Рынок новостроек массового сегмента Москвы в 1 полугодии

06.07.2016

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения вырос на 8,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра снизилась на 3,9%.

По итогам первого полугодия 2016 года в массовом сегменте официальные продажи квартир открылись в девяти жилых комплексах массового сегмента. Для сравнения: за аналогичный период 2015 года на рынок вышло шесть новых проектов, 2014 года – всего три.

Проекты, вышедшие на рынок новостроек массового сегмента в 1 полугодии 2016 г.

Проект	Округ	Девелопер
«Лучи»	ЗАО	«ЛСР.Недвижимость-М»
«Домашний»	ЮВАО	PSN Group
«Летний сад»	САО	ГК «Эталон»
«Кварталы 21/19»	ЮВАО	ЗАО «Векторстройфинанс»
«МИР Митино»	СЗАО	УК «Развитие»
«Столичные поляны»	ЮЗАО	ГК «МОРТОН»
«Парк Легенд»	ЮАО	Корпорация ТЭН
«Поколение»	СВАО	ФСК «Лидер»
«Атмосфера»	ЮВАО	ЗАО «Желдорипотека»

В июне рынок пополнился одним новым объектом – ЖК «Атмосфера» (ЗАО «Желдорипотека»), расположенный в ЮВАО на Совхозной улице, вл.8Б. Жилой комплекс представляет собой двухсекционный дом переменной этажности (14-16 этажей), рассчитанный на 224 квартиры. В реализацию поступили лоты свободной планировки площадью 36–76,9 кв.м. Цена кв. м варьируется от 115 000 до 145 000 руб. Бюджет покупки составляет 4,1–11,2 млн руб.

В трех проектах в первый месяц лета открылись продажи новых корпусов: «Ривер Парк» (III очередь - корп. 5, 6, 7), «Парк Легенд» (корп. 2) и «Поколение» (корп. 2). Дополнительный пул квартир застройщики вывели в следующих комплексах: «Мещерский Лес», «Лучи», «Город» и «LIFE-Ботанический сад».

При этом, по данным «Метриум Групп», в нескольких объектах в июне был снят с продажи значительный объем квартир, что привело к общему снижению предложения на рынке массового сегмента (-5,9% к маю). Тем не менее, по итогам полугодия отмечена положительная динамика (+8,4%). Таким образом, в июне объем предложения насчитывал 15 135 квартир в 45 проектах.

За полугодие существенно изменилась структура предложения по округам. Лидерскую позицию вместо ЮАО занял ЮВАО (22,4%), прибавив за шесть месяцев 3,6 п.п. Южный округ в результате сместился на второе место – 18,5% (-4,7 п.п.). На третью строчку поднялся ЮЗАО (15,9%), доля которого увеличилась на 7.4 п.п.

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (корпуса)

По типологии структура предложения претерпела минимальные изменения. Практически в равных долях на рынке представлены одно- и двухкомнатные квартиры: 42,2% (+2,3 п.п.) и 40,1% (-1,0 п.п.). Трёхкомнатные лоты занимают значительно меньшую часть рынка – 12,1% (-0,3п.п.). На студии и многокомнатные квартиры приходится 4,4% (-0,8 п.п.) и 1,2% (-0,1п.п.) предложения соответственно.

Распределение предложения по типу квартир (внешний круг – декабрь 2015, средний круг – март 2016, внутренний круг – июнь 2016)

За шесть месяцев отмечено снижение доли предложения в корпусах на начальной стадии строительной готовности. В декабре на них приходилась почти половина реализуемых квартир (47,6%), в июне – 38,9%. Доли предложения в домах на этапе монтажа этажей и отделочных работ увеличились до 31,8% (+5,2%) и 12,3% (+4,6%) соответственно. В корпусах, введенных в эксплуатацию, предлагалось 17,1% рынка (-1 п.п.).

Структура объема предложения по стадии строительной готовности

По данным аналитиков «Метриум Групп», в июне средневзвешенная цена кв. м на рынке массового сегмента составила 142 180 руб. За полугодие цены снизились на 3,9%. Впервые нисходящий ценовой тренд был зафиксирован как раз год назад: с июня 2015 коррекция составила 11,5%.

Интересно, что при общей тенденции к снижению цены квадратного метра за полугодие, в июне динамика оказалась положительной (+0,7%). Это объясняется тем, что помимо повышения цен в нескольких проектах, в двух крупных комплексах с относительно низкой ценой предложения с продаж был снят весомый пул квартир.

По административным округам наблюдалась разнонаправленная динамика. Максимальный рост цены показал СВАО (+13,0%). Положительные изменения также отмечены в САО (+8,6%) и ВАО (7,9%). Наибольшее понижение зафиксировано в ЗАО (-12,5%) и СЗАО (-11,1%). Далее следуют ЮВАО (-5,5%) и ЮАО (-4,2%).

Средняя цена квадратного метра в зависимости от округа, руб.

С начала года бюджет покупки сократился практически по всем типологиям. Средняя стоимость студий и однокомнатных квартир снизилась на 14,1% (4,1 млн руб.) и 3,1% (6,1 млн руб.) соответственно. Бюджет двух- и трехкомнатных лотов уменьшился в среднем на 4,7% (8,8 млн руб.) и 1,6% (12,6 млн руб.) соответственно. И только средняя стоимость многокомнатных квартир увеличилась - на 16,9% (20,9 млн руб.).

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Количество комнат	Площадь, кв.м			Цена кв.м, руб.			Стоимость, руб.
Количество комнат	мин	сред	макс	мин	сред	макс	мин	сред	макс
студия	22,00	28,65	49,37	99 000	143 625	242 700	2 511 665	4 142 130	7 752 890
однокомн.	30,80	41,98	86,28	86 000	145 150	310 000	3 335 400	6 132 535	15 465 715
двухкомн.	40,25	63,63	94,45	83 000	138 000	290 000	4 684 350	8 841 070	20 617 000
трехкомн.	56,90	87,61	139,60	79 000	142 410	280 000	5 838 100	12 608 400	36 334 090
многокомн	87,38	115,29	203,76	81 000	179 760	265 000	8 765 410	20 907 885	53 996 400

Тройка проектов с самыми доступными предложениями в июне 2016 года:

«Столичные поляны»: 22,73 кв. м – 2,51 млн руб.;
«Северный»: 25,5 кв. м – 2,65 млн руб.;
«ВЛюблино»: 23,3 кв. м – 3,16 млн руб.

Основные тенденции

«В первом полугодии 2016 года продолжилась тенденция увеличения объема предложения на рынке массового сегмента жилья, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – За шесть месяцев он вырос на 8,4%, что в количественном выражении составило почти 1 200 квартир. Еще более внушительно цифры выглядят в годовой динамике. Если в июне 2015 года на рынке экспонировалось 6 500 квартир в 29 проектах, то в первом летнем месяце 2016 года – 15 135 лотов в 45 комплексах.

Высокая конкуренция диктует необходимость снижения цен, что и происходит в сегменте доступных новостроек в течение последнего года. За 12 месяцев квадратный метр подешевел в среднем на 11,5% (-3,9% за полугодие). Порядок цен 80 000–100 000 руб. за кв. м в Москве еще год назад встречался в единичных проектах, сегодня – это уже не редкость. Таким образом, у покупателей появился уникальный шанс приобрести квартиру в столице по подмосковным ценам.

Привлекательные бюджеты покупки в совокупности со льготной ипотекой подстегнули в первом полугодии спрос на новостройки. По данным Росреестра, за первые пять месяцев 2016 года в Москве было зарегистрировано 11 628 договоров долевого участия, что на 46,8% больше чем за аналогичный период прошлого года.

В результате сложилась непростая ситуация. С одной стороны, инфляция и стабильная активность покупателей способствуют росту цен. С другой – высокий уровень конкуренции сдерживает его. Как следствие, ценовая политика существенно разнится в зависимости от объекта. Новые комплексы выходят с дисконтом к рынку. Лидеры продаж демонстрируют повышение цен, аутсайдеры вынуждены их снижать. В таком балансирующем состоянии рынок будет находиться и в следующем полугодии. Рост объема предложения в дальнейшем будет обеспечен за счет выхода новых очередей масштабных жилых комплексов, а также новых проектов. Наиболее вероятный сценарий – стагнация цен».