Московский вторичный рынок жилья продемонстрировал худшие показатели покупательской активности в октябре как минимум за 11 лет

Статистика обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья с 2005 года свидетельствует о традиционно высокой активности потенциальных покупателей в октябре. По количеству звонков и консультаций (среднему значению за указанный период) данный месяц уступает лишь «горячему» сезону на рынке жилой недвижимости, продолжающемуся с февраля по апрель включительно. Однако нынешний октябрь по этому показателю является пока одним из худших месяцев в 2016 году, отстав, в том числе, от «отпускных» июня-августа и незначительно (на 4 %) опередив только май с его изобилием праздничных дней и крайне ограниченной вследствие этого покупательской активностью.

Таким образом, в частности, был побит антирекорд 2015 года по уровню потенциального спроса: количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья в нынешнем октябре снизилось в годовом выражении на 22,5 %. Число договоров о предоплате (финансовых обязательств о проведении сделок) сократилось за тот же период на 23 %. Парадокс ситуации состоит в том, что прошлый октябрь, отмеченный «печатью» кризиса, хоть и демонстрировал в среднем сниженную относительно стабильного и тем более растущего рынка покупательскую активность, оказался, тем не менее, одним из лучших в этом отношении месяцев 2015 года (именно тогда покупатели, в целом адаптировавшиеся к изменившимся условиям, массово перешли из «режима ожидания» к решению жилищных вопросов).



«К настоящему моменту стало очевидно: ключевой характеристикой московского вторичного рынка жилья в 2016 году является постепенное (важно отметить, что не резкое, и к этому нет предпосылок) замедление активности на нем. Если в начале года мы фиксировали положительную динамику показателей покупательского спроса на уровне 15-20 % в годовом выражении, то, чем дальше, тем больше разница сокращается. При этом октябрь 2015 года стал своего рода прорывом на кризисном рынке с характерным взлетом активности его участников. В нынешнем октябре – никакого «адреналина»: потенциальный спрос и количество фактических покупателей минимально изменились по сравнению с прошлыми месяцами (в частности, относительно сентября снизились на 1,2 и 2 % соответственно). Отсюда – разница показателей. Текущие ожидания связаны с тем, что гандикап начала 2016 года будет полностью нивелирован, и по итоговым суммарным значениям спроса рынок сравняется с уровнем 2015 года», – отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Предложение

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам октября объем предложения на московском вторичном рынке жилья составил 43 422 объекта, увеличившись по сравнению с сентябрем на 5,8 %. Надо отметить, что на текущий момент это максимальный с начала 2016 года ежемесячный прирост по данному показателю, до сих пор коррекция не превышала 3,7 %. При этом за прошедшие десять месяцев количество представленных к продаже вариантов столичной «вторички» увеличилось всего 0,2 %.

Распределение общего объема предложения в сегменте вторичного жилья Москвы по отдельным категориям представлено в таблицах ниже:

- по округам

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗелАО
15,9 %	13,2 %	7,7 %	10,9 %	10,1 %	10,5 %	10,2 %	10,4 %	10,8 %	0,3 %

- по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4- и более комн.
24,7 %	33 %	29,4 %	12,9 %

- по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
6,3 %	47,1 %	28,7 %	6,6 %	11,3 %

- по сегментам рынка жилья:

Эконом	Комфорт	Премиум (бизнес)
37 %	43,8 %	19,2 %

- по стоимости объекта в рублях

До 5 млн	От 5,1 млн до 10 млн	От 10,1 млн до 15 млн	От 15,1 млн до 20 млн	От 20,1 млн до 25 млн	От 25,1 млн до 30 млн	От 30,1 млн
6,5 %	42,9 %	19,7 %	8,5 %	3,9 %	2,8 %	15,7 %

«В нынешнем году мы отмечаем некоторое затоваривание рынка объектами с низкими потребительскими характеристиками. Речь, в первую очередь, об устаревшем жилом фонде типовых домов (прежде всего, пяти-, девятиэтажных «панелях») и отчасти «сталинках» в спальных районах – их срок эксплуатации истек или на грани, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей. При сегодняшнем исчерпывающем выборе высоколиквидного современного жилья такие варианты – заведомо «аутсайдеры», и выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой – около 10 % ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по цене квартир в новостройках», – комментирует Сергей Шлома.

По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время в процессе купли-продажи фактически участвуют не более 20 % экспонируемых в сегменте вторичного жилья объектов. 4/5 общего количества лотов в централизованных базах данных – «балласт» из переоцененных предложений и виртуальных «дублей». По словам Сергея Шломы, реальный шанс быть проданными сегодня имеют 20 квартир из 100 представленных к реализации – в большинстве случаев те объекты, владельцы которых готовы грамотно работать с ценой. При этом данное количество в целом соответствует нынешним потребностям рынка с учетом сократившейся покупательской аудитории и текущего снижения спроса.

В контексте анализа динамики предложения на московском вторичном рынке жилья в октябре надо отметить, что на фоне общего прироста количества выставленных на продажу объектов объем «эксклюзивов» в ИНКОМ-Недвижимость снизился относительно сентября на 11,6 %. Это, в том числе, свидетельствует, об эффективности продаж в компании.

Цена

Средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья в октябре составила 182,3 тыс. рублей за кв. м: минус 1 % относительно сентября (максимальный с начала года показатель месячной коррекции) и минус 2,3 % – за прошедшие десять месяцев. По сравнению с октябрем 2015 года средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 3,7 %.

Актуальные показатели средних заявленных цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

- по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗелАО
374 856 руб./м2	208 031 руб./м2	182 639 руб./м2	182 869 руб./м2	171 194 руб./м2	156 528 руб./м2	153 252 руб./м2	163 051 руб./м2	184 676 руб./м2	115 226 руб./м2
- 2,1 %	- 1,6 %	- 0,8 %	- 1 %	- 0,3 %	- 1 %	- 1,2 %	- 0,7 %	- 0,9 %	+ 13,3%

- по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
175 127 руб./м2	175 315 руб./м2	180 472 руб./м2	314 510 руб./м2
- 1,2 %	- 0,8 %	- 0,6 %	- 5,5 %

- по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
169 622 руб./м2	161 306 руб./м2	203 253 руб./м2	226 762 руб./м2	238 388 руб./м2
- 0,3 %	- 0,8 %	- 0,7 %	- 1,7 %	- 2,3 %

- по сегментам рынка жилья:

Эконом	Комфорт	Премиум (бизнес)
159 700 руб./м2	178 744 руб./м2	262 600 руб./м2
- 0,9 %	- 0,9 %	- 1,7 %

Средняя цена предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам октября $ 2912 за кв. м, увеличившись на 2 % относительно сентября и на 8,7 % с начала 2016 года.



При этом фактическая коррекция цен осуществляется в рамках торга в процессе переговоров по конкретной сделке: абсолютное большинство объектов реализуется со скидкой. С июня прошлого года такая практика носит не просто массовый, а в определенном смысле аномальный характер. В октябре 2016-го доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья составила 83 %. Средний размер скидки – 8,6 %. Всего 6 % реализованных объектов были проданы выше цены предложения, 11 % – в соответствии с изначальным запросом продавца.

Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья Москвы

Доля продаж с учетом торга (октябрь, 2016)

«Статистика активных продаж при общем уровне предложения красноречиво говорит о том, что собственники по-прежнему сопротивляются необходимости выставлять свои объекты по актуальным, соответствующим ожиданиям покупателей, ценам. 20 % продавцов адаптировались к сегодняшней реальности. Подавляющее большинство – нет. Они «живут» вчерашними ценами, пытаются «переломить» рынок, их любимая фраза: «А давайте попробуем!». И вот это «давайте попробуем» как раз и является причиной тотального торга: изначально люди заявляют несовместимую с реальной сделкой цену, а после, расставшись с иллюзиями, начинают ее снижать. И так будет до тех пор, пока цены на рынке ползут – именно такое определение – вниз. Как только по этому показателю мы оттолкнемся от «дна», тренд изменится, и количество продаж с дисконтом вернется на нормальный среднерыночный уровень – 50-60 %», – объясняет одну из наиболее ярких особенностей кризисного вторичного рынка Сергей Шлома.

Экспозиция

Средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в октябре составил 86 дней – на 3 дня больше (плюс 3,6 %), чем в сентябре. В целом этот показатель остается на крайне высоком уровне, характерном для нынешнего года. Так, средний срок экспозиции за десять прошедших месяцев выше среднего значения за период систематических наблюдений с 2012 по 2015 гг. включительно на 21 %.

Средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья Москвы, дней

При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают: сроки экспозиции резко различаются в зависимости от ликвидности объекта. «Привлекательная по своим качественным и ценовым характеристикам жилплощадь реализуется в среднем в течение месяца, неинтересные покупателю объекты без грамотной работы с ценой «зависают» в базе на долгие месяцы», - говорит Сергей Шлома.

Самая дешевая квартира

Самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД в октябре стала «однушка» общей площадью 20 кв. м на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома на ул. Холмогорской (ст. м. «Бабушкинская»). Цена предложения: 3,2 млн рублей.

Самая дорогая квартира

Самым дорогим предложением прошедшего месяца является шестикомнатный трехуровневый пентхаус с отдельным входом и панорамными видами в 7-этажном «историческом» доме на Большой Никитской улице (ст. м. «Арбатская»). Общая площадь – 750 кв. м. В распоряжении собственника пентхауса – две открытые террасы. Примечательный своим архитектурным обликом дом с изысканной лепниной, эркерами и французскими балконами является частью ансамбля доходных домов, возведенного в начале прошлого века по проекту архитектора Н. Д. Струкова. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 569,2 млн рублей.