Метро в Ближнем Подмосковье – двигатель роста цен на жилье
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали влияние транспортной ситуации в городах Подмосковья на стоимость жилья на примере прилегающих к столице Котельников, Химок и Красногорска.
Котельники
Этот город можно назвать безусловным лидером роста цен на регулярном рынке Ближнего Подмосковья. За последние 14 месяцев он продемонстрировал существенную положительную динамику – 9,9%. Если в апреле 2013 года по показателю «Средняя цена квадратного метра» он занимал девятую строчку рейтинга среди подмосковных городов, то к маю 2014 уверенно переместился на четвертую, оставив позади даже такого «тяжеловеса», как Красногорск, и едва не обогнав Химки.
Несмотря на неблагоприятное расположение (к юго-востоку от столицы), город окружен Кузьминским и Томилинским лесопарками, прудами и озерами, поэтому отличается неплохой экологией, а также развитой торгово-развлекательной инфраструктурой, привлекающей сюда москвичей и жителей области. Именно здесь расположены гипермаркет Marktkauf, крупнейший в Европе ТРЦ «Мега — Белая Дача» и «Outlet Village Белая Дача». До недавнего времени город был застроен панельными домами советской эпохи, однако в последний период регулярный рынок пополнился крупными современными жилыми комплексами (ЖК «Парковый» и др.), благодаря чему цены на «вторичку» резко пошли вверх. По состоянию на май 2014 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Котельниках составляет 116 705 рублей против 106 174 рублей в апреле 2013 года.
Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке в городах ближнего Подмосковья, руб.
Эксперты федерального портала «МИР КВАРТИР» в качестве основной причины существенного роста цен на недвижимость в Котельниках называют строительство там новой станции московского метрополитена. Станция «Котельники» будет следующей после «Жулебино» и конечной на Таганско-Краснопресненской линии. Новый объект появится осенью 2014 года на территории микрорайона Опытное Поле, параллельно южной стороне Новорязанского шоссе, в месте примыкания к нему улицы Маршала Полубоярова. «Многие покупатели называют хорошую транспортную доступность одним из важнейших критериев выбора жилья, – говорит генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. – Он одинаково важен как для Москвы, так и для Подмосковья, особенно если жителям приходится добираться на работу в столицу из области. Неудивительно, что рынок отреагировал на анонсированное открытие станции метро в Котельниках существенным ростом цен как на первичном, так и на вторичном рынке».
Химки
Тема транспортной доступности актуальна и для других населенных пунктов Подмосковья. Этот тезис подтверждает ситуация в Химках – одном из самых застраиваемых городов региона. За последнее время здесь выведено на рынок более десятка проектов самого разного формата. Средняя цена квадрата в Химках в мае 2014 года слегка обогнала Котельники и составила 117 083 рублей. Как и в Котельниках, выход объектов на регулярный рынок находит свое отражение в неуклонном повышении цен на «вторичку», однако здесь наблюдается менее активная динамика: 5% за последние 14 месяцев. Дело в том, что в Химках также были озвучены планы по строительству линии легкого метро, однако сроки его реализации пока не названы. Пока же метростроевцы планируют до конца года сдать в эксплуатацию две станции метрополитена в непосредственной близости от Химок. Открытие станции «Улица Дыбенко» всего в 1 км от МКАД с организацией там мощного транспортно-пересадочного узла позволит сократить время в пути из Химок маршрутными такси и автобусами. Также уменьшит нагрузку на Ленинградское шоссе в Химках ввод осенью 2014 года первого участка автотрассы «Москва–Санкт-Петербург», после чего начнется масштабная реконструкция старой Ленинградки с расширением проезжей части, строительством развязок, заездных карманов и подземных переходов. «Окончание реконструкции намечено на 2016 год, именно в этот период можно прогнозировать более существенный рост цен на недвижимость в Химках, – говорит Павел Луценко. – Особенно если к этому моменту уже будут озвучены конкретные сроки строительства монорельса».
Красногорск
Зависимость стоимости жилья от транспортной доступности можно проследить на примере еще одного подмосковного города – Красногорска. В апреле 2013 года средняя стоимость квадратного метра «вторички» здесь составляла 106 430 рублей, на тот момент город занимал в рейтинге соседнюю строчку с Котельниками. Однако к июню 2014 года он подошел с показателем 110 482 руб./кв. м, прирастив к стоимости всего 3,8% – и это невзирая на прекрасную экологию и неофициальный статус столицы Подмосковья. В абсолютном значении эти показатели объясняются тем, что на вторичном рынке Красногорска очень много старого и ветхого жилья, требующего ремонта или замены конструктивных элементов. Несмотря на активнейшее новое строительство, погоду на регулярном рынке во многом задают хрущевки и панель 70-80 годов прошлого века.
А чем объясняется динамика, лишь слегка перекрывающая инфляцию? «Дело в том, что метро уже пришло в Красногорск четыре года назад, и транспортную ситуацию это не улучшило», – объясняет Павел Луценко. Станция «Мякинино» Арбатско-Покровской линии расположена в районе, где находится администрация Московской области, а также выставочный комплекс «Крокус-Экспо». От жилых кварталов эта территория отделена рекой, и общественный транспорт сюда не ходит. Поправить ситуацию призвано строительство моста через Москву-реку, который позволит обитателям микрорайона «Павшинская Пойма» пешком добираться до станции метро «Мякинино». При этом на обстановке в других частях города это никак не скажется. Автомобильные пробки – привычная картина в старой части Красногорска. Железнодорожный транспорт также переполнен и не спасает положение. «Учитывая сложившуюся ситуацию, можно прогнозировать, что цены на вторичном рынке Красногорска и дальше будут расти в пределах инфляции, – считает Павел Луценко. – Ожидать более существенного роста следует только по мере решения транспортных проблем. Некоторое улучшение трафика возможно к концу 2015 года – по окончании реконструкции Новорижского шоссе».
