Не против, а вместе. Обзор проектов, в которых совмещаются монолит и панель

06.12.2016

Спор о том, что лучше – монолитные или панельные дома, продолжается уже много лет. Однако, как показывает практика, свой покупатель есть и той, и у другой технологии. По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», лучшим решением для девелоперов является не попытка убедить покупателя в преимуществах одного варианта и недостатках другого, а совмещение обоих форматов в рамках одного проекта. Эксперты отмечают, что на сегодняшний день в «старой» и Новой Москве представлено всего шесть таких жилых комплексов.

Совмещение нескольких строительных технологий в одном жилом комплексе позволяет решить сразу несколько задач. Во-первых, покупателям предлагается возможность выбора между свободной планировкой (и, как следствие, дополнительными вложениями в ремонт) и типовыми решениями, затраты на отделку которых будут минимальны. «Мнение о том, что каждый покупатель стремится сделать свое жилье индивидуальным – не более чем миф, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В массовом сегменте внушительная доля покупателей не располагает лишними средствами, а свободная планировка становится для них дополнительной финансовой нагрузкой. Поэтому многие предпочитают покупать квартиры в панельных домах и экономить на отделке. Для девелопера совмещение в одном проекте двух форматов означает, что он сможет привлечь к себе и тех покупателей, которые стремятся к индивидуальности, так и тех, кто предпочитает стандартные варианты».

Кроме того, более высокие темпы строительства панельных домов позволяют сдавать их быстрее монолитных. Таким образом жилые комплексы раньше начинают приобретать жилой вид, что позволяет привлекать новых покупателей – они могут увидеть собственными глазами, какой будет их жизнь в новом доме. Во многом именно поэтому в ряде проектов, в которых предлагаются квартиры и в панельных, и в монолитных домах, сначала строятся панельные очереди: Новые Ватутинки, «Ривер Парк», «Кварталы 21/19» и других.

В-третьих, в рамках одного комплекса будущие жители и панельных, и монолитных домов получают равный доступ ко всей внутренней инфраструктуре. «Это избавляет покупателей от поиска вариантов, в которых совмещались бы предпочтительная строительная технология и желаемый набор инфраструктурных объектов, – отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»). – Как правило, жилые комплексы, в которых представлены и панель, и монолит – это масштабные проекты со всем необходимым для комфортной жизни. Это приводит к тому, что они пользуются повышенным спросом независимо от взглядов клиентов на ту или иную технологию».

При этом стоит отметить, что серьезной разницы в стоимости квартир между панелью и монолитом в одном и том же проекте нет. «Более того, порог входа в монолитных домах может быть даже ниже, чем в панельных, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Это обусловлено тем, что свободная планировка в монолите позволяет делать «нарезку» квартир меньшей площади, стоимость которых оказывается ниже типовых «однушек» в панели. Кроме того, панельные дома могут находиться на более высокой стадии готовности или уже с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию, что также способствует разнице в цене».

На сегодняшний день в Москве (включая ТиНАО) представлено 6 жилых комплексов, в которых совмещаются панельная и монолитная строительная технология. Половина из них относится к «старой» Москве, вторая возводится на присоединенных к столице территориях. По оценке экспертов «Метриум Групп», в этих проектах представлено в продаже 3,9 тыс. квартир, что составляет 15,8% предложения в массовом сегменте (в других классах проекты, комбинирующие панель и монолит, не представлены).

В сегменте панельного домостроения лидером по минимальной стоимости является район Новые Ватутинки, где квартиру в доме серии П-111М можно приобрести по цене от 3,89 млн рублей. Стоит отметить, что это предложение в корпусе, монтаж которого уже завершен и вскоре будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Еще один важный нюанс – все квартиры в районе Новые Ватутинки сдаются с отделкой.

«Многие покупатели выбирают квартиры в панельных домах с целью экономии на ремонтных работах, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Но в районе Новые Ватутинки все квартиры и так предлагаются с отделкой, независимо от технологии строительства. Поэтому на решение о покупке этот фактор влияет в меньшей степени. Значение имеют скорее сроки ввода в эксплуатацию. Те, кто хочет отметить новоселье в ближайшее время, выбирают панель. Если же есть возможность ждать, то можно приобрести квартиру в монолитных корпусах на ранней стадии. При этом еще и сэкономить».

На второй позиции идет жилой комплекс «МИР Митино», где возводятся панельные дома серии ДОММОС. Порог входа зафиксирован на уровне 4,03 млн рублей в корпусе, ввод в эксплуатацию которого запланирован на конец 2017 года. И замыкает тройку жилой комплекс «Бунинские луга». В этом проекте предлагаются квартиры в панельных домах двух серий: П-3МК «Флагман» и ПИК-1. Цены стартуют от 4,05 млн рублей (ПИК-1, ввод в эксплуатацию – 4 кв. 2017 г.).

По минимальной стоимости квартир в монолитных домах лидеры те же, однако располагаются они в несколько другом прядке. Первую позицию за собой сохранил район Новые Ватутинки. Здесь в октябре текущего года стартовали продажи в новых монолитных корпусах по цене от 2,98 млн рублей. Причем минимальная площадь квартир составляет 32,73 кв. м. То есть речь идет о полноценных «однушках», а не о малогабаритных студиях.

А вот в ЖК «Бунинские луга» в минимальном бюджете как раз предлагаются компактные квартиры площадью от 25,84 кв. м. Цены стартуют от 3,44 млн рублей. В ЖК «МИР Митино» стоимость квартир в панельных домах начинается от 4,26 млн рублей.

Эксперты «Метриум Групп» также отмечают, что при наличии 6 проектов, в которых совмещаются две строительные технологии, только два из них реализуются внутри МКАД – «Ривер Парк» и «Кварталы 21/19». В первом строительство панельных домов началось раньше монолитных, на сегодняшний день они уже сданы в эксплуатацию и практически все квартиры распроданы. Минимальный бюджеты составляет 7,77 млн рублей в панели и 6,82 млн рублей в монолите. В ЖК «Кварталы 21/19» пока ведутся продажи в первых двух очередях, в рамках которых строятся дома серии П-44Т. Цены начинаются от отметки в 5,02 млн рублей. На следующих этапах реализации проекта появятся монолитные дома, продажи в которых стартуют позднее.

Жилые комплексы, совмещающие панельные и монолитные дома

Название	Округ	Технология	Площадь (кв. м)		Стоимость кв. м (тыс. руб.)		Стоимость квартиры (млн руб.)
Название	Округ	Технология	min	max	min	max	min	max
Новые Ватутинки	НАО	Панель	37,4	83	89,3	115,3	3,89	7,41
Новые Ватутинки	НАО	Монолит	32,73	96,5	78,4	97,9	2,98	7,76
«МИР Митино»	СЗАО	Панель	33,84	80,18	95,6	126,4	4,03	8,6
«МИР Митино»	СЗАО	Монолит	34,1	84,2	105,7	131	4,26	9,54
«Бунинские луга»	НАО	Панель	32,8	86,6	92,8	128,9	4,05	8,4
«Бунинские луга»	НАО	Монолит	25,84	68,61	93,6	146	3,44	7,31
«Переделкино Ближнее»	НАО	Панель	37,2	85,1	111,4	146	4,76	10,12
«Переделкино Ближнее»	НАО	Монолит	43,2	84,8	112,1	160,1	5,77	11,64
«Кварталы 21/19»	ЮВАО	Панель	38,5	80,6	120	149,6	5,02	11,77
«Кварталы 21/19»	ЮВАО	Монолит	Продажи в монолитных корпусах еще не начались
«Ривер Парк»	ЮАО	Панель	38,85	78,8	190	211,3	7,77	16
«Ривер Парк»	ЮАО	Монолит	35,69	146,4	162,9	280	6,82	40,99

«При высочайшем уровне конкуренции на рынке недвижимости мультиформатные проекты всегда оказываются в выигрыше, – резюмирует Мария Литинецкая. – Будь то многофункциональные комплексы, сочетающие в себе жилую, офисную и торговую недвижимость, загородные проекты с коттеджами, таунхаусами и малоэтажными многоквартирными домами или жилые комплексы, предлагающие своим покупателям квартиры и в панельных, и в монолитных домах. Высокая вариативность предложения позволяет привлекать клиентов из различных целевых групп и поддерживать продажи на стабильно высоком уровне. Покупатели, в свою очередь, могут выбрать подходящее по характеристикам жилье, не отказываясь при этом от ключевых преимуществ проекта – доступ к инфраструктуре они получат в любом случае, независимо от технологии, по которой построен тот или иной корпус».