Как изменился офисный рынок Москвы за два года с начала кризиса

16.09.2016

С начала валютного кризиса 2014 года прошло уже более двух лет. За это время офисный рынок Москвы прошел путь от рекордов до антирекордов. Аналитики БЦ «Парк Победы» подвели промежуточные итоги кризиса и установили, что с 2014 года долларовые ставки аренды офисов в Москве упали на 30-50% в зависимости от класса, большинство объектов перешли на рубли, но это не спасло их от снижения ставок. При этом уровень вакантности вырос более чем на 3 п. п. Снижение темпов ввода новых бизнес-центров последние полгода способствовало установлению равновесия спроса и предложения, и рост числа вакантных помещений замедлился, а в сегменте А даже наметился дефицит больших площадей.

Ставки аренды

Самые заметные изменения произошли в ценообразовании. Рынок офисов стал преимущественно рублевым, долларовые ставки сохранились только в некоторых премиальных объектах. Процесс перехода столичного офисного рынка начался во второй половине 2014 года. Арендаторы добивались либо перезаключения договоров в рубли, либо установления комфортного валютного коридора.

С начала кризиса запрашиваемые долларовые ставки аренды упали на 30-50%, в зависимости от класса. Такое сильное падение объясняется как непосредственной коррекцией стоимости аренды, так и укреплением американской валюты. В классе А ставки снизились на треть, в классе B+ и B- они упали на 48%. Запрашиваемые рублевые ставки с конца 2014 года в классе А снизились на 22%. В классах В+ и B- падение составило 32%.

Коррекция запрашиваемых долларовых ставок аренды офисов в Москве с начала 2014 года ($/кв. м/год)

Коррекция запрашиваемых долларовых ставок аренды офисов в Москве с начала 2014 года ($/кв. м/год)

Коррекция запрашиваемых рублевых ставок аренды офисов в Москве со второй половины 2014 года* (руб./кв. м/год)

Коррекция запрашиваемых рублевых ставок аренды офисов в Москве со второй половины 2014 года* (руб./кв. м/год)

* - начало массового перехода столичного офисного рынка в рубли.

Реальные ставки, по которым заключаются договора аренды, могут быть ниже на 10-15%, однако время больших дисконтов прошло.

«Пик скидок пришелся на конец 2014 – начало 2015 годов, когда арендаторы просили сделать уступку на 30-40% и добивались таких скидок. Сейчас идут обычные рабочие переговоры, арендаторы и собственники договариваются о приемлемых ставках и взаимовыгодных условиях, но собственники уже пришли в себя и видят, что компании снова заинтересованы в аренде офисов. Кроме того, мы наблюдаем снижение доли сделок по пересогласованию условий по текущим договорам. На данный момент они составляют не более трети рынка, в то время как в прошлом году их доля в разное время была 40-60%», -- комментирует коммерческий директор БЦ «Парк Победы» Юрий Гума.

Темпы строительства

По темпам ввода новых офисных площадей офисный рынок Москвы с начала кризиса успел пройти путь от рекордов к антирекордам. В 2014 году темпы строительства достигли максимума с 2009 года – то есть с прошлого кризиса. Тогда было введено почти 1,4 млн. кв. м. офисных площадей. Затем темпы ввода замедлились, и в первом полугодии 2016 года рынок пополнился только 180 тыс. кв. м, что стало минимальным показателем за последние десять лет. Всего на 2016 год был заявлен ввод порядка 600 тыс. кв. м офисных площадей, но реальные результаты, скорее всего, окажутся ниже.

«По итогам года ввод новых офисных площадей не превысит 400-450 тысяч квадратных метров, остальные проекты будут перенесены на следующий год. В 2017 году будет достигнут новый антирекордный показатель, когда будет введено 200-250 тысяч квадратных метров офисов», -- говорит Юрий Гума.

Темпы строительства офисов в Москве (тыс. кв. м)

Темпы строительства офисов в Москве (тыс. кв. м)

Уровень вакантности

Средний по рынку уровень вакантности с начала кризиса вырос на 3,3 п. п. и сейчас составляет 17%. Наивысший рост зафиксирован в сегменте B+, где доля незанятых помещений выросла на 4,5 п. п. Это объясняется ужесточением требований к офисам класса А, в связи с чем некоторые помещения стали относиться к классу ниже. Всего в Москве пустуют около 3 млн кв. метров офисных площадей.

Изменение уровня вакантности офисов в Москве (в %)

Изменение уровня вакантности офисов в Москве (в %)

В последние месяцы (июль-август) наблюдается снижение вакантности в классе А, к концу года этот показатель может опуститься до 21-22%. Вакантность в классе В+ может снизиться до 18%.

«Мы прогнозируем дальнейшее снижение вакантности в классах А и В+ на фоне рекордно низких темпов нового строительства. Средний уровень вакантности офисов в Москве по итогам года может составить порядка 16,5%, а в следующем году опуститься до 16%. При этом доля незанятых помещений класса В- продолжит расти, поскольку продолжается процесс переезда компаний в более качественные офисы, которые стали доступнее, благодаря кризису. Так, во второй половине 2014 года за офисы класса B+ запрашивали 25000 рублей за квадратный метр, сейчас можно снять качественный офис за 18 000 рублей. Такие ставки предлагаются, например, в деловом центре «Парк Победы», -- комментирует Юрий Гума. 


Материалы по теме


Вернуться к спискуИногородние покупатели московской «вторички» «затянули пояса»: с начала кризиса средний бюджет сделки снизился на 20 %, количество «газовиков» и «нефтяников» сократилось в 3 разаКвартиры с отделкой: что предлагают подмосковные девелоперы?
Спецпредложения
Дом 2,4 млн.p
Дом 2,4  млн.p
Московская обл, Воскресенск г, Радуга снт
6.43 соток / 43.8 м2
Оставить заявку
Дом 7,9 млн.p
Дом 7,9  млн.p
Московская обл, Раменское г, ДНТ Лазурный берег тер
10.89 соток / 145.1 м2
Оставить заявку
Дом 4,8 млн.p
Дом 4,8  млн.p
Московская обл, Раменское г, Ласковый май снт
12 соток / 120 м2
Оставить заявку
Дом 4,7 млн.p
Дом 4,7  млн.p
Московская обл, Можайский р-н, коттеджный посёлок Можайские Сады кп, 5
20 соток / 170 м2
Оставить заявку
Студия в новостройке 16,3 млн.p
Студия в новостройке 16,3  млн.p
Москва г, Сосенское п, 18 кв-л, 2
65.7 / 43.2 м2 7 этаж из 14
Оставить заявку
2-комн. квартира в новостройке 13,8 млн.p
2-комн. квартира в новостройке 13,8  млн.p
Москва г, Сосенское п, Коммунарка п, 1
50.8 / 25.3 / 10.2 м2 12 этаж из 13
Оставить заявку
3-комн. квартира в новостройке 19,2 млн.p
3-комн. квартира в новостройке 19,2  млн.p
Москва г, Сосенское п, Куприна пр-кт, 2
88.4 / 39.2 / 30.9 м2 4 этаж из 9
Оставить заявку
Дом 78,3 млн.p
Дом 78,3  млн.p
Москва г, Воскресенское п, Язово снт, 59
9 соток / 446.1 м2
Оставить заявку
Дом 12,0 млн.p
Дом 12,0  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, СПК Красная Пахра тер
6 соток / 165 м2
Оставить заявку
Дом 23,0 млн.p
Дом 23,0  млн.p
Москва г, Новофедоровское п, Кузнецово д, Полевая ул
11.5 соток / 280 м2
Оставить заявку
Участок 18,5 млн.p
Участок 18,5  млн.p
Москва г, Первомайское п, Милюково д, Русская деревня ул, 68
30 соток
Оставить заявку
Участок 190,0 млн.p
Участок 190,0  млн.p
Москва г, Вороновское п, 52
1047 соток
Оставить заявку
Участок 12,3 млн.p
Участок 12,3  млн.p
Москва г, Филимонковское п, Нижнее Валуево д, 14
11 соток
Оставить заявку
Участок 7,2 млн.p
Участок 7,2  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Подосинки снт
7 соток
Оставить заявку