В июне доля продаж с дисконтом на вторичном рынке жилья достигла очередного максимума: 83 % от общего объема реализации

07.07.2016

По данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, во второй половине июня обозначилась тенденция к сокращению количества заключаемых в день договоров о предоплате (актуальный реальный спрос). Одновременно на московском вторичном рынке жилья продолжается плавное снижение цен – незначительное само по себе, но существенно усиливаемое исключительно высокой долей продаж с дисконтом. 83 % продаж в указанном сегменте рынка состоялись в июне по итогам торга на понижение – это максимальный показатель за всю историю наблюдений с 2012 года.

Спрос


«Анализ статистики нашей компании по дням свидетельствует о некотором сокращении покупательской активности во второй половине июня по сравнению с аналогичным, «активным», периодом месяцем ранее: количество ежедневно заключаемых договоров о предоплате снизилось примерно на 10 %. С одной стороны, такая коррекция – традиционное следствие начавшегося сезона отпусков, но с другой – влияние фундаментальных факторов, ограничивающих спрос: низкого уровня платежеспособности населения, неуверенности в стабильности материального положения. Плюс к этому – покупатели не ждут роста цен, поэтому в целом не торопятся совершать сделку», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом суммарная статистика в целом за прошедший месяц фиксирует положительную динамику показателей спроса относительно мая. Количество звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос) возросло за указанный период на 10,4 %, количество обязательств о проведении сделок (актуальный реальный спрос) – на 9 %. Прирост в годовом выражении еще более значительный: плюс 37,7 % и 21,2 % соответственно.

В свою очередь по итогам I полугодия 2016 года отмечается определенная отрицательная коррекция показателей покупательской активности: количество обращений по вопросам купли-продажи жилья сократилось на 5,7 %, количество договоров о предоплате – на 4,3 %.

Покупательская активность по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос)

Покупательская активность по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос)

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке жилья г. Москвы в июне составил 41 743 объекта, снизившись относительно мая на 4 % – это максимальная с начала 2016 года ежемесячная коррекция по указанному показателю. Это же значение соответствует динамике по итогам I полугодия. По сравнению с июнем прошлого года количество лотов в сегменте вторичного жилья увеличилось на 6,5 %.

В структуре предложения обращает на себя внимание доля выставленных на продажу объектов стоимостью до 5 млн рублей: она по-прежнему в 2 раза превышает соответствующее значение прошлого года. В абсолютных цифрах количество таких лотов увеличилось с июня 2015 года в 2,1 раза – с 1175 до 2504 объектов. Надо отметить, что постепенное прирастание предложения минимальной ценовой категории в общем объеме выставленного на продажу жилья началось в июле прошлого года. В октябре доля таких вариантов достигла 6 % (2800 объектов, что стало максимальным показателем в абсолютном значении) и с тех пор колеблется в пределах 5-6 % (притом, что с марта 2014-го по июль 2015 года не превышала 3-4 %).

«В настоящее время можно говорить о некотором затоваривании рынка сравнительно дешевыми предложениями – объектами с низкими потребительскими характеристиками. В первую очередь речь идет об устаревшем жилом фонде типовых домов, не удовлетворяющих современным покупательским требованиям: пяти-, девяти- семнадцатиэтажных «панелях», которые по своим качественным характеристикам однозначно проигрывают массово наступающим на московский рынок жилья новостройкам, находящимся в близкой ценовой категории. Сегодня выбор таких качественно устаревших объектов примерно в 3 раза больше, чем в прошлом году, конкуренция огромная, и выиграть борьбу за покупателя возможно только ценой – в среднем на 10 % ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир в новостройках», - комментирует Сергей Шлома.

Цена

Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья по итогам июня составила 183,8 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция относительно апреля – минус 0,2 %, с начала 2016 года – 1,6 %. По сравнению с июнем 2015-го средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 6,4 %.

Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы (массовый сегмент)

Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы (массовый сегмент)

При этом доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья в июне достигла нового максимума за историю наблюдений с 2012 года: 83 % проданных объектов были реализованы по итогам торга на понижение. Средний размер скидки – 8,5 % (плюс 0,1 п. п. по сравнению с маем). 8 % реализованных объектов были проданы выше цены предложения, 9 % - по заявленной продавцом стоимости.

Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья Москвы

Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья Москвы

Доля продаж с учетом торга (июнь, 2016)

Доля продаж с учетом торга (июнь, 2016)

«Отличительная особенность сегодняшнего рынка – изобилие так называемых туристов: людей, которые курсируют с просмотра на просмотр и делают собственникам неадекватные текущей ситуации предложения о покупке: скажем, по цене 4,5 млн рублей в отношении квартиры стоимостью 6 млн рублей. Но сегодня нет необходимости «снижаться» на 25-30 %: чтобы сравнительно быстро реализовать жилплощадь, как правило, вполне достаточно сделать скидку 10 %, максимум 15 %. Поэтому «чуда» не происходит: продавцы без долгих разговоров напоминают таким покупателям о расположении выхода, но в целом ситуация создает на рынке нервозную атмосферу. Как следствие, увеличилось и количество просмотров объектов: если еще год назад было достаточно произвести в среднем 5 показов до продажи, то сегодня – 10-15», - отмечает Сергей Шлома.

Актуальные показатели средних цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

- по районам:

ЦАО

ЗАО

СЗАО

САО

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗЕЛАО

381 306 руб./м2

209 134 руб./м2

183 848 руб./м2

182 483 руб./м2

172 145 руб./м2

158 296 руб./м2

155 821 руб./м2

163 940 руб./м2

185 895 руб./м2

109 896 руб./м2

+ 0,2 %

- 0,2 %

0 %

- 0,3 %

- 0,5 %

- 0,3 %

- 0,8 %

- 0,1 %

- 0,1 %

+ 0,2 %


- по количеству комнат:

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4 и более комн.

177 196 руб./м2

176 346 руб./м2

180 543 руб./м2

341 663 руб./м2

- 0,3 %

- 0,2 %

- 0,2 %

- 0,6 %


- по типу строений:

Блок

Панель

Кирпич

«Сталинский»

Монолит

170 521 руб./м2

162 706 руб./м2

204 554 руб./м2

228 965 руб./м2

242 389 руб./м2

- 0,3 %

- 0,4 %

- 0,1 %

- 0,6 %

+ 2,4 %


- по сегментам рынка жилья:

Эконом-

Комфорт-

Премиум-

(бизнес-)

161 363 руб./м2

180 212 руб./м2

265 572 руб./м2

- 0,3 %

- 0,5 %

+ 0,8 %


Средняя стоимость предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам июня $ 2818 за кв. м, увеличившись на 0,8 % относительно мая и на 5,2 % с начала 2016 года. При этом регрессивная динамика по этому показателю с июня прошлого составила 21,8 %.

Экспозиция

Средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в июне составил 74 дня – на 3 дня (+4,2 %) больше, чем в мае. С января 2016 года этот показатель сократился на 15 дней (-16,9 %), а с зафиксированного в феврале максимума (100 дней) – на 26 дней (-26 %). При этом сроки экспозиции кардинально различаются в зависимости от ликвидности объекта. «Привлекательная по своим качественным и ценовым характеристикам жилплощадь реализуется в среднем в течение месяца, непривлекательные для покупателя объекты без грамотной работой с ценой «зависают» в базе на долгие месяцы», - подчеркивает Сергей Шлома.

Средний срок экспозии на вторичном рынке жилья Москвы (Инком-Недвижимости), дней

Средний срок экспозии на вторичном рынке жилья Москвы (Инком-Недвижимости), дней


Самая дешевая квартира

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является «однушка» с ремонтом на 1-м этаже 14-этажного панельного дома на ул. Братеевской (ст. м. «Борисово»). Общая площадь – 17 кв. м, кухня - 3 кв. м. Цена предложения: 2,95 млн рублей.

Самая дорогая квартира

Самым дорогим предложением является восьмикомнатная двухуровневая квартира без отделки в клубном доме 2006 года постройки в 7-м Ростовском переулке (ст. м. «Смоленская»). Общая площадь – 750 кв. м, из них 250 кв. м занимает терраса. В цену входит 4 машино-места в подземном паркинге. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 650 млн рублей.


Материалы по теме

вторичный рынок
ИНКОМ-Недвижимость
Сергей Шлома

Вернуться к спискуОбзор рынка бюджетных новостроек Московской области по итогам 2 квартала 2016 годаНа вторичном рынке жилья растут Сочи, Кострома и Петербург
Спецпредложения
2-комн. квартира 6,8 млн.p
2-комн. квартира 6,8  млн.p
Московская обл, Ногинск г, Электроугли г, Комсомольская ул, 15А
52.7 / 29 / 11 м2 1 этаж из 10
Оставить заявку
2-комн. квартира 10,9 млн.p
2-комн. квартира 10,9  млн.p
Московская обл, Раменское г, Молодежная ул, 29
73 / 40.2 / 13.3 м2 13 этаж из 14
Оставить заявку
1-комн. квартира 8,4 млн.p
1-комн. квартира 8,4  млн.p
Московская обл, Люберецкий р-н, Котельники г, 2-й Покровский проезд, 4к1
38.8 / 20.6 / 8 м2 14 этаж из 17
Оставить заявку
1-комн. квартира 3,6 млн.p
1-комн. квартира 3,6  млн.p
Московская обл, Ступино г, Рабочий поселок Малино п, 9
34.5 / 18 / 9 м2 3 этаж из 5
Оставить заявку
Дом 48,0 млн.p
Дом 48,0  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Сальково д
13 соток / 280 м2
Оставить заявку
Дом 800 000 p
Дом 800 000 p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Шапкино д, Вертолетчик снт
6 соток / 50 м2
Оставить заявку
Дом 8,8 млн.p
Дом 8,8  млн.p
Московская обл, Раменский р-н, Морозово днп, кп
10 соток / 155 м2
Оставить заявку
Дом 4,3 млн.p
Дом 4,3  млн.p
Московская обл, Раменское г, Дубовая Роща п, Дубовая роща гск
2 соток / 77 м2
Оставить заявку
Участок 2,5 млн.p
Участок 2,5  млн.p
Московская обл, Клин г, Селинское с
16.34 соток
Оставить заявку
Участок 6,5 млн.p
Участок 6,5  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Шевченко ул
16 соток
Оставить заявку
Участок 3,0 млн.p
Участок 3,0  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Спасская ул
11 соток
Оставить заявку
3-комн. квартира 20,1 млн.p
3-комн. квартира 20,1  млн.p
Москва г, Коммунарка п, вл17
77.2 м2 2 этаж из 16
Оставить заявку
Дом 69,0 млн.p
Дом 69,0  млн.p
Москва г, Борки д
12 соток / 300 м2
Оставить заявку
Участок 6,3 млн.p
Участок 6,3  млн.p
Москва г, Вороновское п, Троица снт
13.3 соток
Оставить заявку