К концу 2016 года доля объектов низшей ценовой категории в объеме предложения московской «вторички» достигла максимума за последние четыре года

27.12.2016

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, к концу 2016 года доля объектов низшей ценовой категории (до 5 млн рублей) в общем объеме предложения на московском вторичном рынке жилья достигла максимума (7 %) за последние несколько лет. Кроме того, анализ ключевых рыночных показателей на исходе декабря позволяет сделать вывод о том, что к настоящему моменту указанный сегмент фактически утратил преимущество увеличения покупательской активности в годовом выражении, которое демонстрировал вплоть до июля. Одновременно при минимальной коррекции заявленных цен на историческом пике – 86 % (как и в ноябре) – остался уровень продаж с дисконтом. Наступающий год вторичный рынок жилья российской столицы встречает не фейерверком радужных надежд, а рациональным распределением ресурсов, отвечающим актуальным возможностям и потребностям покупателей.

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, нынешний декабрь на московском вторичном рынке жилья характеризуется редким для этого месяца постоянством в поведении покупателей. Традиционно люди максимально активны в первые две недели, после чего следует условно «сезонный» – связанный с переключением внимания и усилий на подготовку к праздникам – спад (исключением в последние годы надо считать декабрь 2014 года, когда девальвация рубля спровоцировала ажиотаж в сфере недвижимости, продолжавшийся вплоть до последнего рабочего дня). В уходящем году эксперты не наблюдают привычных декабрьских колебаний спроса: активность покупателей находится примерно на среднемесячном уровне, характерном для второго полугодия. В этой стабильности в компании видят подтверждение общего тренда 2016 года – крайне консервативное функционирование рынка и, как следствие, отсутствие на нем резких перемен.

«Фактическое отступление от традиционных правил – это в своем роде уникальная ситуация для московской «вторички». Рынок «не заметил» периода летних отпусков (не было обычного для этого времени спада спроса), проигнорировал привычное начало делового сезона (не наблюдалось и обычного увеличения активности покупателей). Особенно очевидным такое развитие событий (точнее, практически его отсутствие) стало во втором полугодии, когда возникло ощущение, что «зимой и летом – одним цветом» – это не елка, а московский вторичный рынок жилья образца 2016 года», – отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом речь идет именно о резких колебаниях, характерных либо для периодов фундаментальных изменений на рынке недвижимости, либо т. н. сезонной коррекции. Очевидно, что определенная динамика в сегменте вторичного жилья присутствовала в течение 2016 года; рассмотрим ее подробнее.

Спрос

Примечательной характеристикой московского вторичного рынка жилья в анализируемый период является постепенное снижение темпов наращивания покупательской активности в годовом выражении. Так, количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилой недвижимости в показательный в этом отношении временной промежуток с февраля по июль 2016 года превысило соответствующее значение 2015 года на 22,3 %. Одновременно аналогичная статистика с августа по ноябрь свидетельствует о снижении уровня потенциального спроса по сравнению с тем же периодом прошлого года на 17 % (текущий декабрь, по предварительным данным, также демонстрирует незначительную отрицательную коррекцию по данному показателю в годовом выражении).

Покупательская активность по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос)

«Существенное относительно 2015 года наращивание покупательской активности в первой половине нынешнего года – закономерная коррекция рынка на фоне его провала в тот же период год назад, когда покупатели отложили решение своих жилищных вопросов, не понимая перспектив развития ситуации в новых экономических и рыночных реалиях. Адаптация людей к изменившемуся рынку и его общая стабилизация активизировали продажи, спровоцировав, в том числе, реализацию отложенного спроса. Этот процесс начался еще осенью прошлого года и к лету 2016-го фактически завершился. Тот уровень активности покупателей, который рынок демонстрирует с июля по настоящее время – это, по сути, показатель их актуальных потребностей, но с поправкой: определенный отложенный спрос формируется снова, в этот раз в связи с ожиданиями очередного снижения ипотечных ставок», – комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Кроме того, серьезное влияние на уровень спроса в рассматриваемом сегменте рынка в 2016 году оказало существенное увеличение качественного и доступного среднестатистическому покупателю предложения в новостройках. Государственное субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке в сочетании с усилиями застройщиков по привлечению клиентов привели к распределению спроса и спровоцировали отток покупателей со «вторички» – по оценкам ИНКОМ-Недвижимость, примерно на уровне 15 %. В компании ожидают, что отмена льготных условий по ипотеке для сегмента новостроек позволит несколько скорректировать эту ситуацию, однако в целом не прогнозируют в 2017 году существенного увеличения покупательской активности. Фундаментальным сдерживающим фактором на рынке жилья массовых сегментов остается низкий уровень платежеспособного спроса в сочетании с отсутствием у большей части населения уверенности в стабильности своего материального положения.

Предложение

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, общий объем предложения на московском вторичном рынке жилья в конце декабря составил 41 032 объекта, снизившись с начала года на 5,3 %. Текущее распределение предложения по отдельным категориям представлено в таблицах ниже:

- по округам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗелАО
16,3 %	13,3 %	7,4 %	10,9 %	10 %	10,3 %	10 %	10,6 %	10,9 %	0,3 %

- по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4- и более комн.
24,6 %	33 %	29,8 %	12,6 %

- по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
7,7 %	46,7 %	30,1 %	5,4 %	10,1 %

- по сегментам рынка жилья:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
7,7 %	46,7 %	30,1 %	5,4 %	10,1 %

- по стоимости объекта в рублях:

До 5 млн	От 5,1 млн до 10 млн	От 10,1 млн до 15 млн	От 15,1 млн до 20 млн	От 20,1 млн до 25 млн	От 25,1 млн до 30 млн	От 30,1 млн
7 %	42,5 %	19,6 %	8,3 %	4 %	2,7 %	15,9 %

Характерной особенностью структуры предложения на московском вторичном рынке жилья в 2016 году является максимальная за последние несколько лет доля выставленного на продажу жилья низшей ценовой категории (до 5 млн рублей). В конце декабря таких объектов было 7 % в общем объеме экспонируемой жилой недвижимости, столько же в относительном выражении – в октябре и ноябре, в январе-сентябре этот уровень составлял 6 %. Для сравнения: в 2014 году соответствующих объектов было 3-4 % в числе всех заявленных к продаже; в первой половине 2015-го – 3 %. Нынешний относительный показатель наиболее дешевого жилья – это максимум с февраля 2013 года (притом что средняя цена предложения увеличилась за это время на 8 %). Каждый 14-й объект, выставленный сегодня на реализацию, оценивается собственником ниже 5 млн рублей.

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, около 90 % предложения квартир указанной ценовой категории – это объекты в устаревшем жилфонде типовых домов (прежде всего, в пяти-, девятиэтажных «панелях») и отчасти в «сталинках» в спальных районах. Сказанное в контексте роста объема представленного к продаже наиболее дешевого жилья подтверждает, в частности, увеличение в течение года доли предложения в блочных домах (с 6 % до 8 %) и снижение (с 12 % до 10 %) – в «монолитах».

При этом увеличение доли объектов низшей ценовой категории в структуре предложения лишь отчасти объясняется коррекцией цен на московском вторичном рынке жилья. Ключевой фактор – отсутствие спроса на объекты с низкими потребительскими характеристиками при существующем сегодня выборе высококачественного жилья и, как следствие, их накопление в общем объеме представленной на продажу недвижимости. «Единственным конкурентным преимуществом в данном случае является цена – в среднем на 10 % ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир в новостройках», – отмечает Сергей Шлома.

Цена

Разнонаправленная в течение 2016 года динамика покупательской активности в рассматриваемом сегменте рынка фактически не отразилась на уровне заявляемых цен. Формальную коррекцию по этому показателю в ИНКОМ-Недвижимость называют даже не снижением, а «сползанием»: по данным Аналитического центра компании, средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья на исходе декабря составила 182,3 тыс. рублей за кв. м, снизившись с начала года на 2,4 %.

Показатели средних заявленных цен в зависимости от формата жилья и их динамика в годовом выражении представлены в таблицах ниже:

- по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗелАО
385 293 руб./м²	209 411 руб./м²	185 556 руб./м²	187 599 руб./м²	174 154 руб./м²	160 928 руб./м²	158 818 руб./м²	166 029 руб./м²	190 537 руб./м²	106 690 руб./м²
376 810 руб./м²	209 469 руб./м²	181 493 руб./м²	181 411 руб./м²	169 772 руб./м²	155 517 руб./м²	152 813 руб./м²	161 479 руб./м²	184 504 руб./м²	110 448 руб./м²
- 2,2 %	+ 0,02 %	- 2,2 %	- 3,3 %	- 2,5 %	- 3,4 %	- 3,8 %	- 2,7 %	- 3,2 %	+ 3,5%

- по количеству комнат:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗелАО
385 293 руб./м²	209 411 руб./м²	185 556 руб./м²	187 599 руб./м²	174 154 руб./м²	160 928 руб./м²	158 818 руб./м²	166 029 руб./м²	190 537 руб./м²	106 690 руб./м²
376 810 руб./м²	209 469 руб./м²	181 493 руб./м²	181 411 руб./м²	169 772 руб./м²	155 517 руб./м²	152 813 руб./м²	161 479 руб./м²	184 504 руб./м²	110 448 руб./м²
- 2,2 %	+ 0,02 %	- 2,2 %	- 3,3 %	- 2,5 %	- 3,4 %	- 3,8 %	- 2,7 %	- 3,2 %	+ 3,5%

- по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
172 781 руб./м²	165 252 руб./м²	208 449 руб./м²	225 459 руб./м²	245 043 руб./м²
167 400 руб./м²	159 687 руб./м²	203 864 руб./м²	225 716 руб./м²	249 801 руб./м²
- 3,9 %	- 3,4 %	- 2,2 %	+ 0,1 %	+ 1,9 %

- по сегментам рынка жилья:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
172 781 руб./м²	165 252 руб./м²	208 449 руб./м²	225 459 руб./м²	245 043 руб./м²
167 400 руб./м²	159 687 руб./м²	203 864 руб./м²	225 716 руб./м²	249 801 руб./м²
- 3,9 %	- 3,4 %	- 2,2 %	+ 0,1 %	+ 1,9 %

При этом развитием ситуации на валютном рынке объясняется существенная коррекция с начала года средней цены предложения, выраженной в долларовом эквиваленте. В январе, на условном «дне» стоимости рубля, она находилась на многолетнем минимуме – $ 2385 за кв. м. В этом месяце был даже установлен своеобразный антирекорд: впервые за 10 лет средняя цена предложения однокомнатной квартиры в Москве – т. н. «разменной монеты» рынка жилья – опустилась ниже символической отметки $ 100 тысяч. Однако вслед за укреплением российской валюты последовала соответствующая положительная коррекция «долларовых» цен на рынке недвижимости. К концу года средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья, выраженная в долларах США, составила $ 2913 за кв. м – на 22,1 % выше, чем в январе, и плюс 8,7 % в годовом выражении.

Динамика изменения средней цена предложения на вторичном рынке жилья в 2009 году

Динамика изменения средней цены предложения на вторичном рынке жильч а 2009 году

В свете сказанного важно понимать: минимальная коррекция рублевых цен предложения в течение 2016 года в наибольшей степени является показателем консервативного подхода продавцов к вопросу оценки своего имущества и не соответствует реальной ценовой ситуации в сегменте вторичного жилья. По факту абсолютное большинство продаж состоялось по итогам торга на понижение. В ноябре и декабре доля объектов, реализованных с дисконтом, достигла исторического максимума – 86 %. Средний размер скидки в последний месяц уходящего года составил 9,1 %. 5 % реализованных в декабре объектов были проданы выше заявленной цены, 9 % – в соответствии с запросом собственника.

Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья Москвы

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что возвращение доли продаж с дисконтом на среднерыночный уровень (50-60 %) возможен только вследствие изменения ценовой конъюнктуры – через формирование устойчивой положительной динамики по этому показателю. При этом в 2017 году в компании не прогнозируют существенных колебаний цен на московском вторичном рынке жилья при условии сохранения нынешней экономической ситуации.

«Если наступающий год не принесет с собой экономических и политических потрясений, которые неминуемо отразятся на сфере недвижимости, то средняя цена предложения останется примерно на текущем уровне, в худшем случае продолжится плавное «сползание» – на 5-7 % в годовом выражении. Мы не ожидаем положительной динамики цен ранее 2018-2019 гг. и четко связываем ее с началом роста экономики в стране и, как следствие, восстановлением платежеспособного спроса на рынке жилья», – резюмирует Сергей Шлома.