Аналитический обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья от компании Trust Life

Мы обратились к специалистам девелопера, застройщика и агентства недвижимости Trust Life, с целью получить экспертную оценку сегодняшней ситуации на рынке загородной недвижимости Подмосковья, определить тенденции и перспективы. Ведь покупатели интересуются, как планировать свои расходы и инвестиции, особенно во времена неоднозначной экономической и политической ситуации в мире. И вот что они нам рассказали.

В 2014 году по-прежнему актуален вопрос стоимости недвижимости в Подмосковье. Причины того ясны:

• именно «квартирный вопрос» ставится во главу угла у рядовых граждан, работающих в Москве и не имеющих собственного жилья,


• стоимость жилья в Подмосковье (за редким исключением) гораздо ниже (а следовательно – доступнее), чем в Москве,


• переполненность Москвы обусловила местные власти стимулировать интерес к территории, еще не «освоенной»,


• население Москвы, имеющее недвижимость в Москве, стремится за город,


• инвестиции в недвижимость Москвы и Подмосковья высоко ликвидны, что минимализирует риск капиталовложений.


Рынок недвижимости Подмосковья-2014: основные тенденции
Начиная с 2012 года аналитики предрекали крах многочисленным строительным проектам, которые в связи с ростом предложения (как предполагалось) должны были потерять в стоимости, вплоть до обесценивания. Причиной тому должно было быть:
1. Насыщение рынка недвижимости предложениями застройщиков, что неизбежно привело бы к падению цен.
2. Неплатежеспособность тех, кто мог бы приобрести недвижимость, но не имеет достаточных средств на это.
Обещания апокалипсиса на рынке недвижимости так обещаниями и остались. Недвижимость Москвы и Подмосковья по-прежнему высоколиквидна. Этому способствует расширение дорог, а также градостроительные планы - проекты комплексного освоения территорий Московской области.
На рисунке 1 наглядно показаны территории застройки и застройщики, которые – как планируется – сдадут недвижимости на 15 миллионов квадратных метров.

Рисунок 1.


Категории жилья в дачных поселках Подмосковья: спрос и его тенденции
Оживление рынка загородной недвижимости началось с весны. Именно в это время начинает разворачиваться масштабное ремонтно-строительное движение за пределами столицы. Застройщики закладывают новые масштабные проекты, от которых ожидается серьезная прибыль. Более того, в условиях инфляции недвижимость – это самое стабильное вложение капитала, поэтому цены на нее стабильно растут. По оценкам экспертов компании TrustLife – на 7-10% в зависимости от территориального расположения и степени предлагаемого комфорта.
Загородная недвижимость эконом-класса подорожала примерно на 10%, как отмечают аналитики «Траст Лайф Недвижимость». Это подорожание специалисты объяснили снижением стоимости застройки в конце 2013 года, а также инфляцией, которая делает кредитование в национальной валюте более дешевым. В среднем спрос на загородное жилье эконом класса вырос примерно на 9%, при этом предпочтение отдается не готовым таунхаусам, а индивидуальной застройке. Примером тому может послужить коттеджный поселок «Ирининское Лайф» на Каширском шоссе, где застройка осуществляется по индивидуальным договоренностям.
Застройщики на Подмосковном рынке недвижимости практически едины в том, что именно недвижимость эконом-класса демонстрирует высокую рентабельность: ее доля в застройках составляет от 40 до 50% (согласно собственным данным компании, а так же данным «Пробизнес-Девелопмент», «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» и др.). Причем большинство из них не превышают стоимости в 12 миллионов рублей.
Спрос на недвижимость бизнес-класса растет медленнее, однако тоже достаточно стабильно. Притормозив в начале 2014 года, к весне он выровнялся до уровня 7%. В среднем доля загородной недвижимости бизнес-класса равна примерно 25-30% от всей застройки. Стоимость дачи бизнес-класса а Подмосковье к лету 2014 года поднялась в среднем на 9%.
С точки зрения этого сегмента рынка недвижимости Подмосковья может быть интересна реализация проектов «Домодедово Таун» (в 1 км от Домодедово), «Мисайлово» (7 км от МКАД), «Сабурово Парк» (12 км от Москвы), «Артек» (17 км) и др.
А вот спрос на элитные дачи (более 300 кв метров) значительно упал. Эксперты считают, что крупные бизнесмены заняли выжидательную позицию. Несмотря на положительную динамику, спрос (и следовательно стоимость) такого жилья может как взлететь еще выше, так и упасть. Еще одним фактором, тормозящим покупку элитного жилья, является то, что расценки на него (в отличие от эконом и бизнес классов) формируются в долларах или евро. В данном случае инфляция не является фактором, который стимулирует рост спроса. В цифровом выражении ситуация выглядит следующим образом – 5% (падение на 3%).
Тем не менее, спрос на элитную высоколиквидную недвижимость на Новорижском и Рублево-Успенском направлении по-прежнему высок. Здесь цены не падали, более того, аналитики не исключают возможность их роста (Алексей Трещев, Knight Frank). Предложения здесь крайне немногочисленны и реализация происходит очень быстро.
Если распределить по степени востребованности загородное жилье Подмосковья ситуация будет выглядеть следующим образом:
1. 55% - таунхаусы, которые не превышают площади 100-150 м. квадратных,
2. 30% - индивидуальные дома (до 200 м. квадратных),
3. 15% - элитные дачи.
Подводя промежуточный итог, отметим, что спрос на загородную недвижимость есть, и он стабильно растет. В связи с этим при грамотной политике ценообразования, девелоперы имеют возможность реализовывать серьезные проекты, стимулируя спрос в дальнем Подмосковье выгодной стоимостью земли, а также наличием инфраструктуры, хотя бы минимальной.

Зависимость спроса и стоимости от степени удаленности от Москвы
Говоря об удаленности от Москвы, подмосковную недвижимость и ее расценки можно сгруппировать следующим образом:

• Ближнее Подмосковье (до 15 км от МКАД) – наиболее дорогой и востребованный сегмент рынка.


• Дальнее Подмосковье (после 15 км от МКАД). Традиционно стоимость недвижимости здесь была ниже. Однако в последнее время растет спрос и на удаленные от Москвы Дачи – застройки в 80 км от нее востребованы точно так же, как и в ближнем Подмосковье. Аналитики назвали явление «синдромом дальних дач», куда средний класс выезжает отдохнуть после трудовых будней. Это связывают с планами реконструкции Москвы и возможным расширением дорог, которые сократят дорожные пробки.

В среднем рост спроса на подмосковную недвижимость с весны 2014 года, по оценке представителя компании «Trust Life», вырос на 38%, что свидетельствует о том, что москвичи считают ее надежным вложением капитала.
   
Ожидания и прогнозы для ранка загородной недвижимости на краткосрочный период
Если суммировать прогнозы экспертов ТрастЛайф, то картина получается следующая:

• Ценообразование на недвижимость эконом и бизнес-класса продолжит формироваться с учетом того, что предложение превышает спрос примерно в 2 раза. Поэтому рост цен будет незначителен, а расценки – в российских рублях. (Хотя ситуация на некоторых отдельных поселках обратная)
• Москвичи будут отдавать предпочтение таунхаусам, так как застройщики сегодня совершенствуют свою политику: производят серьезные работы по созданию инфраструктуры в поселках, а также работают над совершенствованием проектов застройки. Таким образом, рядовой москвич может позволить себе комфортное современное загородное жилье по средней стоимости квартиры в Москве.
• Осень 2014 года может оказаться гораздо динамичней в плане роста цен, чем весна и лето. Однако серьезных скачков ждать не стоит в связи с высокой насыщенностью рынка предложением. Также свою роль сыграет политическая ситуация в мире.
• Изменений в структуре спроса не предвидится: самыми востребованными по-прежнему останутся таунхаусы эконом-класса.
• Продолжится рост спроса на покупку участков без подряда. Это обусловлено наличием большого количества долгостроев, которые не были сданы застройщиками вовремя.