Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Общая площадь реализации в массовом сегменте увеличилась в 2016 году также на 27% и составила в декабре 1,011 млн кв. м. В 2015 году прирост объема предложения в кв. м оказался менее существенным, чем в количестве лотов – 66%. Разница была обусловлена сокращением средней площади продаваемых квартир (в декабре 2014 года – 62 кв. м, в декабре 2015 года – 57 кв. м). В 2016 году средний размер реализуемых лотов на рынке не изменился и остался на уровне конца 2015 года.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», все комплексы, вышедшие в массовом сегменте в 2016 году, относятся к комфорт-классу. В целом в структуре предложения комфорт-класс занимает преобладающую долю – 91,2%. Тем не менее, за год, за счет увеличения объема предложения в ЖК «Некрасовка», доля эконом-класса выросла на 6,7 п.п и составила 8,8%.

В декабре рынок пополнился тремя новыми проектами: «Черняховского 19», «Аннино Парк» («ПИК») и «Дом в Кузьминках» («Лидер Инвест»). Также началось бронирование квартир в ЖК «Римского-Корсакова 11» («ПИК») и «Абрамцевская, 10» («Лидер Инвест»).

№	Проект	Застройщик/Девелопер	Округ	Старт продаж
1	«Лучи»	«ЛСР.Недвижимость-М»	ЗАО	1 кв. 2016
2	«Кварталы 21/19»	«Векторстройфинанс»	ЮВАО	1 кв. 2016
3	«Летний сад»	«Эталон-Инвест»	САО	1 кв. 2016
4	«Домашний»	PSN Group	ЮВАО	1 кв. 2016
5	«МИР Митино»	«Развитие»	СЗАО	2 кв. 2016
6	«Столичные поляны»	«МОРТОН»	ЮЗАО	2 кв. 2016
7	«Поколение»	ФСК «Лидер»	СВАО	2 кв. 2016
8	«Парк Легенд»	«Корпорация ТЭН»	ЮАО	2 кв. 2016
9	«Атмосфера»	«Желдорипотека»	ЮВАО	2 кв. 2016
10	«Петра Алексеева, 12а»	INGRAD	ЗАО	3 кв. 2016
11	«Пикассо»	«Мангазея Девелопмент»	ЗАО	3 кв. 2016
12	«Черняховского 19»	«ПИК»	САО	4 кв. 2016
13	«Дом в Кузьминках»	«Лидер Инвест»	ЮВАО	4 кв. 2016
14	«Аннино Парк»	«ПИК»	ЮАО	4 кв. 2016

В структуре предложения по ряду административных округов за год произошли существенные изменения. Лидирующая позиция сместилась из ЮАО (17,4%) в ЮВАО (29,0%). Благодаря выходу нескольких новых крупных проектов, доля Юго-Восточного округа увеличилась на 10,2 п.п., тогда как Южного – сократилась на 5,9 п.п. Существенно снизилась также доля ВАО – на 6,2 п.п. Теперь на него приходится наименьший объем предложения (3,0%). По другим округам изменения были менее значительны.

Структура предложения по округам (квартиры) 

За год на рынке массового сегмента выросла доля трехкомнатных квартир – до 15,7% (+3,0 п.п.). Доли всех остальных типологий уменьшились: студий – на 1,8 п.п., «однушек» – на 0,6 п.п., «двушек» – на 0,5 п.п., многокомнатных лотов – на 0,1 п.п. Тем не менее, основной объем предложения стабильно приходится на одно- и двухкомнатные квартиры. По итогам 2016 года их доли составили 38,5% и 40,7% соответственно.

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – 2016 г., внутренний круг – 2015 г.)

По стадии строительной готовности структура предложения претерпела значительные изменения. Существенно снизилась доля квартир, реализуемых в корпусах на начальной стадии строительной готовности (-16,7 п.п.). Увеличился процент лотов в новостройках на этапе монтажа этажей и отделочных работ (+13,1 п.п. и +6,1 п.п. соответственно). Доля предложения в готовых домах сократилась на 2,5 п.п. 

В результате к концу года наибольшая часть квартир была сосредоточена в объектах на этапе монтажа этажей (36,3%). Менее трети лотов (31,7%) было выставлено в новостройках на начальном этапе строительства. Объем предложения в корпусах на высокой стадии готовности и в домах, введенных в эксплуатацию, был сопоставим – 16,9% и 15,1% соответственно.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2016 года средняя цена кв. м на рынке новостроек массового сегмента составила 146 830 руб., что на 0,7% ниже уровня конца предыдущего года. С февраля по май включительно, как продолжение тенденции второго полугодия 2015 года, была отмечена отрицательная ценовая динамика (на 1-2% в месяц). Самый низкий уровень цен был зафиксирован в мае (141 200 руб. за кв. м), что на 4,5% меньше показателя декабря 2015 года и на 12,2% – максимума, отмеченного на рынке в июне 2015 года. Преломление нисходящего тренда произошло в июне: в течение всего летнего периода цены росли. С сентября отмечалась уже разнонаправленная динамика: цены то снижались, то повышались, в т.ч. в декабре зафиксировано снижение на 1,2%. Тем не менее, относительно минимального значения в мае цена к концу года выросла на 4%.



Основной причиной снижения среднего ценового уровня по итогам года стали структурные изменения: увеличение доли предложения в самом доступном по цене округе – ЮВАО, а также в районах, расположенных за МКАД (Митино, Некрасовка, Солнцево и пр.).

В большинстве округов средняя цена кв. м относительно конца 2015 года показала положительную коррекцию. Максимальное увеличение произошло в СВАО (+14,9%), ВАО (+11,5%) и ЮЗАО (+10,9%). Снижение среднего ценового уровня отмечено всего в трех округах: СЗАО (-10,9%), ЮВАО (-4,6%) и ЗАО (-4,2%).



По итогам 2016 года средний бюджет покупки снизился для всех типологий, кроме многокомнатных квартир:

• студий – на 6,9% (до 4,49 млн руб.);
• однокомнатных – на 2,8% (до 6,15 млн руб.);
• двухкомнатных – на 2,6% (до 9,04 млн руб.);
• трехкомнатных – на 4,6% (до 12,22 млн руб.)

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	сред	макс	мин	сред	макс	мин	сред	макс
студия	21,90	28,89	37,50	103 000	155 510	226 300	2 677 500	4 492 815	7 402 900
однокомн.	26,30	41,23	86,28	83 000	149 105	295 000	3 444 000	6 148 270	15 187 500
двухкомн.	41,37	62,68	149,39	83 000	144 185	363 000	4 352 320	9 036 790	33 178 200
трехкомн.	56,19	83,98	139,60	63 706	145 465	357 500	6 475 200	12 220 120	39 968 500
Многокомн.	80,90	109,63	157,91	64 689	176 855	352 000	7 000 001	19 388 600	47 942 400

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2016 года:

• мкрн «Северный»: студия площадью 25,5 кв. м за 2,68 млн руб.;
• ЖК «Мещерский лес»: студия площадью 22,9 кв. м за 3,05 млн руб.;
• ЖК «ВЛюблино»: студия площадью 23,33 кв. м за 3,35 млн руб.

Основные тенденции 2016 года

Рост предложения и увеличения уровня конкуренции. К концу 2016 года число выставленных на продажу квартир массового сегмента установилось на новом рекордном значении – 17 760 единиц (1,011 млн кв. м). Несмотря на то, что динамика выхода новых проектов оказалась ниже 2015 года, относительно предыдущих лет девелоперская активность была высокой. В 2016 году на рынок вышло 14 новых проектов, в 2015 году – 19, в 2014 году – 12, в 2013 году – 9. 

 
Беспрецедентно высокий спрос. Установившиеся на рынке максимально выгодные условия покупки (продление государственной программы субсидирования ипотечной ставки, сократившиеся бюджеты, широкий выбор новостроек) привели, несмотря на экономические обстоятельства, к аномальному всплеску покупательской активности. В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия по сравнению с предыдущим годом выросло в два раза.

Рост числа сделок с привлечением ипотечного кредитования. В условиях снижающихся реальных доходов населения ипотека стала для большой части покупателей, прежде всего, в массовом сегменте, единственным источником финансирования приобретения жилья. Кроме того, в отсутствии господдержки ипотечного сектора на вторичном рынке недвижимости, потенциальные заемщики стали рассматривать вариант покупки квартиры в новостройках. Как следствие, объем сделок с привлечением ипотечного кредитования на первичном рынке жилья увеличился относительно 2015 года в три раза.

Преломление отрицательного ценового тренда. Тренд снижения средней цены кв. м, отмечаемый на рынке с середины 2015 года, был преломлен в июне. Несмотря на то, что устойчивого роста цен во втором полугодии 2016 года достичь так и не удалось – динамика была разнонаправленной: с июня по декабрь квадратный метр вырос в цене на 4%.

Прогноз на 2017 год

«Завершение программы по субсидированию ипотечной ставки может психологически отразиться на настроениях покупателей и привести в конечном итоге к снижению объема спроса в начале 2017 года, – считает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Тем не менее, по заявкам, принятым до конца декабря 2016 года, кредиты по льготным ставкам в основных банках будут предоставляться до весны 2017 года. Кроме того, благодаря снижению ключевой ставки до 10%, уровень ипотечных ставок без субсидирования ожидается не запредельным (в среднем – 11,5-12,5%). Это позволит вернуть интерес покупателей к первичному жилью спустя первые «шоковые» месяцы. 

 
Перспектива выхода проектов и очередей в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать в 2017 году продолжения тенденции роста объема предложения на рынке. Увеличение уровня конкуренции на фоне снижения покупательской способности будет сдерживать рост цен. Повышать цены смогут только застройщики наиболее качественных проектов, вокруг которых сконцентрируется основной объем спроса. В результате динамика средней цены на рынке будет зависеть, прежде всего, от объема и стартового уровня цен в новых проектах. Таким образом, в течение 2017 года можно ожидать незначительного колебания среднего ценового показателя как в положительную, так и отрицательную сторону. Тем не менее, по итогам года предполагаем положительную динамику».