Где выгоднее сдавать в аренду частный дом на море?

01.08.2016

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», после того как выяснили стоимость аренды, доходность и окупаемость квартир в Крыму и на черноморском побережье Кавказа, решили сделать то же самое по частным домам. Выяснилось, что средняя доходность дома в Крыму составляет 3,1%, а на курортах Краснодарского края – 4,7%.

Инфраструктуры меньше – прирост больше

В Крыму средняя арендная ставка за индивидуальный дом летом составляет 81 598 рублей в месяц. Самые дорогие дома сдаются в Ялте – в среднем за 149 944 рублей в месяц, недешева и Массандра – 134 787 рублей. Самые же доступные домики можно найти в Инкермане (38 754 рубля в месяц) и Евпатории (40 866 рублей) – даже в разгар сезона они сдаются дешевле, чем в Ялте зимой.

Частные дома, сдаваемые в аренду – более «сезонный» продукт, нежели квартиры. Если квартиры в Крыму, по данным «МИРА КВАРТИР», дорожают к лету в среднем на 52%, то дома – на 128,2%. Сильнее всего с февраля по июль подорожали коттеджи в Массандре – на целых 230,8%! А также в Феодосии (+169,9%) и Кореизе (+147,3%). В Симферополе аренда жилья гораздо меньше зависит от сезона, ведь в столицу полуострова едут не столько отдыхать, сколько работать, вести бизнес. Поэтому в этом городе ставки на дома поднялись всего на 9,3%.

В Краснодарском крае самая дорогая летняя аренда – в Сочи (222 265 рублей в месяц за дом). А самая дешевая – в Туапсе (52 750 рублей). «В этом году домики в Туапсе подорожали в «высокий» сезон на 252,4%. Чем менее развита инфраструктура, дорожная сеть, сервис на курорте, чем меньше там развлечений и мероприятий, тем меньше народа остается на нем зимовать, приезжать зимой и в межсезонье. И поэтому разрыв между зимними и летними ставками, как на квартиры, так и на дома, в таких местах велик, – рассуждает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – И наоборот: в Сочи, который в последние годы сделал рывок, прирост от зимы к лету наименьший – 136,1%. Не считая, конечно, Красной Поляны, которая как горнолыжный курорт дорожает зимой и дешевеет летом, - там ставки на дома упали на 20,1%».

46 лет непрерывной аренды

И наконец, интересный вопрос – насколько доходны частные дома, много ли они принесут собственникам, затеявшим арендный бизнес, и за какой срок окупятся? «Зная летние и зимние ставки аренды, можно рассчитать годовой доход от нее. Мы предположили, что 4 месяца в году дома сдаются по летним ценам, а 8 месяцев – по зимним, и так вывели годовой показатель, – рассказывает о методике подсчета Павел Луценко. – Отношение годового дохода к цене дома, также взятой из среднего значения по нашей базе объявлений, дает доходность, а обратное значение – срок окупаемости».

Итак, в Крыму самыми доходными оказались дома в Севастополе: 8,3% – это очень хороший показатель для арендного жилья, особенно на море. Неплохие показатели также в Инкермане (6,4%) и Евпатории (4,9%), за счет низкой продажной стоимости объектов. Дом в Севастополе, если сдавать его круглый год, окупится за 12 лет, в Инкермане – за 16, в Евпатории – за 21 год.

Меньше всего доходность в Массандре (2,2%), Ялте (2,2%) и Кореизе (2,6%). Хоть арендные ставки тут наиболее высокие, цена на дома еще выше. Ждать, пока от сдачи в аренду окупится дом в Массандре, придется целых 46 лет! В Ялте не намного меньше – 45 лет, в Кореизе – 39 лет.

В среднем по Крыму доходность дома составила 3,1%, окупаемость – 32 года. Для сравнения: доходность арендных квартир на полуострове, по данным Mirkvartir.ru, составила 3,4%, а окупаемость – 29 лет.

«Разумеется, квартиры в Крыму имеют более высокую доходность и окупаются лучше, чем дома: они дешевле и поэтому их легче сдать, в том числе и в «низкий» сезон. Дома же чаще находятся за городом, в не очень удобных для всесезонного проживания местах, поэтому гораздо чаще стоят пустые, – объясняет Павел Луценко. – К тому же на их эксплуатацию собственник тратит больше: уборка, ремонт, уход за участком, отопление, налоги – все это влетает в копеечку. А ведь при нашем расчете мы всего этого не учитывали, так что реальная доходность жилья окажется еще ниже, а реальная окупаемость – еще дольше».

Анапа рулит

На кавказском Черноморье наибольшая доходность домов отмечена в Анапе (6,3%) и Туапсе (6%): соотношение ставок аренды и цены дома там оказалось лучшим на всем побережье. Дом в Анапе окупится за 16 лет, в Туапсе – за 17 лет.
Геленджик с показателями 3,9% и 25 лет оказался аутсайдером нашего списка. А в среднем на курортах Краснодарского края доходность домов составляет 4,7%, а окупаемость – 21 год. Точно такие же средние показатели на этом побережье и для квартир.

«Таким образом, по нашим подсчетам, сдавать дом на море в Краснодарском крае, равно как и квартиру, выгоднее, чем в Крыму. Инфраструктура там развита лучше, поэтому выше вероятность найти арендатора в низкий сезон, что порой является решающим фактором во всем бизнес-плане», – делает вывод Павел Луценко.

Динамика арендных ставок, доходность и окупаемость частных домов

Нас. пункт	«Зимняя» аренда, руб./мес.	«Летняя» аренда, руб./мес.	Прирост за полгода	Ср. цена дома, руб.	Годовой доход, руб.	Доходность	Окупаемость, лет
Крым
Ялта	61336	149944	144,5%	49081598	1090464	2,2%	45
Массандра	40747	134787	230,8%	39596667	865124	2,2%	46
Кореиз	35979	88963	147,3%	25074276	643684	2,6%	39
Гаспра	36841	87567	137,7%	22109420	644996	2,9%	34
Севастополь	40229	85447	112,4%	8005624	663620	8,3%	12
Феодосия	21166	57120	169,9%	8381848	397808	4,7%	21
Симферополь	46580	50933	9,3%	14140460	576372	4,1%	25
Евпатория	20821	40866	96,3%	6789406	330032	4,9%	21
Инкерман	18054	38754	114,7%	4706442	299448	6,4%	16
Среднее	35750	81598	128,2%	19765082	612394	3,1%	32
Краснодарский край
Сочи	94121	222265	136,1%	29536343	1642028	5,6%	18
Красная Поляна	248977	198973	-20,1%	66828567	2787708	4,2%	24
Анапа	30854	106667	245,7%	10762544	673500	6,3%	16
Геленджик	28721	88633	208,6%	14799847	584300	3,9%	25
Туапсе	14967	52750	252,4%	5493893	330736	6,0%	17
Среднее	83528	133858	60,3%	25484239	1203654	4,7%	21