Количество отрицательных отзывов по итогам правовых экспертиз на вторичном рынке жилья увеличилось на 20 %
04.08.2016
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают увеличение отрицательных отзывов юристов по итогам юридических проверок документов при подготовке сделок в сегменте купли-продажи жилья. По сравнению с докризисным 2014 годом количество таких заключений возросло на 20 %. В Департаменте вторичного рынка компании назвали это явление характерной приметой кризиса и выделили наиболее распространенные в настоящее время основания для отказов в проведении сделок.
«По нашим оценкам, количество отрицательных заключений юристов компании после проверки документов на жилой объект, в отношении которого предполагается сделка, увеличилось на 20 % по сравнению с позапрошлым годом. В этом настораживающем факте, который, безусловно, является сигналом повышенного внимания для добросовестных риэлторов, на самом деле нет ничего необычного: каждый раз во время и сразу после кризиса на рынке жилья возрастает количество криминальных сделок и подозрительных личностей. Причина понятна: вся муть со дна рынка недвижимости поднимается, когда на нем начинается волнение. Меняется конъюнктура, резко сокращается спрос – как следствие, частные маклеры и мелкие фирмы испытывают острый недостаток клиентов и в отдельных случаях соглашаются на содействие в авантюрах, а порой - в криминале. Самому потребителю трудно ориентироваться в стремительно меняющихся «правилах игры», и в этой неразберихе мошенники чувствуют себя наиболее вольготно», - объясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.
В Юридической службе ИНКОМ-Недвижимость выделяют следующие распространенные основания для отрицательных рекомендаций в проведении сделок по итогам правовой экспертизы документов:
1. Поддельные документы
Пример – поддельное решение суда. Так, гражданка обратилась в компанию с намерением о срочной продаже квартир, право собственности на которые ей принадлежало по решению суда. При анализе предоставленных документов юристы ИНКОМ-Недвижимость обратили внимание на несоответствие сумм, указанных в платежных поручениях, той, которая фигурировала в решении суда. Подтверждение оплаты было на сумму в 2 раза меньше требуемой. Попытки разъяснить ситуацию у продавца не позволили получить ответ на вопрос. Просьба сходить со специалистом компании в суд и решить проблему на месте встретила сопротивление. В конце концов, возник вопрос – оформлялась ли вообще в судебном порядке собственность на эти жилые объекты? Дальнейшее выяснение обстоятельств (в частности, запрос в ГУП, которое занималось оформлением квартир в собственность, через него – обращение за разъяснениями в суд) показало: никакого решения суда о наделении гражданки правами собственности на эти жилые объекты не существовало, а тот «документ», который она представила, – подделка.
2. Подставные лица
Пример – привлечение в качестве собственника жилого помещения подставного лица. Так, клиент компании остановил свой выбор на квартире, которую недавно приобрел, а теперь в срочном порядке продавал молодой человек, настаивающий на определенных условиях проведения сделки. Во-первых, на оформлении доверенности на получение денег на подругу. Во-вторых, на обязательном подписании договора купли-продажи в конкретный день. Свои требования он объяснял необходимостью немедленного отъезда в другой город. Такая настойчивость и торопливость, даже в сочетании с передачей полномочий на получение денежных средств третьему лицу, безусловно, может объясняться реальными жизненными обстоятельствами (хотя и является неблагоприятным сигналом для покупателя и представляющего его интересы специалиста). Но в данном случае особенно подозрительно выглядела спешка с продажей квартиры: после того, как молодой человек приобрел ее, прошло всего полгода. Личная беседа риэлтора компании с жильцами подъезда, в котором находилась указанная квартира, подтвердила опасения: предыдущий «продавец» жилплощади уже три года находился в местах лишения свободы и никак не мог участвовать в сделке купли-продажи 6 месяцев назад.
3. Приватизация на умершего гражданина
Пример – продажа квартиры по доверенности после оформления договора передачи жилплощади на умершего человека. Одна из распространенных преступных схем: мошенник подделывает доверенность от недавно скончавшегося гражданина на оформление передачи его жилья в собственность с последующей продажей недвижимости. Нередко такие махинации проводят наследники умершего, который проживал в квартире по договору социального найма и по тем или иным причинам не воспользовался своим правом на приватизацию. Предотвратить такую потенциально опасную для добросовестного приобретателя покупку позволит исключительно тщательный анализ обстоятельств предстоящей сделки, включающий не только проверку документов, но и сбор информации, необходимой для выяснения юридической истории жилплощади и правомочности совершения сделки продавцом.
4. Притязания на жилплощадь третьих лиц
Пример – умышленная продажа квартиры подставному лицу с целью ее последующего истребования у добросовестного покупателя. В данном случае мошенники действуют по следующей схеме: злоумышленник вступает в сговор с неким лицом, с которым подписывает договор купли-продажи жилплощади. Новый собственник в свою очередь продает квартиру следующему покупателю. После этого «первый» владелец недвижимости обращается в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что нынешний продавец якобы не исполнил свои обязательства (например, не произвел расчет в полном объеме).
Проверка отсутствия притязаний на жилплощадь бывших собственников – обязательный этап проведения правовой экспертизы объекта. Так, изучая юридическую историю одной из квартир, юристы компании обнаружили на сайте одного из московских судов информацию о назначении даты слушания по делу об истребовании этого жилого объекта бывшим владельцем. Это стало основанием для отрицательного заключения по вопросу о проведении сделки купли-продажи данной жилплощади. Даже с учетом того, что исход дела неизвестен, и истцу может быть отказано в его притязаниях на недвижимость, квартира будет находиться «в зоне риска» до тех пор, пока не истечет срок прохождения всех апелляционных инстанций. По оценкам юристов ИНКОМ-Недвижимость, на это может потребоваться полтора-два года.
5. Сомнения в подлинности завещания
Пример - продажа квартиры наследником по завещанию, удостоверенному в день смерти наследодателя. Так, в компанию обратилась гражданка с намерением о продаже квартиры, правоустанавливающим документом на которую являлось свидетельство о праве наследования по завещанию. Однако правовая экспертиза документов и изучение обстоятельств, связанных с вступлением собственника в наследство, выявили ряд подробностей, которые поставили под сомнение право собственности продавца. В частности, завещание было составлено и удостоверено в день смерти наследодателя. Наследником была назначена медсестра, которая некоторое время ухаживала за пожилым мужчиной, но не являлась его родственницей. Рукоприкладчиком (человеком, уполномоченным подписать завещание по воле завещателя) выступил сосед наследодателя. При этом у умершего оказалась племянница (наследница по закону), которая на момент проведения правовой экспертизы активно оспаривала завещание: проиграла суд первой инстанции и готовилась подавать апелляцию.
Но и это не все: юристы компании получили информацию о существовании договора купли-продажи, который на момент описываемых событий был подписан умершим гражданином с третьими лицами, но еще не прошел государственную регистрацию. Таким образом, проверка выявила сразу трех претендентов на квартиру: наследницу по закону, наследницу по завещанию, покупателя по договору купли-продажи. Очевидно, что работать с таким жилым объектом до тех пор, пока в деле не будет поставлена точка судом высшей инстанции, нельзя. Обратившейся в компанию гражданке было отказано в заключении договора на предоставление услуг по продаже данной квартиры.
«Ситуации, когда мошенники пытаются реализовать недвижимость посредством солидной риэлторской компании, сегодня происходят нечасто. Злоумышленники знают, что в крупном агентстве им предстоит пройти через фильтр правовой экспертизы, а потому предпочитают «путь дворами» - через частных маклеров и мелкие фирмы, не обладающие необходимыми ресурсами для тщательного изучения юридической истории объекта. Кроме того, добросовестные компании не ограничиваются сопоставлением документов, а требуют от сотрудников проведения комплекса действий по сбору информации, которая позволит сделать обоснованный вывод о рисках осуществления операции с недвижимостью. В этом, в частности, одно из преимуществ квалифицированного риэлтора перед нотариусом, который, образно говоря, принимает решение о правомочности сделки, не выходя из кабинета. В отличие от него, риэлтор работает «в поле» и получает информацию от непосредственных свидетелей событий, что обеспечивает возможность проведения безопасной сделки с жильем», - резюмирует Михаил Куликов.
