За последние 9 лет престижный ЮЗАО максимально подешевел относительно центра столицы

21.07.2016

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают постепенно увеличивающийся разрыв стоимости жилья в ЦАО и остальных округах столицы. По данным Аналитического центра компании, на текущий момент максимальная разница цен на вторичном рынке жилья «старой» Москвы (за исключением Зеленограда) отмечается между ЦАО и ЮВАО – 59,1 %. С 2007 года она увеличилась на 14,3 п. п. - с 44,8 %. Однако лидером по стремительности отставания среднего ценника в сегменте вторичного жилья от аналогичного показателя в ЦАО за последние 9 лет является традиционно привлекательный для покупателей ЮЗАО: за указанный промежуток времени разница цен увеличилась с 25 % до 51,3 % - на 26,3 п. п.

По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Центрального административного округа в июне 2009 года составила 175,1 тыс. рублей за кв. м. В ценах 2016 года это примерно соответствует среднему ценнику в СВАО и в 2,2 раза ниже текущего показателя в ЦАО – 381,3 тыс. рублей за кв. м. 9 лет назад следом за центральными районами столицы по стоимости вторичного жилья округа располагались в следующем порядке:

Округ	Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья, 2007 г.
ЦАО	175,1 тыс. руб. за кв. м
ЮЗАО	131,2 тыс. руб. за кв. м
ЗАО	130,2 тыс. руб. за кв. м
САО	115,6 тыс. руб. за кв. м
СВАО	110,9 тыс. руб. за кв. м
СЗАО	108,7 тыс. руб. за кв. м
ВАО	100,9 тыс. руб. за кв. м
ЮАО	100,3 тыс. руб. за кв. м
ЮВАО	96,6 тыс. руб. за кв. м

В настоящее время аналогичный рейтинг округов выглядит иначе. ЮЗАО уступил 2-е место (за ЦАО) Западному административному округу; СЗАО поднялся на 2 позиции, опередив САО (-1); СВАО опустился на один пункт, Южный административный округ покинул предпоследнюю строчку рейтинга (+1), уступив ее ВАО (-1). Округом с наименьшими ценами на вторичном рынке жилья «старой» Москвы (за исключением Зеленограда) остался ЮВАО. Однако с 2007 года разница средних цен в ЦАО (самом дорогом по стоимости жилья округе столицы) и Юго-Восточном административном округе (самом дешевом в границах МКАД) увеличилась с 44,8 % до 59,1 %.

Округ	Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья, 2016 г.	Перемещение
ЦАО	381,3 тыс. руб. за кв. м
ЗАО	209,1тыс. руб. за кв. м	+1
ЮЗАО	185,9 тыс. руб. за кв. м	-1
СЗАО	183,8 тыс. руб. за кв. м	+2
САО	182,5 тыс. руб. за кв. м	-1
СВАО	172,1 тыс. руб. за кв. м	-1
ЮАО	163,9 тыс. руб. за кв. м	+1
ВАО	158,3 тыс. руб. за кв. м	-1
ЮВАО	155,8 тыс. руб. за кв. м	0

Максимальное увеличение разницы в стоимости квадратного метра по отношению к ЦАО с июня 2007 года продемонстрировал Юго-Западный административный округ. Если 9 лет назад средняя цена на вторичном рынке жилья в ЮЗАО была всего на 25 % ниже, чем в Центральном административном округе, то в настоящее время – на 51,3 %. В свою очередь минимальное увеличение разницы цен за указанный период отмечено в СЗАО: в июне 2007 года средняя стоимость на «вторичке» Северо-Западного административного округа была ниже аналогичного показателя в ЦАО на 37,9 %; в июне 2016-го – на 51,7 %.

Округ	Средняя цена предложения по отношению к ЦАО, в %, июнь 2007 г.	Средняя цена предложения по отношению к ЦАО, в %, июнь 2016 г.	Разница, п. п.
ЮЗАО	75 %	48,7 %	26,3
ЗАО	74,4 %	54,8 %	19,6
СВАО	63,3 %	45,1 %	18,2
САО	66 %	47,9 %	18,1
ВАО	57,6 %	41,5 %	16,1
ЮАО	57,3 %	43 %	14,3
ЮВАО	55,2 %	40,9 %	14,3
СЗАО	62,1 %	48,2 %	13,9

Стремительное увеличение разницы в стоимости жилья в центре и, казалось бы, в традиционно привлекательных для покупателей ЮЗАО и ЗАО специалисты объясняют существенным ростом объема предложения бюджетного жилья, вышедшего с 2007-го по 2016-й гг. на вторичный рынок жилой недвижимости – следствие активного строительства в предыдущие годы. «На протяжении долгого времени Западный и Юго-Западный округа столицы являлись лидерами по объему возводимого жилья, значительную часть которого составляли проекты эконом- и комфорт-классов. С конца 2000-х годов эти объекты стали активно поступать на вторичный рынок и тем самым серьезно изменили ценовую конъюнктуру в этих локациях. ЮЗАО и ЗАО остались в тройке лидеров по стоимости жилья, однако заметно сократили разницу по этому показателю с традиционно самым дешевым округом внутри МКАД – ЮВАО. Если в июне 2007 года средняя цена на вторичное жилье в Юго-Западном административном округе была на 26,4 % выше, чем в ЮВАО, то, спустя 9 лет, – уже на 16,2 %», - говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Приведенная статистика свидетельствует о постепенном увеличении разрыва между стоимостью жилья в центре и в остальных локациях столицы и подтверждает прогнозы о дальнейшем укреплении этой тенденции. «По нашим оценкам, цены на жилую недвижимость в ЦАО со временем будут все более «отрываться» от соответствующих значений периферийных территорий. Российская столица уже не является конгломератом равноценных территорий, а в перспективе разделение на «районные анклавы» станет все более очевидным. При этом центр, благодаря своим уникальным характеристикам, останется абсолютной ценовой доминантой на московском рынке жилья. ЦАО - ограниченная территория, где исключено массовое строительство и, как следствие, затоваривание местного рынка низкобюджетными объектами. В настоящее время средняя стоимость предложения в ЦАО в 2,5 раза превышает средний "ценник" ЮВАО; жилье на Арбате дороже жилплощади в Кузьминках – в 3,7 раза. В мировых столицах разница в стоимости жилья в центре и на окраинах достигает 20 раз – нам есть, куда "расти"», - отмечает Сергей Шлома.

В подтверждение сказанного можно также отметить минимальную среди округов «старой» Москвы годовую коррекцию средней цены предложения в ЦАО – минус 2 %. В остальных административных единицах отмечена более существенная отрицательная динамика стоимости объектов: от 5,3 % (ЗАО) до 7,2 % (СВАО) и 13,7 % (ЗелАО).

Округ	Цена предложения, руб. за кв. м		Динамика
Округ	Июнь-2015	Июнь-2016	Динамика
ЦАО	388 886	381 306	- 2 %
ЗАО	220 750	209 134	- 5,3 %
СЗАО	194 842	183 848	- 5,6 %
ЮЗАО	196 933	185 895	- 5,6 %
ЮАО	174 800	163 940	- 6,2 %
САО	195 262	182 483	- 6,5 %
ВАО	169 243	158 296	- 6,5 %
ЮВАО	166 736	155 821	- 6,5 %
СВАО	185 588	172 145	- 7,2 %
ЗелАО	127 407	109 896	- 13,7 %

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что за последние годы значительно расширились возможности решения жилищных вопросов для тех участников альтернативных сделок, которые рассматривают для себя переезд в другой округ столицы. В наибольшей степени это касается собственников жилья в ЦАО, средняя цена которого продемонстрировала максимальную динамику прироста с 2007 года и существенно увеличилась относительно стоимости жилой недвижимости в других округах столицы. В частности, 9 лет назад владелец условной типовой однокомнатной квартиры в ЦАО общей площадью 38 кв. м имел возможность без дополнительных вложений переехать в типовую «двушку» общей площадью 50 кв. м в ЮЗАО, либо (при разъезде) - в однокомнатную квартиру и комнату в этом округе столицы. В настоящее время ему доступна здесь трехкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м или две однокомнатных квартиры в современном доме.