Как анализировать документы застройщика. Пошаговая инструкция

Главный закон, регулирующий долевое строительство (214-ФЗ), определяет три важнейших документа, без которых застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на стройку:

• права на земельный участок;
• разрешение на строительство; 
• проектная декларация. 

Под правами на земельный участок обычно понимаются либо договор аренды (если девелопер арендует землю у города или у другого собственника), либо договор («цепочка» договоров) купли-продажи и иных переходов прав собственности. Самое важное, что может почерпнуть покупатель из этих бумаг – кто, собственно, является застройщиком проекта. Именно эта компания должна обладать правами на землю, и именно с ней впоследствии покупатели будут заключать договоры долевого участия. 

Также в правах на землю содержится информация о виде разрешенного использования земельного участка. Если вы приобретаете квартиру, то тип разрешенного использования участка – «размещение многоэтажной жилой застройки», а если апартаменты, то «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов».

Разрешение на строительство выдается официальным органом по надзору в строительной сфере (в Москве – это Комитет государственного строительного надзора). Этот документ разрешает девелоперу построить жилой комплекс. В нем отражаются площадь участка, номера корпусов, а также проектируемые адреса. 

По своему содержанию разрешение на строительство вряд ли может быть полезным для клиента, однако важен сам факт наличия у застройщика этого документа. Если разрешения нет, то девелопер не имеет права вести продажи по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. Иногда застройщики все же начинают продажи до получения этого документа, но по предварительным договорам (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы, которые таят в себе большие риски для покупателя. В ходе строительства девелоперы получают разрешение «пост-фактум», иногда этот срок растягивается на долгие месяцы, и все это время до получения разрешения и заключения ДДУ покупатель никоим образом не защищен ни от рисков недостроя, ни от рисков «двойных продаж».

Проектная декларация

Главным же и самым информативным документом строительства является проектная декларация. По сути, она заменяет собой почти все другие официальные документы проекта. 

Первое, на что необходимо обратить внимание – имя застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.
В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» содержатся его реквизиты. Используя эти данные, можно самостоятельно составить мнение о благонадежности застройщика, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов. Более того, в выписке из налоговой будет содержаться имя генерального директора, а значит, покупатель сможет поискать информацию о нем в интернете. 

Из проектной декларации можно узнать также о жилых комплексах, которые построил девелопер за последние три года. Соответственно, если таковых не было, то это повод задуматься о том, насколько опытный игрок рынка предлагает свои услуги. Тем не менее, нужно понимать, что под каждый проект один и тот же девелопер (инвестор) обычно создает новое юридическое лицо (застройщика). Поэтому лучше изучить послужной список аффилированного девелопера (если есть, чем похвастаться, такую информацию не скрывают) и управленцев застройщика, которые обычно имеют большой опыт в девелоперском бизнесе.

Далее следует блок о самом жилом комплексе. Главная информация здесь – это сроки строительства. В проектной декларации указывают сроки завершения строительства, а также ввода объекта в эксплуатацию. 

В описании объекта покупатель узнает все подробности, которые позволят ему лучше представить, что он, собственно, приобретает: материалы строительства, этажность, объекты социальной инфраструктуры и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем, мы можем узнать себестоимость. Между тем, в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг. 

 
Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. С 2015 года в сфере страхования долевого строительства могут работать только авторизованные Центральным Банком компании. Убедитесь, что указанный в проектной декларации страховщик действительно принадлежит к их числу. Также напомню, что с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Также в проектной декларации содержится информация об источниках средств на строительство помимо денег дольщиков. Как правило, это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие выделенной кредитной линии от системообразующего банка косвенно указывает на благонадежность застройщика, ведь чем крупнее банк, тем более тщательный анализ рисков он проводит. Кредит от такого банка – это хорошая гарантия того, что строительство завершится без проблем. 

Не следует пренебрегать информацией о генеральном подрядчике. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Темные лошадки

Однако есть и другие важные документы, которые можно попросить у застройщика, обратившись в офис продаж лично, если на сайте они не опубликованы. Для начала следует ознакомиться с копией первого заключенного ДДУ. Росреестр при регистрации первого долевого договора проверяет наличие всех требуемых законом документов (прав на землю, проектной декларации, разрешения на строительство, экспертизы проекта и др.). Без этих документов застройщик не имеет права продавать квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, если ДДУ заключен, то все базовые документы проверены Росреестром. 

Далее можно попросить показать вам и другую документацию, которая застройщиками обычно не публикуется:

• Заключение экспертизы проектной документации. Это серьезный многостраничный документ, насыщенный схемами и профессиональными терминами. В нем содержатся все технические подробности проекта: материалы, из которых изготовлен дом, фасады, межкомнатные стены, инженерное-техническое оборудование и т.п. 
• Технические условия на подключение коммуникаций. Эти документы свидетельствуют о том, что застройщик уже имеет согласование на подведение коммуникаций. 
• Проектная документация обычно включает архитектурно-градостроительное решение (АГР) и план создаваемого объекта (ПСО). В АГР отражены реальные технические параметры строящегося здания, в частности, его площадь и этажность. Они должны полностью соответствовать аналогичным характеристикам, указанным в проектной декларации и разрешении на строительство. 

В ПСО содержится информация о реальных планировках квартиры и этажа, которые могут заметно отличаться от тех, что отражены в рекламных и маркетинговых материалах застройщика. К примеру, на этих планах можно увидеть, не проходит ли рядом с вашей квартирой ствол мусоропровода.

Итого

Все перечисленные документы (кроме первого заключенного ДДУ) застройщик обязан предоставить для ознакомления в соответствии с законом о долевом строительстве. Возможно, для ознакомления с документами вам придется приехать в офис застройщика, поскольку направлять копии закон не обязывает. Если менеджер по каким-то причинам отказывает вам в ознакомлении с одним из перечисленных документов, то он нарушает закон. Факт регистрации первого ДДУ вы можете проверить самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Однако, даже самый подробный анализ проектной документации не обезопасит вас от действий недобросовестного застройщика. Поэтому не стоит пренебрегать и другими широко известными способами проверки девелопера и проекта. Прежде всего, это интернет-разведка, включающая просмотр официальных сайтов, ознакомление с «черными» и «белыми» списками застройщиков и объектов на порталах органов власти, общение с покупателями заинтересовавшего проекта на форумах и соцсетях. Наконец, не поленитесь лично посетить стройплощадку. Оцените не только саму стройку, но и окружающее ее пространство, ведь зачастую в рекламных материалах жилой комплекс находится среди лесов и рек, что может не соответствовать действительности.