Впервые за 5 лет московский вторичный рынок жилья проводил лето сокращением предложения: отрицательная динамика составила 8,1 %
Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость зафиксировал сокращение объема предложения на московском вторичном рынке жилья на 8,1 % за июнь август 2016 года. Количество выставленных на продажу объектов незначительно, но последовательно уменьшалось с каждым летним месяцем и, в конце концов, по итогам последнего впервые с 2011 года оказалось меньше, чем на исходе мая. Тенденция тем более интересная, что отмечена в период сниженного (как вследствие общего кризиса, так и под воздействием традиционного сезонного фактора) покупательского спроса. По оценкам специалистов компании, такая динамика соответствует в целом нетипичной для кризисного рынка картине предложения в 2015-2016 гг. Кроме того, свидетельствует о некотором ухудшении к концу лета рыночной конъюнктуры для покупателей.
По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с 2011 года, когда объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы сократился в течение июня-августа на 9,5 %, до нынешнего лета этот показатель демонстрировал пусть незначительную, но положительную динамику:
Год |
Объем предложения по итогам месяца, шт. |
Динамика | |
май |
август | ||
2011 |
53 662 |
48 546 |
- 9,5 % |
2012 |
54 658 |
54 909 |
+ 0,5 % |
2013 |
38 780 |
39 376 |
+ 1,5 % |
2014 |
40 211 |
40 694 |
+ 1,2 % |
2015 |
42 647 |
43 395 |
+ 1,8 % |
2016 |
43 297 |
39 790 |
- 8,1 % |
Данные эксклюзивной базы данных ИНКОМ-Недвижимость в целом подтверждают указанную тенденцию:
Год |
Количество объектов по итогам месяца, реализуемых компанией на эксклюзивной основе, шт. |
Динамика | |
май |
август | ||
2011 |
9 028 |
8 034 |
- 11 % |
2012 |
8 457 |
8 668 |
+ 2,3 % |
2013 |
8 834 |
8 984 |
+ 1,7 % |
2014 |
10 266 |
11 045 |
+ 7,6 % |
2015 |
12 182 |
13 062 |
+ 7,2 % |
2016 |
12 192 |
11 298 |
- 7,3 % |
Очевидная тенденция к сокращению объема предложения на московском вторичном рынке жилья в нынешнем году проявилась именно летом: в июне количество экспонируемых объектов уменьшилось по сравнению с маем на 3,6 %, в июле относительно июня – на 3,3 %, в августе отрицательная коррекция в месячном выражении составила 1,5 %. До этого данный показатель ожидаемо снизился в феврале (на 2,1 %) с восстановлением «полноценного» спроса после изобилующего выходными января. А после вплоть до июня демонстрировал незначительную динамику в диапазоне от - 0,6 % до + 0,2 % в месяц.
При этом в ИНКОМ-Недвижимость обращают внимание: сформировавшаяся летом тенденция сокращения объема предложения на московском вторичном рынке жилья свидетельствует об относительной стабильности покупательской активности, но не об увеличении спроса по сравнению с остальными месяцами текущего года.
Тем не менее, покупателей и продавцов, готовых к активным действиям по решению своих жилищных вопросов, на летнем рынке оказалось достаточно, чтобы не допустить накопления предложения. В этой связи специалисты также отмечают характерную особенность нынешнего лета: традиционный сезон отпусков оказался заметно скорректирован ухудшением материального положения значительной части населения. «Люди остались дома, понимая, что не могут позволить себе расходы на отдых в числе прочих, более значимых трат. Многие покупатели недвижимости, которые в иных обстоятельствах пришли бы на рынок жилья осенью, прежде отдохнув на «турецких берегах», просто никуда не поехали. А раз так – занялись своими жилищными вопросами. Как следствие, показатели покупательской активности нынешним летом снизились по сравнению с предшествующими сезонами не так существенно, как это обычно бывает», – отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Относительная летняя активность участников рынка в итоге и привела к уменьшению объема предложения – прежде всего, за счет наиболее ликвидных объектов. По мнению специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, оптимальное соотношение цены и качества экспонируемого жилья отмечалось в июне-июле. К концу августа приобрести высококачественный объект по минимально возможной в конкретном случае цене стало сложнее. С одной стороны, уменьшился выбор, с другой – продавцы встали на «низкий старт» в ожидании «высокого» осеннего сезона, традиционно сопровождающегося увеличением потока покупателей.
В целом, можно отметить, что летнее снижение объема предложения произошло при сохранении основных кризисных тенденций – в первую очередь, общего сокращения спроса. Статистика обращений в ИНКОМ-Недвижимость по вопросам купли-продажи жилья в нынешнем августе сопоставима с показателями год назад, но хуже, чем в докризисном 2014-м (-12,1 %). Однако примечательным является тот факт, что вторичный рынок жилья Москвы 2015-2016 гг. избежал затоваривания даже в моменты максимального падения покупательской активности.
Для большей наглядности продемонстрируем, как менялось количество выставленных на продажу объектов в течение 2008-2016 гг.:
Так, в период с августа 2008-го по август 2010 года объем предложения на московском вторичном рынке жилья увеличился на 47 % (с 31 311 до 46 137 объектов), а максимальный показатель за всю историю наблюдений был отмечен в ноябре 2010 года – 57 534 объекта. За два последних года (с августа 2014-го по август 2016-го) количество экспонируемых лотов даже незначительно уменьшилось (на 2,3 %), но и зафиксированное в октябре 2015 года наибольшее значение (46 650 объектов) не превысило исторический максимум.
Такая в целом статичная картина предложения московской «вторички» в 2015-2016 гг. – следствие, в том числе, неготовности значительной части потенциальных продавцов к снижению цен, которое сегодня диктует рынок. «Многие собственники объектов так и не смогли смириться с фактическим удешевлением своего жилья за последние полтора года в среднем на 15-20 % и, понимая, что продать квартиру по той цене, которую они считают справедливой, не получится, предпочитают занять выжидательную позицию и жить надеждой на «светлое будущее». И в определенной мере это регулирует рынок с учетом нынешних покупательских потребностей. По нашим оценкам, в настоящее время реальный шанс быть проданными имеют не более 20 квартир из 100 представленных в централизованных базах данных – только те объекты, владельцы которых готовы грамотно работать с ценой. Сегодня этого количества в целом достаточно для сократившейся вследствие кризиса покупательской аудитории», - резюмирует Сергей Шлома.