв. 2016
7	«Дом на Войковской»	САО	«Валдай Сервис»	3 кв. 2016
8	«Прайм Тайм»	САО	«Атлантик»	3 кв. 2016
9	«Вавилова, 4»	ЮЗАО	«ПИК»	3 кв. 2016
10	«20&20»	ЮАО	Apsis Globe	3 кв. 2016
11	«Вавилова, 69»	ЮЗАО	INGRAD	3 кв. 2016
12	«Достояние»	ЗАО	«Галс-Девелопмент»	3 кв. 2016
13	«Гришина, 16»	ЗАО	«КунцевоСтройИнвест»	3 кв. 2016
14	«Квартал Триумфальный»	ЗАО	«ФЦСР»	3 кв. 2016
15	«Лайм»	СВАО	«Высота»	3 кв. 2016
16	City Park	ЦАО	«МонАрх»	4 кв. 2016
17	«Дом в Мневниках»	СЗАО	«Лидер Инвест»	4 кв. 2016
18	«Дом в Олимпийской деревне»	ЗАО	«Лидер Инвест»	4 кв. 2016
19	«Дом на Усиевича»	САО	«Лидер Инвест»	4 кв. 2016
20	«Дом Серебряный бор»	СЗАО	«Строитель»	4 кв. 2016
21	«Дуэт»	САО	«Град»	4 кв. 2016

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», выход новых проектов оказал существенное влияние на распределение предложения по округам. По-прежнему больше всего квартир экспонируется в СЗАО (20,2%, +0,8 п.п. за год). На второе место с 15,1% поднялся ЮАО, годом ранее занимавший предпоследнюю строчку. За отчетный период доля Южного округа выросла сразу на 5,7 п.п, по большей части благодаря выходу новых корпусов в ЖК «Зиларт». Третье место с 14,8% в структуре предложения по округам занимает САО, который прибавил за год 4,3 п.п. из-за старта продаж сразу в 7 локальных комплексах.

Структура предложения по округам (квартиры) 

Структура предложения по типологии за год серьезных изменений не претерпела. Более трети рынка занимают двухкомнатные квартиры, доля которых за отчетный период выросла на 4 п.п. За ними с 27% следуют трехкомнатные (-3 п.п.). Четверть составляют однокомнатные, а 8% – многокомнатные квартиры. Доля студий в сегменте остается незначительной.

Структура предложения по типу квартир (внутренний круг – 4 кв. 2015 г., внешний – 4 кв. 2016) 

Треть предложения приходится на новостройки на стадии проведения отделочных работ (+14 п.п. за год), еще 29% экспонируется в корпусах, где ведется монтаж этажей (-5 п.п.). Также 21% от общего объема квартир реализуется в домах на начальном этапе возведения, остальное – в полностью готовых новостройках.



Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам 2016 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 241 500 руб. За прошедшие 12 месяцев она выросла почти на 5%.



Повышение среднего ценового уровня по итогам года зафиксировано в большинстве округов Москвы. Максимальное (+10,3%) пришлось на ЮАО, где на ситуацию решающее влияние оказывает ЖК «Зиларт». На 9,1% выросла средняя цена в ЗАО, все новые локальные проекты отличаются высокими качественными характеристиками. Снижение среднего ценового уровня отмечено в ЮЗАО, САО и ЮВАО (-3,9%, -3,6% и -1,3% соответственно), где новые проекты и корпуса выходили с ценой, более низкой, чем установившаяся в локации.



Средний бюджет покупки за год практически не претерпел изменений. Одно- и двухкомнатные квартиры прибавили по 1%, достигнув 12,5 и 17,8 млн руб. соответственно. Средняя стоимость трехкомнатных квартир сократилась на аналогичный процент – до 25,3 млн руб. Наибольший прирост показали студии (+9%), в среднем в конце 2016 года предлагавшиеся за 7,4 млн руб. 

В тройку наиболее бюджетных предложений по итогам года входят:

• ЖК «Штат 18»: 3,80 млн руб. за 22 кв. м; 
• ЖК «Хорошевский»: 4,73 млн руб. за 24,9 кв. м; 
• ЖК «Дом на Войковской»: 4,98 млн руб. за 33,2 кв. м. 

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	сред	макс	мин	сред	макс	мин	сред	макс
студии	20,70	30,65	43,39	172 727	241 151	303 629	3 800 000	7 368 182	11 786 700
однокомн.	24,90	50,05	87,00	120 000	247 732	632 041	4 731 000	12 534 832	57 717 854
двухкомн.	39,50	74,58	142,00	103 000	236 071	615 250	5 820 000	17 815 102	66 884 921
трехкомн.	57,60	108,69	230,00	100 000	232 897	576 305	7 860 000	25 332 790	75 212 875
многокомн	68,40	144,04	349,77	97 000	278 016	750 000	12 640 000	40 975 925	216 600 000

Основные тенденции 2016 года 

«Прошедший 2016 год для рынка новостроек бизнес-класса оказался успешным, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – С одной стороны, он пополнился значительным числом новых проектов, а с другой – высокий покупательский интерес позволил преломить нисходящий ценовой тренд».

Среди основных тенденций можно выделить:

Высокая девелоперская активность. В 2016 году на рынок новостроек бизнес-класса вышло рекордное за последние три года число новых проектов. Особенно активным оказалось второе полугодие, когда стало окончательно ясно, что экономическая ситуация близка к стабилизации, а покупатели по-прежнему сохраняют высокий интерес к первичной жилой недвижимости.

Рекордный спрос. Несмотря на активный выход новых проектов и объемов, предложение в сегменте практически не выросло (+1,2%). Причиной послужил рекордно высокий спрос, в отдельные месяцы превышающий прошлогодние показатели более чем в 1,5 раза. Разнообразие предложения, демократичная ценовая политика многих девелоперов, доступная ипотека и гибкие условия приобретения жилья побудили многих в уходящем году решиться на покупку квартиры или улучшение своих жилищных условий.

Положительная ценовая динамика. Весь 2015 год на рынке новостроек бизнес-класса наблюдалось снижение среднего ценового уровня, однако в 2016 году негативный тренд был преломлен. Практически стагнируя в начале года (-0,4% по итогам первого квартала), в дальнейшем средняя цена показала положительную динамику (в среднем 1,8% в квартал), в результате достигнув 241 500 руб. и прибавив почти 5% по сравнению с началом года.

Сохранение средних бюджетов покупки. Несмотря на рост цен, средние бюджеты покупки остались практически неизменными. Во многом это связано с продолжением снижения площадей предлагаемых квартир. За год средний размер лота сократился на 4,6% – с 86,5 до 82,5 кв. м.

Расширение продуктовой линейки. В 2016 году предложение на рынке новостроек бизнес-класса стало еще более разнообразным. В ЖК «Фили Парк» и одной из секций ЖК «Сердце Столицы» появились квартиры с отделкой, которые ранее были представлены только в давно экспонируемом и готовом ЖК «Лосиный Остров». Отличались разнообразием и новые проекты. Среди них были как дома клубного типа (до 100 квартир), так и масштабные комплексы с собственной инфраструктурой. В трех пополнивших рынок объектах представлены нехарактерные для сегмента студии, в пяти проектах в продаже имеются видовые пентхаусы.

Прогноз на 2017 год 

«В 2017 году на рынке новостроек бизнес-класса ожидается продолжение тенденции к расширению предложения: стартуют официальные продажи в комплексах, где пока ведется бронирование, также заявлено несколько новых проектов, а в уже реализуемых продолжат выходить новые корпуса, – делает вывод Анна Соколова. – Ужесточение конкуренции будет сдерживать рост цен в сегменте, и заставит девелоперов предлагать гибкие условия покупки. В результате можно ожидать, что в 2017 году рынок новостроек бизнес-класса останется «рынком покупателя». С другой стороны, усиление конкурентной борьбы может придать сегменту новый импульс, стимулируя застройщиков искать новые и нестандартные решения. 

 
Планируемое на начало года сворачивание государственной программы по субсидированию ипотечной ставки отразится на первичном рынке новостроек бизнес-класса в меньшей степени, чем на массовом сегменте, поскольку традиционно доля сделок с привлечением кредитных средств здесь ниже. По большей части покупательская активность будет зависеть от ценовой политики девелоперов, так что наибольший интерес следует ожидать к проектам, где сравнительно демократичные бюджеты покупки будут сочетаться с высокими качественными характеристиками и удобным местоположением».