Китайская «экспансия» на вторичный рынок жилья Москвы – количество покупателей возросло втрое, и другие актуальные особенности иностранного спроса
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали особенности иностранного спроса на московском вторичном рынке жилья в контексте изменившейся с 2014 года рыночной конъюнктуры и развития характерных для указанного периода экономических и внешнеполитических тенденций. Среди показательных примет «нового времени» – резкое увеличение количества покупателей из Китая, существенное снижение среднего чека покупки жилплощади украинцами и ранее никак не проявлявшийся интерес к приобретению жилья в российской столице со стороны граждан Сирии.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам октября средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы составила в долларовом эквиваленте $ 2912 за кв. м. С января 2014 года она снизилась почти вдвое – на 45,4 %, соответственно увеличив возможности покупателей, имеющих доход (сбережения) в долларах или евро, что формально свидетельствует о существенно возросшем потенциале рынка жилой недвижимости российской столицы для иностранных покупателей (преимущественно из дальнего зарубежья). До кризиса, следствием которого стали, в том числе, девальвация рубля и – автоматически – резкое удешевление московской недвижимости в пересчете на основные мировые валюты, сопоставимый с нынешним «долларовый ценник» на московскую «вторичку» наблюдался 10 лет назад. В марте 2006 года средняя заявленная цена в указанном сегменте рынка составляла $ 2987 за кв. м, после чего продолжила увеличиваться и с середины 2006-го до конца 2014 года находилась в диапазоне $ 4000-7000 за кв. м.
«С точки зрения иностранцев, недвижимость в Москве сегодня недооценена, а значит, потенциально интересна данной категории покупателей. Но в текущей внешнеполитической и экономической ситуации этот интерес минимизируется неочевидными дивидендами от вложений в жилье в российской столице. В ряде случаев можно отметить, что своего рода «прививкой от покупки» являются возродившиеся сомнительные стереотипы в отношении нашей страны, но это касается преимущественно американцев и отдельных представителей западноевропейских стран, которые всегда составляли очень незначительную долю на московском рынке жилья и, за редким исключением, покупали здесь квартиры только, если создавали семью», – говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
При этом в ИНКОМ-Недвижимость отмечают резкий рост интереса к жилью в российской столице со стороны граждан Китая: за последние два года количество сделок с покупателями из этой страны увеличилось в компании в три раза. «По нашим наблюдениям, спрос локализован в центре и на юго-западе столице и сосредоточен в категориях «премиум» и «элит». Нельзя сказать, что люди собираются здесь жить; покупки совершаются с целью сохранения денежных средств, в рамках диверсификации сбережений. Но эти сделки нас радуют, в какой-то степени они свидетельствуют об инвестиционной привлекательности московской «вторички» для отдельных групп покупателей», – замечает Сергей Шлома.
Как отмечают в компании, инвесторы из дальнего зарубежья активизировались на московском вторичном рынке жилья весной 2016 года, когда российская валюта оценивалась на уровне 70 рублей за доллар США, а ситуация в сегменте жилой недвижимости, по их оценкам, окончательно стабилизировалась. Среди иностранцев, воспользовавшихся значительно увеличившимися возможностями по приобретению недвижимости, наибольшую активность продемонстрировали, как указывалось выше, представители Китая, а также граждане Германии и Италии (интерес последних, как правило, был сосредоточен в сегменте «элит» и касался объектов от 30 млн рублей). Кроме того, в 2016-м Департамент вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость провел несколько сделок с сирийцами – это единичные, но уникальные примеры: до сих пор в практике компании таких случаев не было.
«Инвесторы из дальнего зарубежья в последние годы не были и, конечно, сейчас не являются массовым явлением на московском рынке жилья. Но они есть, и их доля – около 3 % от общего объема спроса – устойчива. Среди них мало тех, кто приобретает жилплощадь в Москве, чтобы в ней жить. Преимущественно это люди, которые рассматривают вложения в существенно подешевевшую для них недвижимость в российской столице как механизм «консервации» денежных средств на долгосрочную перспективу. В определенной степени они поддерживают инвестиционный потенциал нашего рынка, но на минимально возможном уровне, не раскручивая маховик цен, да и вообще, по сути, не влияя на ценовую конъюнктуру», – комментирует Сергей Шлома.
При этом около 90 % всех сделок в компании с участием иностранных покупателей московской «вторички» проходит в сегменте экономкласса, а абсолютное большинство участников этих операций с недвижимостью – выходцы из стран бывшего СССР. Для указанной категории клиентов характерно сокращение среднего бюджета покупки за последние два года примерно на 20 % – с 6 млн до 4,8 млн рублей.
Показательной тенденцией рассматриваемого периода стало постепенное снижение уровня платежеспособности покупателей – граждан Украины. Если в начале 2014 года, на пике политических событий в этой стране и на фоне вхождения Крыма в состав России, специалисты отмечали очевидный приток на московский рынок жилья обеспеченных украинцев, интерес которых распространялся на элитные объекты (и был в скором времени удовлетворен), то к настоящему моменту, за редким исключением, спрос сосредоточен в сегменте экономкласса.
«95 % обращений в компанию украинских граждан по вопросам покупки жилья касается наиболее дешевых объектов – предложений в Новой Москве (в том случае, если квартира предлагается «под ключ») или в Подмосковье. Покупателями являются люди с крайне ограниченным бюджетом, как правило, продавшие всю недвижимость по прежнему месту жительства. «Всю» – не преувеличение: характерной особенностью этих клиентов является то, что семьи «скидываются» поколениями: родители, дети, внуки собираются и покупают здесь жилье. Принципиально важным моментом является возможность сразу заселиться в квартиру, поэтому область интересов в данном случае – преимущественно вторичный рынок», – отмечает Сергей Шлома.
Еще одна яркая примета иностранного спроса настоящего времени – появление на столичном рынке купли-продажи жилья выходцев из Таджикистана. Сергей Шлома комментирует: «Эти люди всегда были клиентами наших коллег из Департамента аренды квартир, мы почти не видели их в числе потенциальных собственников московских квадратных метров. Но за последние годы «заматерела» и оформилась особая социальная группа – своего рода «новые таджики», которые организовали в Москве бизнес, заработали денег, так или иначе социализировались в российской столице и могут позволить себе здесь покупку жилья». Характерная особенность этой категории покупателей – многодетные семьи, следовательно поиск жилплощади обычно осуществляется среди квартир с тремя и более комнатами. В то же время рассматриваемые объекты – экономкласса, а средний бюджет покупки – 10 млн рублей (против 3 млн рублей в 2014 году).
