В этом году 17% покупателей квартир в новостройках единовременно вносят полную оплату, в докризисном 2013-м их было не менее 28%

В условиях экономической нестабильности количество покупателей квартир в новостройках массовых сегментов («эконом» и «комфорт»), готовых единовременно выплатить полную стоимость приобретения, существенно снизилось: в августе докризисного 2013 года их было 28%, сегодня – около 17% от общего числа в масс-маркете первичного рынка Московского региона.

Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «В настоящее время данная категория покупателей представлена двумя группами: в первой – те, кто совершает альтернативную сделку, то есть продает имеющуюся недвижимость и на вырученные деньги приобретает квартиру в новостройке; ко второй группе относятся держатели как рублевых, так и валютных накоплений, решившие использовать более выгодный ресурс и перевести активы из банков в недвижимость».

ДДУ плюс ипотека

При отсутствии возможности стопроцентной оплаты приобретаемой первичной квартиры наиболее популярной схемой покупки является заключение договора долевого участия в строительстве (ДДУ) с привлечением ипотечного кредита: сегодня ее используют 65% покупателей жилья в новостройках массовых сегментов, в августе 2013-го их было 42%.

Юлиан Гутман: «За счет субсидированной государством ставки ипотечное кредитование переживает существенный подъем. С точки зрения ежемесячной финансовой нагрузки, это самый «легкий вариант» приобретения жилья в новом доме. Он наиболее приемлем, например, для молодых семей: ежемесячные платежи доступны, при этом выбор предложений на рынке разнообразен – можно приобрести объекты на этапе строительства или уже введенные в эксплуатацию. Кроме того, наибольшие скидки, которые обычно предоставляются застройщиками при оплате 100%, также распространяются на покупку с использованием ипотечного кредита. На сегодняшний день дисконт может составлять 10-15%».

ДДУ плюс рассрочка

Популярность другого варианта оплаты, когда заключается договор долевого участия в строительстве и используется рассрочка платежа, за время кризиса снизилась – с 30% в августе 2013 года до 18% на текущий момент. Юлиан Гутман: «Данная схема по-прежнему весьма распространена, однако сложность конкуренции с субсидированной ипотекой и довольно высокий первоначальный платеж – не менее 30% от стоимости жилья, повлияли на уменьшение ее востребованности среди покупателей».

Сначала арендатор, потом собственник

Другие две формы покупки без внесения полной стоимости – лизинг и тест-драйв – по сути, предполагают аренду квартиры с правом ее последующего выкупа. Юлиан Гутман: «Лизинговая сделка на первичном рынке жилья заключается между тремя действующими лицами: покупателем, застройщиком и лизинговой компанией. Основным преимуществом этого способа является возможность согласования индивидуального графика платежей, а также более мягкие, нежели при ипотеке, требования к подтверждению дохода. Главный минус и лизинга, и тест-драйва (найма с последующим выкупом) – невозможность оформить это жилье в собственность и сохранение статуса арендатора до момента полного погашения задолженности. Кроме того, проекты с данными услугами на рынке пока единичны, и подобного рода сделки в нашей компании не играют роли в статистике».

Поменять старое на новое

Классические для первичного рынка жилья технологии trade-in и взаимозачеты, то есть в том виде, в каком они использовались в докризисный период, сегодня непопулярны по причине нестабильности ситуации на рынке недвижимости, в частности, ввиду непредсказуемости изменения стоимости вторичного жилья.

В настоящее время методика trade-in трансформировалась: теперь это система бронирования квартир в новостройках на длительное время для предварительной продажи вторичного жилья с условием, что риэлторская компания старается зафиксировать цену выбранного объекта. Юлиан Гутман: «Данная технология хорошо отработана, она особенно удобна, если у продавца вторичной квартиры есть возможность внести определенную денежную сумму для длительного бронирования объекта в новом доме. Однако даже если такой возможности нет, наша компания старается урегулировать вопрос с застройщиком и провести сделку – «зафиксировать» квартиру в новостройке до тех пор, пока найдется покупатель на старую жилплощадь».