Анализ рынка апартаментов Москвы

Специалисты компании Welhome на основе регулярного мониторинга провели исследования изменений на рынке апартаментов, произошедших с начала лета 2013 года. Проведенный анализ показал, что сегмент апартаментов продолжает стабильно развиваться, регулярно пополняясь новыми проектами. Спрос также остается стабильно высоким и по оценкам аналитиков компании Welhome в настоящий момент динамика продаж апартаментных комплексов уже сопоставима с темпами реализации квартир в жилых комплексах.
Текущее суммарное количество предлагающихся проектов составляет более 60-ти. При этом рост количества объектов составил более 50-ти процентов за период с июня 2013 года, а рост объема предложения достиг схожего показателя даже за более короткий срок. Таким образом, прослеживается ярко выраженная тенденция смещения интересов застройщиков в сторону укрупнения реализуемых проектов. Основной объем на рынке апартаментов, как и год назад, составляю проекты элитного и бизнес-класса (более 80% от общего объема). В целом можно отметить, что структура предложения комплексов апартаментов по классам претерпела незначительные изменения за последний год. Однако обращает на себя внимание тот факт, что с середины 2013 года наблюдается устойчивая тенденция к увеличению доли предложения в проектах нового строительства и сокращению (почти в два раза) доли в проектах редевелопмента, что также связано с укрупнением масштабов новых проектов.  Прирост объема апартаментов неизменно сопровождался ростом цен практически во всех сегментах, происходившим в т.ч. за счет вновь вышедших проектов, значительно превосходящих своих реализуемых конкурентов в части локации. Так среди знаковых объектов стоит выделить «Негоциант», «Резиденция МОНЭ», «Театральный дом», «Пекин».
По-прежнему, как и на протяжении всего 2013 года, пальму первенства держит ЦАО как с точки зрения предложения, так и сточки зрения средней стоимости 1 кв.м (19 970$). Половина всех комплексов представлена в Центральном АО. Кроме того, за последние 6 месяцев рост средней стоимости 1 кв.м в элитных апартаментах в ЦАО составил порядка 5%, что повлекло дальнейшее сокращение разрыва от стоимости 1 кв.м жилой площади в сопоставимой локации. С учетом острого дефицита земельных участков под застройку в округе, а также специфичности портрета покупателя, готового платить за дополнительные преференции нового строительства в эксклюзивной локации, связанные с высотой потолков, площадью остекления, качеством и долговечностью материалов, персонализированными услугами и др., аналитики компании Welhome прогнозируют дальнейший рост стоимости на элитные апартаменты в ЦАО, направленный на установление паритета цен с жильем.
Среди других округов стоит выделить Северный АО, занимающий второе место по количеству проектов (17%). Кроме того, за прошедший год развития рынка апартаментов в этой локации произошел не только существенный количественный (на сегодня более 51% всех апартаментов в реализации находятся именно в САО), но и качественный скачок. Так, значительный объем нового предложения, появившийся например в САО, в основном сосредоточен в районе с низким уровнем предложения в сегменте жилых новостроек («Белорусская», «Динамо», «Беговая», «Аэропорт»). Это еще одна из тенденций 2013-2014 года: апартаменты все более устойчиво заполняют самостоятельную нишу – альтернативы квартирам, а девелоперы все больше значимости придают выбору локации для размещения новых объектов.
Нестабильная геополитическая ситуация в конце 2013 – первой половине 2014 года, отразившаяся в т.ч. и на банковском секторе, заставила покупателей вновь рассматривать покупку недвижимости как стабильную инвестицию, что привело к росту спроса, в том числе и в сегменте апартаментов. Этот, а также ряд других факторов, позволил продемонстрировать рост средней стоимости 1 кв.м апартаментов на уровне инфляции.
Однако перспектива дальнейшего развития сегмента апартаментов совсем не однозначна. Достаточно давно появившееся желание властей в части законодательного выделения апартаментов в отдельный сегмент неизбежно повлечёт за собой нормирование застройки в части обеспеченности социальной, транспортной и др. инфраструктурой. Вероятнее всего в меньшей степени последствия такого рода административных нововведений коснуться девелоперов, реализующих комплексные проекты. Однако объемы локальной точечной застройки могут значительно сократиться. В большей степени это может отразиться на апартаментах элитного сегмента, размещающихся в ЦАО, где средняя стоимость 1 кв.м апартаментов постепенно приближается к жилому сегменту, а объем предложения и спроса остаются стабильно высокими. Кроме того, в связи с текущим юридическим статусом «нежилого» помещения, существенно могут возрасти расходы конечных собственников в части налогового бремени, что может привести к замедлению темпов роста предложения и стагнации цен. Все перечисленные вероятные негативные факторы уже существенно влияют на сроки получения исходно-разрешительной документации для девелоперов.
Однако, не смотря на возможные риски будущих периодов, стоит резюмировать, что рынок апартаментов Москвы, появившийся всего несколько лет назад, развивается опережающими темпами и за период с июня 2013 года по май 2014 стоит выделить ряд доминирующих трендов, а именно:
• Увеличение доли апартаментов на рынке недвижимости Москвы (более чем в 2 раза) в связи с активным выходом на рынок значительного количества новых апарт-комплексов в первой половине 2014 года;
• Изменение структуры предложения на первичном рынке в пользу укрупнения проектов и соответственно объема и линейки предложения объектов нового строительства.
• Расширение объема предложения за счет выхода на рынок объектов с доступным уровнем цен в сегменте комфорт и эконом класса;
• Сохранение стабильного спроса, достигшего во 2-ой половине 2013 года уровня продаж жилых объектов;
• Стремление к паритету цен между апартаментами и жильем в элитных комплексах в ЦАО
• Растущую популярность строительства апартаментов в САО как по числу комплексов, так и по совокупному объему предложения в количественном выражении.