Аренда жилья в 2016-м: на массовом рынке Москвы за год спрос на комнаты вырос на 20%, срок принятия решения о найме сократился в разы – до 2 дней

В уходящем году – впервые с августа докризисного 2013-го – специалистами Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость было отмечено совпадение уровней спроса и предложения самых экономичных объектов на столичном рынке аренды жилья. Напомним: осенью 2014 года произошел существенный рост предложения при значительном падении спроса – тогда разница между показателями составляла 2,5 раза. Спустя год традиционный «высокий» сезон снизил разрыв: предложение на тот момент превышало спрос в 1,5 раза. В 2016-м равенство этих позиций удерживалось в течение активного осеннего сезона, с началом зимы произошел традиционный небольшой спад заинтересованности арендаторов.

Относительно характера спроса нанимателей специалисты компании констатируют существенные изменения. Так, по сравнению с показателями последнего квартала 2015 года сегодня востребованность объектов в «хрущевских» пятиэтажных домах упала на 6,2%, в старых панельных 9-14-этажках – на 13,3%. Заинтересованность в «сталинских» квартирах за год снизилась на 66,7%.

Значимый рост спроса – на 18,7% – пришелся на лоты в современных панельных домах, однако в настоящее время он не может быть удовлетворен: доля «панелей» в общем объеме предложения составляет 26%, тогда как в общем объеме спроса – 57%.

Главной причиной популярности такого жилья специалисты называют его низкую стоимость найма за счет локации «молодых» домов экономкласса: их активное строительство осуществляется главным образом на окраинах Москвы.

Тип дома	Спрос на данные объекты в IV квартале 2016 г.	Спрос на данные объекты в IV квартале 2015 г.	Динамика изменений
Современная панель	57%	48%	+18,7%
«Хрущевки»	15%	16%	-6,2%
«Брежневки»	26%	30%	-13,3%
«Сталинки»	2%	6%	-66,7%

Тип дома	Объем предложения в IV квартале 2016 г.	Объем предложения в IV квартале 2015 г.	Динамика изменений
Современная панель	26%	16%	+62,5%
«Хрущевки»	34%	44%	-22,7%
«Брежневки»	25%	25%	-
«Сталинки»	15%	15%	-

В первую очередь мотивами бюджетосбережения руководствуются наниматели и при выборе объектов по количеству комнат: востребованность многокомнатных квартир, которые можно арендовать в складчину, за год выросла на 23,5%, низкобюджетных комнат – на 20,1%. Несмотря на эти изменения, 1- и 2-комнатные квартиры остаются наиболее востребованными на рынке: на их доли приходится 37 и 26,5% соответственно.





Цены

В течение всех последних кризисных лет средняя стоимость найма на столичном рынке массового жилья менялась несущественно, коррекция происходила в индивидуальном порядке – на определенные объекты и в результате торга.

Однако именно в августе этого года, при повышении спроса до уровня предложения, стоимость аренды объектов экономкласса парадоксально снизилась – по отношению к августу 2013-го. Так, 1-комнатные квартиры в нынешнем августе в рамках рассматриваемого периода подешевели на 4,9%, 2-комнатные – на 13,7%, 3-комнатные – на 20,8%.

Год	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные
2013	30 892	42 503	57 111
2014	30 888	41 642	55 877
2015	30 443	38 435	46 547
2016	29 353	36 670	45 221

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Суть изменения цен именно в августе этого года, когда спрос поднялся до уровня предложения, – в отмене скидок на самые ликвидные объекты. В течение всего кризисного периода стоимость найма в рекламных объявлениях была несколько завышенной: арендодатели понимали, что в дальнейшем неизбежен торг и скидки по его результатам – тоже. Кроме того, у них, так сказать, попросту рука не поднималась вдруг, вот так сразу и самостоятельно, без моральной подготовки указать в рекламе арендную ставку своей квартиры ниже обычной на 10-15%. С течением времени собственники адаптировались к ситуации на рынке, а востребованные квартиры стали сдаваться без всякого дисконта. В течение двух осенних месяцев, как мы и предполагали, происходило плавное и небольшое повышение арендных ставок. К декабрю средняя стоимость найма 1-комнатных квартир увеличилась до 30 400 рублей, 2-комнатных – до 38 400 рублей, 3-комнатных – до 46 500 рублей. Однако пока нет речи о кардинальном изменении в доходности аренды».

Округ	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные
ЦАО	35 000	43 000	56 000
ЗАО	33 000	40 000	50 000
ЮЗАО	33 000	40 000	50 000
САО	31 000	39 000	48 000
СЗАО	30 000	39 000	47 000
СВАО	30 000	38 000	46 000
ВАО	28 000	37 000	42 000
ЮАО	27 000	35 000	40 000
ЮВАО	27 000	35 000	40 000

Изменения в системе ценообразования

В этом году в традиционной системе ценообразования произошли определенные изменения: в частности, фактор обеспечения безопасности сегодня волнует 80% нанимателей объектов массовых сегментов – их интересует оборудование квартир домофонами, наличие видеонаблюдения в подъездах, хорошая освещенность улиц в районе. В прошлые годы такие требования в заявках на поиск жилья не предъявлялись. Отсутствие подобных опций удешевит найм не более чем на 5%, но зачастую такие квартиры просто остаются без внимания.

Наличие «детской» инфраструктуры – детсадов, школ, поликлиник и т. д. – сегодня волнует арендаторов гораздо меньше, чем раньше: за этот год количество квартирантов, приезжающих в чужой город с детьми, снизилось на 20-25%.

Сроки принятия решения о найме

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, сроки экспозиции на сегодняшнем столичном рынке аренды квартир по сравнению с прошлым годом сократились. Если говорить о наиболее ликвидных экономичных предложениях, то в настоящее время арендаторы выбирают нужный объект из двух-трех за один-два дня – самые востребованные не задерживаются в экспозиции, но базы данных быстро пополняются новыми. Год назад решение принималось после просмотра 8-10 вариантов в течение 1-1,5 недель.

Состав арендаторов

На московском рынке аренды жилья экономкласса отмечена тенденция стабилизации и почти полного прекращения внутренних миграций нанимателей. В столицу возвращаются региональные и иностранные арендаторы: до 85% заявок на подбор вариантов поступает от приезжих из городов РФ и стран бывшего Советского Союза.

Наметившаяся тенденция этого года в сегментах «комфорт» и «бизнес» – рост числа европейских фирм, которые арендуют московские квартиры для своих сотрудников: они регистрируют совместные предприятия в России и открывают представительства в столице. Данная тенденция также усиливается среди компаний из Китая и Кореи, все большую активность проявляют организации из регионов РФ и стран бывшего СССР. В настоящее время количество объектов для таких «корпоративных» арендаторов увеличилось в два раза по сравнению с прошлым годом и сравнялось с показателем 2014-го – это 12% от общего объема предложения. Сейчас состав «корпоративных» нанимателей выглядит так: 49,5% – представители стран Азии, 37,5% – сотрудники региональных организаций РФ, 10% – из стран бывшего СССР, 3% – из Европы.

Оксана Полякова: «“Корпоративный” тренд возник под влиянием различных факторов, в частности, развитие импортозамещения способствует активизации деятельности отечественных предприятий; бизнесмены из стран Азии крайне заинтересованы в совместных деловых проектах на территории нашей страны и тоже открывают все больше своих представительств; европейские фирмы снова стали появляться в России и арендовать жилье для сотрудников».

Аренда квартир в новостройках

Несмотря на растущую популярность объектов в современных домах на окраинах столицы, количество арендаторов квартир в только что построенных домах (в течение 3 лет после ввода в эксплуатацию здание считается новостройкой) снизилось в два раза по сравнению с докризисным 2013 годом: их доли от общего числа нанимателей – 5% и 10% соответственно.

Оксана Полякова: «С одной стороны, причиной этому являются неудобства периода адаптации – усадка дома, неналаженные коммуникационные системы, недостаточная развитость инфраструктуры и т. д. С другой стороны, это объясняется богатством выбора на рынке аренды. Основная мотивация найма таких объектов – дисконт 7-10%. В некоторых случаях, когда ремонт в новой квартире выполняется нанимателями, проживание в период работ может быть вовсе бесплатным: 20% съемного жилья в новостройках сдается «под ремонт».

Квартиры «под ремонт»

Согласно исследованию специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, предложения нанимателям самостоятельно выполнить ремонт в съемной квартире составляют 10% от общего объема объектов и преимущественно распространены на вторичном рынке в сегменте экономкласса. Хотя есть тенденция роста количества таких вариантов найма и в новостройках: это объясняется, в том числе, невысокой платежеспособностью покупателей – сдавая квартиру «под ремонт», можно сэкономить на его выполнении. Есть основания полагать, что данный тренд будет усиливаться.

И на первичном, и на вторичном рынках обычная сумма скидки при сдаче «под ремонт» составляет 10–20%.

Оксана Полякова: «В базе данных Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость в настоящее время отсутствуют объекты «под ремонт» в «сталинских» домах. Это можно назвать характерной особенностью современного рынка жилья в столице: тотального обветшания жилфонда в таких домах не отмечено. Во многом сохранности способствовали сами владельцы квартир в «сталинках»: до середины 1990-х годов данный класс объектов имел статус элитарного, и по сей день эти здания остаются знаковыми для города. Состоятельные люди расселяли коммунальные квартиры, выкупали жилые площади целыми блоками и производили там качественный ремонт. Таким образом, устаревшие, «некондиционные» объекты в рассматриваемой категории сегодня можно назвать редкостью на столичном рынке аренды жилья».

«Каникулярный» найм

На рынке аренды квартир тенденцией, имеющей большой потенциал к усилению, эксперты компании называют «альтернативный» найм на летний период: снять жилье в Крыму в этом году решили 3% «каникулярных» арендодателей. По прогнозам специалистов, это перспективный вариант бюджетного отдыха в условиях продолжающегося кризиса.

Оксана Полякова: «Анализ рынка найма жилья показывает, что за этот год большинство наймодателей приняло «правила игры» в условиях жесткой конкуренции: реализация объектов сегодня возможна только при грамотном подходе к ценообразованию и ориентированности на целевую аудиторию. В 2017-м спросообразующими по-прежнему будут ликвидные объекты экономкласса с удачной локацией. В общем предпосылок к кардинальным изменениям спроса, предложения и размера арендных ставок в настоящее время нет. Рынок аренды жилья крайне зависим от социально-экономической жизни государства в целом – он тесно связан с ней, поэтому «самостоятельные» долгосрочные прогнозы для этого сегмента недвижимости малоперспективны. Так, можно предположить, что отмена санкций в отношении России в 2017 году будет способствовать увеличению числа иностранных арендаторов в столице».