Объем сделок аренды и покупки офисов в Москве в 2016 году превысит результат прошлого года

Основной объем новых сделок был заключен в классе А – более 100 тыс. кв. м за 3-й квартал и 460 тыс. кв. м за январь-сентябрь, что почти в 2,5 раза больше итога первых трех кварталов 2015 года. Рост объема арендованных и купленных площадей как в классе А, так и в целом на офисном рынке во многом является следствием отдельных крупных транзакций, тогда как общая активность арендаторов остается сдержанной.

«Сегодня мы наблюдаем две основные тенденции в части спроса на офисные площади: компании, занимавшие помещения в менее качественных зданиях классов B- и C, повышают уровень размещения и переезжают в класс B+. Спрос на офисы класса A формируют арендаторы, переезжающие из более дорогого предложения в том же сегменте, зачастую с улучшением качества и повышением эффективности офиса и оптимизацией затрат на аренду, - комментирует Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Стабилизация экономической ситуации и выгодные условия аренды стали катализаторами интереса арендаторов к качественным сегментам рынка, которые в условиях низкой фазы цикла являются наиболее привлекательными для покупки или аренды».

Российские компании по-прежнему определяют структуру спроса: на их долю приходится 88% от объема новых сделок по итогам 3-го квартала и 85% за три квартала 2016 года.

В то же время активность арендаторов в части пересмотра и продления текущих договоров сохраняется на высоком уровне: доля таких сделок составила 49% от общего объема транзакций за 3-й квартал.

Верхняя граница запрашиваемых ставок в премиальном сегменте снизилась в среднем на 50 долл. за кв. м в год. Таким образом, диапазон запрашиваемых ставок сдвинулся до 600-750 долл. за кв. м в год. Запрашиваемые ставки аренды в классах А и В+ остались без изменений и составляют, соответственно, 400-600 долл. за кв. м в год и 12–20 тыс. руб. за кв. м в год. Диапазон запрашиваемых ставок в ММДЦ «Москва-Сити» также остался без изменений – 360-600 долл. за кв. м в год.

Снижение уровня запрашиваемых ставок с начала года, а также увеличение дисконта к ставкам экспонирования в ценах закрытия сделок стимулируют завершение транзакций на офисном рынке. В условиях оживления спроса аналитики JLL повышают прогноз объема новых сделок на офисном рынке на 2016 год с 1,0 до 1,1 млн кв. м.

Объем новых сделок на офисном рынке Москвы

Доля вакантных площадей в среднем по офисному рынку Москвы в 3-м квартале практически не изменилась и составила 15,7%. В то же время в классе А вследствие роста спроса и ограниченного объема ввода доля вакантных площадей сократилась на 0,7 п.п. за прошедший квартал и на 7 п.п. в целом за год – до 20,3%. Показатель в классе В+ незначительно увеличился за квартал – с 16,3% до 16,9%.

Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Рост нового предложения офисных площадей продолжил замедляться, отражая завершение девелоперского цикла. По данным JLL, в 3-м квартале 2016 года в Москве было введено 82 тыс. кв. м, что в три раза ниже результата аналогичного периода прошлого года. Показатель за первые три квартала в целом (257 тыс. кв. м) оказался практически вдвое ниже объема за тот же период 2015 года. В 3-м квартале было введено всего одно офисное здание класса А, а основной ввод пришелся на объекты класса В+, расположенные за пределами ТТК.

«С учетом переноса ввода нескольких крупных объектов на 2017 год, суммарный результат этого года составит около 410 тыс. кв. м, что станет минимальным показателем за всю историю рынка. Учитывая имеющийся на рынке объем свободных площадей, а также заявленные к вводу объекты, мы не ожидаем появления новых крупных проектов в перспективе ближайших 1-2 лет», - заключает Александр Зинковский, руководитель направления аналитики рынка офисной недвижимости компании JLL.